Gekwalificeerde meerderheid vereist als eerder geen drempelwaarde is vastgesteld?

Rechtbank Midden-Nederland, 7 april 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:2113

De meeste splitsingsreglementen bevatten het vereiste dat besluiten tot het doen van uitgaven boven een bepaald drempelwaarde met een gekwalificeerde meerderheid moeten worden genomen. Waar MR1973 nog bepaalt dat het drempelwaarde in de akte moet worden opgenomen, stellen de modelreglementen vanaf 1983 niet de eis dat het drempelwaarde in de akte moet worden bepaald. In die gevallen geldt dat het drempelwaarde nader door de vergadering moet worden bepaald. Het komt voor dat de vergadering van eigenaars het drempelwaarde nooit heeft vastgesteld. Onderhavige uitspraak gaat in op de vraag of een gekwalificeerde meerderheid vereist is als eerder geen drempelwaarde is vastgesteld.

Feiten

Onderhavige procedure ziet op een VvE met vier appartementsrechten en in totaal twee eigenaren. Iedere eigenaar heeft twee appartementsrechten en 50% van de stemmen in de vergadering van eigenaars in bezit.

In de splitsingsakte is MR1992 van toepassing verklaard. Voor zover hier relevant is in het splitsingsreglement het volgende opgenomen:

Artikel 38
(…)
5. Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.

X wenst buiten het onderhoud vallende renovatiewerkzaamheden aan het gebouw uit te voeren. Zo is er bij X onder andere de wens om de grote luifel aan de voorgevel permanent te verwijderen, de bakstenen gevel af te smeren met stucwerk en de dakgoot esthetisch te wijzigen. X belegt hiervoor een vergadering van eigenaars. Op deze vergadering is uitsluitend X verschenen. Op de vergadering wordt onder andere het voorstel om de hierboven beschreven werkzaamheden uit te voeren ter stemming gebracht. X stemt als enige aanwezige eigenaar met 50% van het totaal aantal stemmen in de VvE in met het voorstel tot uitvoering van de betreffende werkzaamheden.

Y is de eigenaar van de twee andere appartementsrechten en heeft eveneens 50% van het totaal aantal stemmen. Y is het niet eens met het door X genomen besluit. Y verzoekt de kantonrechter daarom onder andere om voor recht te verklaren dat het hierboven beschreven besluit nietig is. Y voert hiertoe aan dat het besluit moet worden aangemerkt als “buiten het onderhoud vallende uitgaven” als bedoeld in artikel 38 lid 5 MR1992 en met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen genomen had moeten worden. Nu de vergadering van eigenaars eerder nog nooit het drempelwaarde als bedoeld in artikel 38 lid 5 MR1992 had vastgesteld, geldt volgens Y een nul-grens, zodat alle besluiten tot uitgaven die buiten het normale onderhoud vallen alleen genomen kunnen worden in een vergadering van eigenaars waarin minstens twee/derde van het totaal aantal stemmen kan worden uitgebracht. Het besluit moet dan ook nog eens met twee/derde van het totaal aantal aanwezige stemmen in de vergadering worden genomen.

X betwist niet dat de kosten voor de werkzaamheden waartoe op de vergadering besloten was niet zagen op “buiten het onderhoud vallende uitgaven” als bedoeld in artikel 38 lid 5 MR1992. X stelt desalniettemin dat zij zonder de aanwezigheid van Y een rechtsgeldig besluit heeft kunnen nemen. X voert daartoe aan dat, nu eerder door de vergadering geen drempelwaarde is vastgesteld, artikel 38 lid 5 MR1992 niet van toepassing is op het genomen besluit.

De kantonrechter volgt deze stelling van X niet en overweegt ten aanzien daarvan als volgt:

4.7 […] Dit artikellid bepaalt onder meer dat besluiten tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, slechts kunnen worden aangenomen als een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen (het verzwaarde quorum). Dit in afwijking van artikel 37 lid 5, waarin – kort gezegd – is bepaald dat alleen geldige besluiten genomen kunnen worden genomen als minimaal de helft van het totaal aantal stemmen kan worden uitgebracht (het reguliere quorum). Weliswaar heeft de VvE in dit geval een dergelijk bedrag nog niet vastgesteld, maar dit betekent naar het oordeel van de kantonrechter niet dat deze bepaling in dat geval niet van toepassing is op besluiten omtrent het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven. Deze bepaling strekt immers vooral ter bescherming van de belangen van de eigenaren die niet aanwezig zijn tijdens de vergadering wat betreft het doen van grote uitgaven. Hiermee strookt niet de redenering van de VvE dat deze bepaling niet geldt indien een dergelijk bedrag nog niet is vastgesteld. Het quorum moet dus bepaald worden aan de hand van het bepaalde in artikel 38 lid 5.

