Door Mr. Astrid C.W. Luijk-vanVeldhuizen*
Rechtbank Noord-Holland 2 maart 2016; ECLI:NL:RBNHO: 2016:1708
Zoals blijkt uit onderhavige uitspraak kan het opgeven van een onjuist bedrag van de periodieke bijdrage (in de uitspraak overigens stelselmatig aangeduid als ”servicekosten”) leiden tot een succesvol beroep op dwaling. Een en ander deed zich voor toen in een door de makelaar opgemaakte koopakte een bedrag aan periodieke bijdrage werd opgenomen, dat bij het tekenen van de akte van levering bij de notaris € 40,00 hoger bleek te zijn.
De koop betrof twee appartementsrechten, een woning met berging en een stallingsplaats voor een koopprijs van € 320.000,00. De beheerder van de VvE had aan de verkopend makelaar (na een verzoek daartoe van kopers) opgegeven dat de periodieke bijdrage in totaal ongeveer € 154,00 per maand bedroeg. Uit opgave van de beheerder van de VvE aan de notaris (toen deze om de in artikel 5:122 lid 5 BW bedoelde verklaring vroeg) bleek dat de bijdrage voor de twee appartementsrechten € 194,00 per maand bedroeg. Het eerder genoemde bedrag van € 154,00 bleek alleen betrekking te hebben op de woning met berging en niet op de stallingsplaats, zoals eerder ten onrechte was vermeld.
Op 7 november 2014 vond de overdracht van de appartementsrechten plaats en bij brief van 31 december 2014 werd verkoper door kopers aansprakelijk gesteld voor geleden en nog te lijden schade.
Kopers vorderen primair gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en terugbetaling van het teveel betaalde bedrag van de koopprijs. Subsidiair vorderen kopers een verklaring voor recht dat sprake is van dwaling op grond van art. 6:228 lid 1 letter c BW en op grond van artikel 6:230 lid 2 BW wijziging van de koopprijs ter opheffing van het door kopers geleden nadeel.
Het beroep op ontbinding wordt uiteindelijk niet door de rechter beoordeeld. Hoogstwaarschijnlijk omdat de (gedeeltelijke) ontbinding in de koopovereenkomst is uitgesloten.
Kopers onderbouwen hun beroep op dwaling door te stellen, dat zij niet op de hoogte waren van een juiste voorstelling van zaken en dat wanneer zij wel op de hoogte waren geweest van een juiste voorstelling van zaken, namelijk dat het bedrag van de periodieke bijdragen hoger was dan vermeld, zij de appartementsrechten niet voor een koopprijs van € 320.000,00 hadden gekocht.
Met deze stelling doen kopers uiteindelijk geen beroep op dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 letter c. BW, maar op artikel 6:228 lid 1 letter a. BW. Waarbij zij derhalve betogen, dat de dwaling te wijten is een inlichting van de wederpartij, waardoor de wederpartij had moeten begrijpen dat zonder deze inlichting de koopovereenkomst niet zou zijn gesloten.
Saillant detail hierbij is, dat de mededeling van de beheerder (als vertegenwoordiger van de VvE) wordt toegerekend aan de verkoper. De vraag die hierbij kan worden gesteld is of er geen sprake is geweest van wederzijdse dwaling, waarbij de nadruk meer ligt op de onderzoeksplicht van de koper . Door de verkoper wordt op dit punt echter geen verweer gevoerd.
Verkoper betwist wel, dat de hoogte van de periodieke bijdrage relevant zou zijn voor de hoogte van de koopprijs. Hij stelt daarbij, dat hij in ieder geval niet voor een lagere koopprijs zou hebben verkocht en dat kopers zich zelf hadden kunnen informeren over de juiste hoogte van de periodieke bijdragen. Voorts betoogt verkoper, dat de hoogte van de periodieke bijdragen niet van invloed is op de koopprijs, omdat dit een uitsluitend toekomstige omstandigheid is. Verkoper stelt hierbij, dat in de koopovereenkomst werd gesproken van een ”indicatieve raming” en dat kopers er te allen tijde rekening mee dienen te houden dat de bijdrage kan worden verhoogd.
De rechter is het niet met de verkoper eens en oordeelt, dat de informatieplicht van de verkoper zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht die de koper heeft. Ook gaat de rechter niet mee in de stelling van de verkoper, dat de betaling van de periodieke bijdrage uitsluitend een toekomstige gebeurtenis betreft. Op zichzelf is de stelling van verkoper juist, dat de periodieke bijdrage in de toekomst kan stijgen, maar in dit geval was verzuimd het bedrag van de periodieke bijdragen van een van de appartementsrechten, namelijk de maandelijkse bijdrage voor de stallingsplaats, op te geven.
Alhoewel uit de uitspraak niet duidelijk blijkt op welke argumenten de rechter zijn beoordeling baseert, hebben kopers volgens de rechter voldoende aannemelijk gemaakt, dat de koop van de appartementsrechten voor de prijs van € 320.000,00 niet tot stand zou zijn gekomen wanneer zij op de hoogte waren geweest van het juiste bedrag van de periodieke bijdrage. Het beroep op dwaling slaagt, waardoor volgens de rechter aan de eis van verkopers kan worden voldaan de koopprijs te verminderen met het door hen geleden nadeel.
Kopers hadden hun nadeel berekend op ongeveer € 25.000,00. De rechter oordeelt, dat bij de begroting van het nadeel – gelet op de leeftijd van kopers- niet behoeft te worden uitgegaan van een termijn van dertig jaar waarover zij de maandelijkse bijdrage nog zouden moeten betalen en dat een extra bedrag van € 10.000,00 wegens vermeende waardevermindering niet op zijn plaats is.
De rechtbank stelt zelf een begroting op van het bedrag dat door verkoper aan koper dient te worden voldaan ter opheffing van het geleden nadeel. De rechter veroordeelt de verkoper tot betaling van een bedrag van € 7.500,00 aan koper en betaling van de proceskosten.
*Mr. Astrid C.W. Luijk-vanVeldhuizen is jurist bij de juridische dienst van VvE Belang.
