Overlast binnen de VvE: duiven, negatieve uitlatingen en geluidsoverlast

Door mr. Yvonne H. van Ballegooijen en mr. Mechteld C.E. van der Vleuten

Een recent artikel in WPNR 2016, 7098 “Burenrecht en onrechtmatige hinder in de stad van de 21e eeuw” begint als volgt:[1]

“Nederland verstedelijkt in een rap tempo en de bevolkingsdichtheid neemt toe. Inmiddels woont meer dan tachtig procent van de Nederlandse bevolking in een stad. Een gevolg van deze urbanisatie is dat conflicten tussen buren zullen toenemen. In het Woononderzoek 2012 gaf ongeveer zes procent van de respondenten aan vaak overlast te ondervinden van zijn directe buren, en zestien procent soms.

In een aanzienlijk deel van de overlastgevallen komen buren zonder gebruik van juridische procedures tot een oplossing. In steeds meer gemeenten worden buurtbemiddelingsorganisaties opgericht die ruziënde buren tot elkaar brengen. Soms zullen de conflicten zo uit de hand lopen dat de inzet van juridische procedures noodzakelijk is. Het Nederlandse recht voorziet in talrijke mogelijkheden om overlast te bestrijden.(…)”

Dit betreft burenrecht in het algemeen. De inhoud van dit artikel is echter ook relevant voor overlastgevallen binnen VvE’s. Door specifieke bepalingen in de akte van splitsing en/of het huishoudelijk reglement op te nemen kan de overlast in een juridische procedure wel eerder worden bestreden dan in een situatie zonder VvE. Illustratief daarvoor is de uitspraak van Gerechtshof Den Haag, 29 maart 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:719.

Feiten

De feiten van die zaak zijn onder meer de volgende. Partijen zijn buren. Zij wonen in naast elkaar gelegen appartementen met balkons. De een als huurder (buurman A) en de ander als erfpachtster (buurvrouw B). De balkons zijn gescheiden door een (gedeeltelijk doorzichtige) wand. Tussen partijen is een conflict ontstaan. Buurvrouw B heeft daarbij, onder meer, bezwaar gemaakt tegen het gebruik door buurman A van een (inmiddels verwijderde) rookoven op zijn balkon. Buurman A verwijt buurvrouw B onder andere het voeren en verzorgen van duiven op haar balkon en in haar woning.
De vereniging van eigenaars van het betreffende appartementencomplex (hierna: de VvE), heeft talloze mails ontvangen over het conflict en de vervelende ervaringen die partijen hiervan ondervinden. Het bestuur van de VvE maakt zich grote zorgen over het mogelijk uit de hand lopen van dit conflict en adviseert om buurtbemiddeling te accepteren.
In 2013 heeft de VvE buurvrouw B nogmaals aangeschreven om het voeren van duiven te staken. Hierna is eind 2013 in de algemene ledenvergadering van de VvE het Huishoudelijk Reglement van de VvE  gewijzigd. Dit Huishoudelijk Reglement luidt thans, voor zover van belang:

“Artikel 11 Overlast
11. Het volgende is een nadere uitwerking van de artikelen 17 en 20 van de akte;
a. Iedere eigenaar, huurder of gebruiker dient er te allen tijde voor te zorgen dat hij geen overlast bezorgt aan (een) andere eigenaar(s), huurder(s) of gebruiker(s). Hieronder wordt ook verstaan overlast door hobby’s of werkzaamheden voor derden uit te voeren die door hun (langdurig) karakter hinderlijk zijn voor medebewoners. Op sommatie van het bestuur moet de veroorzaker van overlast zijn activiteiten onmiddellijk staken.
(…)
Artikel 13 Gebruik van de balkons, galerijen en dakterrassen
(…)
13.4 (…)
Tevens is het niet toegestaan om een rookoven te gebruiken op het balkon.
13.5 Het is niet toegestaan om duiven of andere gevogelte te voeren vanaf het balkon en/of de duiven/gevogelte te verzorgen of opvangen in uw woning.”

Hierna is buurvrouw B ondanks meerdere verzoeken vanuit de VVE niet gestopt met het voeren van de duiven en is de duivenoverlast blijven bestaan. In de algemene ledenvergadering van de VvE van 2014 worden onder meer mogelijkheden tot bestrijden van de overlast van de duiven besproken, waaronder vangen en afvoeren of plaatsen van netten.

Overlast van duiven

In de procedure wordt door buurman A (huurder)onder meer gevorderd om buurvrouw B (erfpachtster) een verbod op te leggen om op haar balkon, dan wel in haar woning, duiven te voeren. De VvE is geen procespartij.

