Perikelen over recreatieve verhuur in een VvE

Rechtbank Noord-Holland 4 februari 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:863, waarvan hoger beroep door Hof Amsterdam, 13 september 2016 – Recent speelde in diverse VvE’s de vraag of recreatieve of anderssoortige kortdurende verhuur wel of niet toegestaan moet worden. Partijen verschillen daarover regelmatig van mening, wat voor de een gewenst is, is het voor de ander niet. Zo ook in een complex in Egmond aan Zee met 45 woonappartementen. Ongeveer de helft wordt bewoond door de betreffende eigenaars, de andere helft wordt gebruikt als vakantiewoning. Van die vakantiewoningen wordt een deel gebruikt voor recreatieve verhuur. Deze eigenaars wensen de verhuur voort te kunnen zetten.

In de betreffende splitsingsakte is de bestemming omschreven als ‘een woning, bestemd voor particulier woongebruik …etc.’ Zoals gebruikelijk is het toegestaan om het appartement in gebruik te geven, mits de gebruiker een verklaring ondertekent dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijke reglement alsmede eventuele latere besluiten van de vergadering zal naleven.

Recreatieve verhuur toegestaan?
Op enig moment is in de algemene vergadering gestemd over de vraag of recreatieve verhuur toegestaan is of niet. De meerderheid stemde tegen recreatieve verhuur. De verhurende eigenaars hebben vervolgens bij de kantonrechter verzocht om o.a. vernietiging van het besluit dat recreatieve verhuur niet is toegestaan en tevens verzocht om vervangende machtiging tot handhaven van deze recreatieve verhuur.

Standpunt VvE
De VvE stelde zich op het standpunt dat recreatieve verhuur in strijd is met de bepalingen in de splitsingsakte. Bedrijfsmatige exploitatie is niet toegestaan, zo heeft de vergadering besloten, en bovendien moeten er conform Bouwbesluit brandveiligheidsmaatregelen getroffen worden voor bedrijfsmatige exploitatie.

Standpunt verhurende eigenaars
De verhurende eigenaars stelden daartegenover dat verhuur in de splitsingsakte in het geheel niet is verboden en juist wordt toegestaan. Bovendien gaat het om een reeds jarenlang bestaande situatie, zodat het genomen besluit om recreatieve verhuur voortaan te verbieden in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid is.

Beschikking kantonrechter
De kantonrechter hechtte waarde aan de bepaling in de splitsingsakte dat in gebruikgeving is toegestaan. Omdat er geen beperkingen zijn gesteld aan de duur van de verhuur moet er vanuit worden gegaan dat verhuur ook van korte duur is toegestaan (r.o. 4.11). Het is tevens niet gebleken dat de huurders het appartementsrecht niet als woning zouden gebruiken (en dus niet conform de bestemming). Het feit dat de verhuur van korte duur is en het karakter heeft van short stay of recreatieve verhuur, doet daar niet aan af (r.o 4.12). De kantonrechter oordeelt voorts dat het besluit om recreatieve verhuur niet meer toe te staan, noopt tot wijziging van het reglement van splitsing; een procedure waaraan bijzondere eisen worden gesteld waaraan door de VvE niet is voldaan. Kortom, van de kantonrechter mocht de recreatieve verhuur voort blijven duren.

Hoger beroep
De niet verhurende eigenaars zijn – met succes – in hoger beroep gegaan. In het hoger beroep stond de vraag centraal of recreatieve verhuur, kortdurende verhuur aan toeristen, is te beschouwen als een vorm van particulier woongebruik (de in de akte omschreven bestemming).

Het hof hanteerde de inmiddels bekende formule bij de uitleg van een bepaling uit de splitsingsakte: Het komt aan op

op de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, mede bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat bij die uitleg slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden.” (r.o. 3.5)

Daaruit volgde direct dat een bestemmingsplan, andere publiekrechtelijke regelingen of bestemmingsbepalingen in leveringsakten niet van betekenis zijn; daarnaar is immers in de akte niet verwezen. Ook het feit dat het reeds een jarenlang gebruik is om appartementen kortdurend te verhuren, is niet relevant.

Bestemming volgens het hof
Het hof interpreteerde de bestemming echter anders dan de kantonrechter. Het hof stelde dat de term ‘particulier woongebruik’ een zekere mate van bestendigheid veronderstelt dat de woning wordt gebruikt als privé woning. Toeristen wonen echter niet, maar verblijven slechts tijdelijk in de door hen gehuurde ruimte.

Die veronderstelde bestendigheid vindt volgens het hof – naar mijn mening ten onrechte – steun in de regeling in artikel 24 en 29 van de splitsingsakte (gebaseerd op MR 1992) omtrent de gebruikersverklaring en het optreden tegen overtreders, omdat pas tegen gebruikers opgetreden zou kunnen worden wanneer deze langer dan een maand in het appartement zouden verblijven. In art. 29 van modelreglement 1992 is echter niet bepaald dat een overtreder/gebruiker pas na een maand aangesproken zou kunnen worden op overtredingen, maar slechts dat pas een maand na de eerste waarschuwing een boete kan worden opgelegd.[1]

Verhuur voor langere tijd of aan familie en vrienden
Kort in gebruik geven aan familie of vrienden valt volgens het hof niet onder toerisme: familie en vrienden zijn te beschouwen als gasten van de eigenaar, en hun verblijf dient daarom, ook bij afwezigheid van de eigenaar zelf, te worden beschouwd als voortzetting van het woongebruik van de eigenaar zelf. Verhuur of andere vormen van ingebruikgeving voor langere tijd is volgens het hof eveneens in overeenstemming met de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte, omdat die leidt tot particulier woongebruik door de huurder/gebruikers zelf (r.o. 3.9).

Het hof komt aldus tot de conclusie dat recreatieve verhuur niet in overeenstemming is met de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte.

Vergaderbesluit?
In deze uitspraak was ook discussie over (de wijze van totstandkoming) van het vergaderbesluit. De verhurende eigenaars hadden om een uitspraak van de vergadering gevraagd om daarmee duidelijkheid te verkrijgen over de recreatieve verhuur. Ter vergadering is vervolgens besloten over het wel of niet toestaan van recreatieve verhuur. Dat is gebeurd middels stembriefjes met een opmerking erop over de (hoge) kosten van het brandveilig maken, die vervolgens is doorgestreept. De kantonrechter oordeelde daarover dat de stemming daarmee door de VvE op onzorgvuldige wijze is beïnvloed.

Het hof oordeelde daarentegen dat de stemming niet tot een op een rechtsgevolg gericht besluit heeft geleid en daarom niet voor vernietiging vatbaar kon zijn. Het ging immers slechts om de vaststelling dat er krachtens de splitsingsakte binnen de VvE een verbod geldt.

Volledige uitspraken

Kantonrechter: Rechtbank Noord-Holland, 4 februari 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:863
Hof: Gerechtshof Amsterdam, 13 september 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3750

[1] Zie bijvoorbeeld Rechtbank Amsterdam 6 februari 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BV6338, waar wel binnen een maand is opgetreden tegen zich misdragende gebruikers.

Noot van de redactie: zie over deze uitspraken ook de bijdrage ‘AirBnB, HomeAway, Booking: recreatieve verhuur in strijd met akte