4.8. Op grond van artikel 38 lid 5 kunnen alleen rechtsgeldige besluiten worden genomen tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven indien tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan worden uitgebracht. In dit geval – waarbij er in totaal vier stemmen zijn – moeten hiervoor dus drie stemmen aanwezig zijn. Aangezien, zoals hiervoor is overwogen, [Y] niet aanwezig was op de vergadering, waren er slechts twee stemmen aanwezig, te weten de twee stemmen van de [X]. Daarmee is niet voldaan aan de quorumeis van drie. Zodoende konden er op dit punt geen rechtsgeldige besluiten worden genomen.

4.9. Artikel 2:14 lid 1 BW bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Artikel 5:129 lid 1 BW bepaalt dat voor de toepassing van artikel 14 van Boek 2 de akte van splitsing wordt gelijk gesteld met de statuten.

4.10 Het niet voldoen aan de quorumeis houdt strijdigheid met een fundamenteel totstandkomingsvoorschrift in. Dit heeft tot gevolg dat de besluiten tot uitvoering van de renovatiewerkzaamheden, tot doorbelasting van de kosten van de renovatiewerkzaamheden aan en tot vaststelling van een eenmalige bijdrage die aan de VvE dient te voldoen op grond van artikel 2:14 lid 1 BW nietig zijn. De kantonrechter zal het verzoek op deze punten dan ook toewijzen.

Noot

Vaststelling drempelwaarde 

Alle modelreglementen vanaf 1973 bevatten het vereiste dat besluiten tot het doen van uitgaven boven een bepaald bedrag met een gekwalificeerde meerderheid moeten worden genomen.[1] Evenwel bevatten de modelreglementen onderling wel verschillen. Zo bepaalt artikel 37 lid 5 MR1973 nog dat besluiten door de vergadering tot het doen van uitgaven die een in de akte nader te bepalen bedrag te boven gaan, slechts kunnen worden genomen met een meerderheid van ten minste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat ten minste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. De verplichting in MR1973 om het drempelwaarde in de splitsingsakte op te nemen heeft het voordeel dat het eenvoudig terug te vinden is. Daarentegen is het bedrag niet aan te passen zonder de splitsingsakte te wijzigen, waardoor als gevolg van inflatie zelfs voor relatief kleine werkzaamheden een gekwalificeerde meerderheid vereist is. In de modelreglementen vanaf 1983 is bepaald dat het drempelwaarde niet in de splitsingsakte hoeft te worden opgenomen en dat het door de vergadering van eigenaars kan worden vastgesteld.

Gevolgen als geen drempelwaarde is vastgesteld

In onderhavige uitspraak heeft de kantonrechter geoordeeld dat in het geval er eerder geen drempelwaarde als bedoeld in art. 38 lid 5 MR1992 door de vergadering van eigenaars is vastgesteld, besluiten tot het doen van uitgaven voor buiten het onderhoud vallende werkzaamheden uitsluitend kunnen worden genomen met de gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Het ontbreken van een drempelwaarde heeft derhalve niet als gevolg dat geen gekwalificeerde meerderheid van stemmen vereist is bij het nemen van het besluit tot het doen van de betreffende uitgaven.

Hoewel de hierboven aangehaalde bepalingen in de overige modelreglementen inhoudelijk verschillen, kan deze uitspraak wel op deze situaties worden toegepast. Uit onderhavige uitspraak volgt namelijk dat als de splitsingsakte bepaalt dat besluiten tot het doen van uitgaven boven een bepaalde drempelwaarde uitsluitend met een gekwalificeerde meerderheid kunnen worden genomen en er eerder geen drempelwaarde is vastgesteld, dat in dat geval het betreffende besluit altijd moet worden genomen met de daarvoor in de akte opgenomen gekwalificeerde meerderheid van stemmen.

Rechtbank Midden-Nederland, 7 april 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:2113

[1] Artikel 37 lid 5 MR1973, Artikel 38 lid 5 MR1983, Artikel 38 lid 5 MR1992 en Artikel 52 lid 5 MR2006.