Uitspraak rechtbank m.b.t. overlast van de duiven
De rechtbank wees de vordering van buurman A af. De rechtbank overwoog onder meer dat niet is komen vast te staan dat sprake is van onrechtmatige hinder in de zin van (artikel 6:162 juncto) artikel 5:37 BW, omdat het incidenteel voeren van duiven niet als onrechtmatig is aan te merken en de artikelen 8 en 11 van het Huishoudelijk Reglement geen ruimere strekking hebben dan artikel 5:37 BW.

Uitspraak hof m.b.t. overlast van de duiven
Het hof vernietigde vervolgens deze uitspraak. De motivatie van dit arrest is samengevat de volgende. Beoordeeld moet worden of:

  1. sprake is van onrechtmatig handelen door buurvrouw B jegens buurman A;
  2. er vrees voor herhaling van dit gedrag bestaat; en
  3. buurman A voldoende belang heeft bij zijn vordering.

Het hof overwoog dat de norm van artikel 11 Huishoudelijk Reglement middels wijziging van het Huishoudelijk Reglement eind 2013 nader is ingevuld in artikel 13.5 Huishoudelijk Reglement. Onder artikel 13.5 is bepaald dat het voeren van duiven vanaf het balkon en het verzorgen of opvangen van duiven in de woning niet is toegestaan. Het hof overwoog dat het Huishoudelijk Reglement daarmee een concrete norm geeft waaraan gebruikers van het appartementencomplex moeten voldoen en die norm is afgestemd op het samenleven in het complex. Vervolgens meende het hof, anders dan de rechtbank, dat daardoor sprake is van een specifiekere bepaling dan de algemene regeling van artikel 5:37 BW.

Het hof meende dat het handelen in strijd met die norm onrechtmatig is en dit even zeer geldt indien de duiven slechts incidenteel worden gevoerd; ook dan is dit voeren in strijd met artikel 13.5 Huishoudelijk Reglement, nu dit artikel voorziet in een algeheel verbod op het voeren van duiven vanaf het balkon. Nu aldus het hof voldoende vast staat dat de door buurman A ondervonden overlast mede door het voeren van de duiven wordt veroorzaakt, heeft buurman A belang bij toewijzing van de vordering tot het verbieden van het voeren van duiven, te meer nu is gebleken dat buurvrouw B eerdere bevelen van de VvE om te stoppen met het voeren van duiven niet heeft opgevolgd. Om die redenen is het vonnis van de rechtbank vernietigd en heeft het hof de vordering alsnog toegewezen, waarbij het hof zoveel als mogelijk heeft aangesloten bij artikel 13.5 van het Huishoudelijk Reglement.

Conclusie n.a.v. overwegingen hof ter zake overlast van de duiven
Uit deze uitspraak blijkt dat op maat toegesneden bepalingen in het huishoudelijk reglement overlast binnen de VvE kunnen voorkomen en daar waar nodig kan die overlast in rechte effectief worden bestreden. Ook hierbij blijven buurtbemiddeling en oplossingen in der minne echter de voorkeur hebben. Hierbij tekenen wij wel aan dat het in deze zaak een geschil tussen een huurder en erfpachtster betreft, waarbij niet in geschil is of het huishoudelijk reglement voor beide partijen geldt. In andere gevallen, waarbij een huurder van een appartementsrecht betrokken is, zal eerst moeten worden vastgesteld dan wel geborgd dat het huishoudelijk reglement ook voor de huurder geldt.[2]

Overlast als gevolg van negatieve uitlatingen

Ook de omgangsvormen blijven van belang. Mocht een of meerdere betrokken partijen niet in staat zijn tot respectvolle communicatie dan zal het conflict immers eerder escaleren. Dit betekent overigens niet per definitie dat een verbod tot overlast gepaard zal gaan met een verbod tot zich onrechtmatig uitlaten jegens de ander(en). Dit blijkt uit diezelfde uitspraak die in dit artikel wordt besproken.

