Drempelwaarde niet vastgesteld cfm. MR, dus geen gekwalificeerde meerderheid vereist?

De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. Tenzij een afwijkende meerderheid is voorgeschreven, neemt de vergadering die besluiten met een volstrekte meerderheid van stemmen. Dat is de helft + 1 van het aantal aanwezige stemmen. Daarop bestaat een aantal uitzonderingen. Zo is voor besluiten waarmee een bedrag gemoeid is, dat een door de vergadering vast te stellen drempelwaarde overstijgt, een gekwalificeerde meerderheid vereist. Vaak is dat tenminste 2/3e van de stemmen vóór in een vergadering waarin tenminste 2/3e van alle stemmen in de VvE vertegenwoordigd is. Maar wat als een vergaderbesluit voor een uitgave van bijvoorbeeld € 175.000 geagendeerd is en de vergadering heeft nooit een drempelwaarde bepaald? Mag dan de volstrekte meerderheid beslissen of is toch een gekwalificeerde meerderheid vereist?

Twee lezingen: tekstueel of naar de strekking

De modelreglementen (artikel 38 lid 5 MR 1983, 1992 en 52 lid 5 MR 2006) zelf bieden geen antwoord op deze vraag. In de praktijk zijn twee lezingen ontstaan: één op basis van een tekstuele interpretatie van voormelde artikelen en één op basis van de strekking ervan:
1. Tekstueel: zo lang de vergadering geen drempelwaarde vastgesteld heeft, geldt de hele regeling niet. De vergadering heeft er kennelijk niet het belang van ingezien. Zonder drempelwaarde geldt ook voor grote uitgaven de hoofdregel, dat een volstrekte meerderheid van stemmen volstaat; of
2. Naar de strekking: Ook al is geen drempelwaarde vastgesteld, toch moet worden aangenomen dat uitgaven die van een substantieel financieel belang zijn en extra verplichtingen voor de leden met zich brengen, met een gekwalificeerde meerderheid genomen moeten worden. Het beding strekt tot bescherming van alle leden tegen grote uitgaven, ook de leden die niet bij de vergadering aanwezig zijn. Wordt het quorum van 2/3e niet gehaald, dan vervalt die eis bij een tweede vergadering. De besluitvorming wordt dus niet onredelijk belemmerd door de eis van een gekwalificeerde meerderheid.

Voorbeeld: artikel 52 lid 5 MR 2006

Terug naar het besluit € 175.000 uit te doen geven door de VvE. Stel dat Modelreglement 2006 van toepassing is en er is geen drempelwaarde bepaald. Dan is het dus maar de vraag welke uitleg prevaleert: de tekstuele of die naar de strekking ervan. Voor VvE’s met MR 2006 is het onderscheid in de praktijk extra belangrijk, omdat dat reglement verder geen quorumeis kent. Stel dat 25% van de stemmen ter vergadering aanwezig is, dan zou de volstrekte meerderheid van (een krappe 13% van alle stemmen in de VvE) de rest van de leden van VvE kunnen binden voor een forse uitgave, omdat de vergadering niet eerder de drempelwaarde heeft vastgesteld. Tenminste, als uitgegaan wordt van de tekstuele uitleg van artikel 52 lid 5 MR 2006. Is dat juist, of geldt ook dan een gekwalificeerde meerderheidseis voor deze uitgave?

Doel van de regeling is doorslaggevend.

Deze vraag kwam aan de orde in een uitspraak van de kantonrechter te Utrecht van 7 april 2016 (4769572 AE VERZ 16-14, niet gepubliceerd). In die zaak was het vergelijkbare artikel 38 lid 5 van met modelreglement 1992 van toepassing. De kantonrechter oordeelde als volgt:

‘De kantonrechter volgt de VvE niet in haar stelling dat artikel 38 lid 5 in dit geval niet van toepassing is (waardoor geen gekwalificeerde meerderheid nodig is) omdat de VvE (nog) geen bedrag heeft vastgesteld als bedoeld in dat artikel. (…) Weliswaar heeft de VvE in dit geval een dergelijk bedrag nog niet vastgesteld, maar dit betekent naar het oordeel van de kantonrechter niet dat deze bepaling in dat geval niet van toepassing is op besluiten omtrent het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven. Deze bepaling strekt immers vooral ter bescherming van de belangen van de eigenaren die niet aanwezig zijn tijdens de vergadering voor wat betreft het doen van grote uitgaven. Hiermee strookt niet de redenering van de VvE dat deze bepaling niet geldt indien een dergelijk bedrag nog niet is vastgesteld.’

In deze uitspraak legt de kantonrechter het reglement uit naar de strekking ervan. Gelet op de onaannemelijkheid van de gevolgen van een tekstuele uitleg is dat doorgaans verdedigbaar. Toch schieten de bestaande modelreglement 1983, 19932 en 2006 op dit punt tekort.

Nietig

De gevolgen van het wel of niet gelden van een gekwalificeerde meerderheidseis zijn vergaand: het niet halen van het quorum leidt tot nietigheid van de besluiten. Anders gezegd: het besluit tot het doen van de uitgave komt dan niet tot stand.

De drempelwaarde zelf: hoe vaststellen?

Een andere vraag is hoe de vergadering de drempelwaarde zelf vaststelt: bij volstrekte meerderheid of bij gekwalificeerde meerderheid? Ook hier geven de modelreglementen het antwoord niet. De meest aannemelijke uitleg is, dat ook dat besluit met een gekwalificeerde meerderheid genomen moet worden. In het andere geval zou namelijk voorafgaand aan het besluit tot het doen van een uitgave van € 175.000 eerst bij volstrekte meerderheid de drempelwaarde verhoogd kunnen worden tot bijvoorbeeld € 200.000, waarna geen gekwalificeerde meerderheid meer vereist zou zijn voor de uitgave zelf.

VvE’s waarvan de vergadering nog geen drempelwaarde heeft vastgesteld, doen er goed aan dat alsnog te doen. Bij gekwalificeerde meerderheid, wel te verstaan. Daarmee wordt onnodige discussie over de geldigheid van besluiten tot het doen van grotere uitgaven voorkomen.