Rechtsverwerking ongedaanmaking verbouwing zonder toestemming

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19 juli 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:5860

Een van de twee appartementseigenaren heeft een balkon dicht gebouwd zonder toestemming van de VvE. 18 jaar na de verbouwing vordert de andere appartementseigenaar ongedaanmaking van deze verbouwing met een beroep op de artikelen 13 en 14 MR1983. Gedurende een periode van 18 jaar na de verbouwing is er regelmatig overleg geweest tussen beide appartementseigenaren, maar nooit zijn er concrete stappen tot ongedaanmaking genomen. Het Hof wijst een vordering tot herstel in de oude situatie op grond van rechtsverwerking af.

Het gebouw in onderhavige zaak bestaat uit twee appartementsrechten. Met enkele wijzigingen is MR1983 als reglement op deze splitsing van toepassing verklaard.

Artikel 13 lid 1 MR1983 bepaalt dat iedere op-, aan-, of onderbouw zonder toestemming van de vergadering verboden is. Artikel 14 MR1983 vult dit aan door te bepalen dat de eigenaars en gebruikers zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw mogen aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.

X en Y zijn sinds 1994 gezamenlijk eigenaar van één van de twee appartementsrechten. Het privégedeelte behorende bij het betreffende appartementsrecht omvat een bovenwoning. X en Y hebben in 1994 het privégedeelte verbouwd en ingericht voor bewoning door studenten. Onderdeel van de verbouwingswerkzaamheden was het balkon van de kamer op de tweede verdieping voorzien van een dak en het afsluiten van het balkon tot het dak door plaatsing van een muur waarin tevens een raam is aangebracht. Hierdoor is deze kamer uitgebreid met de ruimte op het balkon. Voor deze verbouwing is door X en Y niet de vereiste toestemming aan de vergadering van eigenaars verzocht, noch is deze toestemming verleend.

Z is sinds 1992 eigenaar van het andere appartementsrecht. Z heeft na de hierboven beschreven verbouwing haar ongenoegen over het verbouwde balkon richting X en Y geuit, maar heeft verder geen stappen ondernomen om de verbouwing ongedaan te maken. Z verzoekt X en Y in 2012 voor het eerst om de aanpassingen op het balkon ongedaan te maken. In 2014 verzoekt Z middels een brief daar nogmaals om en benadrukt daarbij dat de brief dient te worden aangemerkt als een stuiting van een eventuele aanstaande verjaring. X en Y geven geen gehoor aan de verzoeken van Z.

Z verzoekt de kantonrechter te Groningen daarom om X en Y hoofdelijk te veroordelen tot het herstel van het balkon in de oude toestand. De kantonrechter wijst het de vordering af op grond van rechtsverwerking. Z gaat in hoger beroep.

In het kader van de rechtsverwerking overweegt het Hof het volgende:

2.16 Rechtsverwerking is een uitwerking van het in artikel 6:2 lid 2 BW neergelegde beginsel dat redelijkheid en billijkheid inbreuk kunnen maken op tussen schuldeiser en schuldenaar geldende regels die voortvloeien uit wet, gewoonte of rechtshandeling. Voor het aannemen van rechtsverwerking levert enkel tijdsverloop geen toereikende grond op. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (Hoge Raad 29 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1827). […]

2.18 Dat [appellante], zoals zij heeft gesteld, pas in 2011 op de hoogte is geraakt van het feit dat op grond van het Modelreglement voor de verbouwing van het balkon toestemming nodig was van de vergadering van de vereniging van eigenaren en dat zij vanaf dat moment direct actie heeft ondernomen leidt niet tot een ander oordeel. Zij heeft vanaf het moment dat zij het appartementsrecht met betrekking tot haar woning heeft verkregen in september 1992 kennis kunnen nemen van de akte van splitsing en het modelreglement en van de daar voor haar uit voortvloeiende rechten en verplichtingen. Dat zij van dat reglement feitelijk pas in 2011 kennis heeft genomen dient in dit verband dan voor haar rekening en risico gelaten te worden. Daaraan doet niet af dat ook [geïntimeerden] hebben erkend pas in 2012 voor het eerst kennis te hebben genomen van de inhoud van de akte van splitsing en het modelreglement. Hun onbekendheid met het reglement tot 2012 laat onverlet dat door hun contacten met [appellante] over de bewoning van het pand, zonder dat [appellante] daarbij de verbouwing nog (weer) ter sprake heeft gebracht, bij hen het vertrouwen is kunnen ontstaan dat [appellante] geen stappen zou ondernemen om de verbouwing ongedaan te maken.”

Het Hof volgt derhalve de lijn van de kantonrechter in eerste aanleg en oordeelt dat door het verloop van 18 jaar na de verbouwing zonder de vereiste toestemming, bij X en Y het vertrouwen is kunnen ontstaan dat Z geen concrete stappen tot ongedaanmaking zou nemen.

Tot slot overweegt het Hof onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 29 december 1995 (ECLI:NL:HR:1995:ZC1939) dat voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking niet nodig is dat ook aan het tweede criterium voor rechtsverwerking – onredelijke benadeling van de schuldenaar – is voldaan. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is het derhalve niet vereist dat wordt vastgesteld dat X en Y onredelijk zouden worden benadeeld ingeval Z zijn aanspraak alsnog geldend zou kunnen maken. Uitsluitend de omstandigheden waardoor bij X en Y het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat Z zijn aanspraak op ongedaanmaking van de verbouwing niet meer geldend zou maken, is voldoende om rechtsverwerking aan te nemen.

Gelet op het bovenstaande komt het Hof dan ook tot de conclusie dat de grieven van Z falen en bekrachtigt daarom het vonnis van de kantonrechter.

Volledige uitspraak: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19 juli 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:5860