Overwegingen hof m.b.t. overlast als gevolg van negatieve uitlatingen
In de hier besproken uitspraak is namelijk ook sprake van vorderingen tot een verbod om zich op welke wijze dan ook jegens derden in negatieve bewoordingen uit te laten over buurman A. Hiertoe is door het hof beoordeeld of buurvrouw B buurman A door de gewraakte uitlatingen heeft aangetast in zijn eer en goede naam en daarmee onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld, aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het hof gaat daarbij uit van de volgende feiten:

  • De uitlatingen zijn niet publiekelijk gedaan (uitsluitend in privécorrespondentie of privégesprekken);
  • De gewraakte uitlatingen zijn uitsluitend gedaan in e-mails aan en gesprekken met personen en instanties (de VvE, andere bewoners van het appartementencomplex, de politie en de gemeente) die op de hoogte waren van het geëscaleerde conflict tussen partijen.
  • In het kader van dat conflict hebben van de kant van buurman A richting buurvrouw B ook de nodige pesterijen plaatsgevonden.
  • De geadresseerden hebben de uitlatingen van buurvrouw B op de juiste waarde moeten kunnen schatten, door geen betekenis aan de geuite beschuldigingen te hechten. Dit blijkt ook uit het feit dat zij daarop geen actie hebben ondernomen.

Het hof meent dat die omstandigheden niet tot onrechtmatig handelen leiden. Het verbod en gebod worden afgewezen. Het hof sluit daarbij niet uit dat verdere negatieve uitlatingen jegens elkaar wel onrechtmatig zullen zijn. Ons advies in dergelijke situaties is partijen zich te laten concentreren op het voorkomen dan wel laten staken van de overlast en zich jegens elkaar respectvol uit te laten. Uitlatingen van de ander ter zake kunnen het beste genegeerd worden.

Geluidsoverlast

Deze uitspraak is tot slot interessant voor de omvang van het te leveren bewijs in geval van geluidsoverlast. In beroep is aan de orde gesteld een verbod om tegen de muren te bonken, te schreeuwen en met de deuren te gooien, stellende dat buurvrouw B onrechtmatige hinder veroorzaakt doordat zij zowel overdag als in de nachtelijke uren zodanige geluidsoverlast veroorzaakt dat buurman A niet in staat is om bezoek te ontvangen. Buurvrouw B heeft betwist dat zij geluidsoverlast veroorzaakt.

Het geleverde bewijs bestond uit:

  • een verklaring van een vriend van buurman A; en
  • een handtekeningenlijst

Het hof meent niet dat er wettig en overtuigend bewijs is geleverd. Uit de bewijsstukken blijkt de overlast onvoldoende concreet. Met welke regelmaat, onder welke omstandigheden en door wie de overlast werd veroorzaakt blijkt niet uit de bewijsstukken. Een goede dossieropbouw voor het aantonen van geluidsoverlast is dan ook van wezenlijk belang.

Tot slot

Al met al is dit een interessante uitspraak, waaruit blijkt dat ook de overlastproblematiek binnen de VvE vele vormen heeft en vaak tot conflicten leidt die niet altijd even makkelijk zijn op te lossen. De auteurs van het in het begin van dit stuk genoemde artikel betogen dat het burenrecht 21e eeuwbestendig is. Wij sluiten ons daarbij aan. De burenproblematiek zal zich in de 21ste eeuw blijven voordoen. Wij bepleiten goede communicatie, waar mogelijk buurtbemiddeling en specifiek bij VvE’s het opstellen dan wel aanvullen van op maat toegesneden huishoudelijke reglementen om overlast zoveel als mogelijk te kunnen oplossen dan wel daar waar nodig tegen te kunnen gaan.

Opvallend is overigens dat de huurder de appartementsgerechtigde rechtstreeks aanspreekt. Men kan zich afvragen of de verhuurder van buurman A geen actie had moeten ondernemen, omdat deze via de VvE een makkelijkere weg heeft om de overlast te laten staken dan dat buurman A zelf op grond van onrechtmatige daad moet procederen. Buurman A moet immers ‘onrechtmatig’ handelen aantonen. Wanneer de route via de VvE wordt bewandeld, gaat het slechts om het aantonen van ‘onredelijke’ hinder, en dat is doorgaans eenvoudiger. Het lijkt erop alsof het hof dit ambtshalve heeft toegepast, door inhoudelijk te toetsen op de bepaling in het huishoudelijk reglement die door buurvrouw B wordt overschreden. In feite kan een huurder daarop immers geen beroep doen.

 

Voetnoten

[1] 5:120 lid 2 BW; zie ook M.C.E. van der Vleuten, ‘VvE’s met eigenaar-bewoners en huurders, Huurdersparticipatie in gemengde complexen’, 8 december 2015, www.VvErecht.nl.
[2] M. Vols, M.N.F. Kiehl & J. Sidoli del Ceno, ‘Burenrecht en onrechtmatige hinder in de stad van de 21e eeuw’, WPNR 12016/7098.

Volledige uitspraak: Gerechtshof Den Haag, 29 maart 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:719.