Airbnb en de VvE

Het onderwerp Airbnb blijft de gemoederen bezig houden. Recentelijk heeft de rechtbank Amsterdam een tweetal uitspraken gedaan over een verbod in de splitsingsakte om een privé appartement te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf. In deze procedures komt de vraag aan de orde of Airbnb-activiteiten als overtreding van deze verbodsbepaling moeten worden beschouwd.

In een eerdere uitspraak van het Hof Amsterdam (d.d. 10 september 2013, ook met noot op VvErecht.nl) is bepaald dat het gebruik van een woonappartement als hotel en/of bed & breakfast in strijd is met de woonbestemming van het appartement, zoals bepaald in de splitsingsakte. Een dergelijk gebruik kwalificeert volgens het Hof als bedrijfsmatige exploitatie en dat is in strijd met de woonbestemming van de appartementen.

Naast de omschrijving van de bestemming van de appartementsrechten in de splitsingsakte, komen specifieke verbodsbepalingen ook nog al eens voor. Een veelvoorkomend verbod betreft het verbod op exploitatie van privé-gedeelten als pension- of kamerverhuurbedrijf. In het kader van de toenemende populariteit van Airbnb, doet zich dan de vraag voor of dergelijke activiteiten kwalificeren als “pension- of kamerverhuurbedrijf”. Mocht dat het geval zijn, dan vallen deze activiteiten onder de reikwijdte van het verbod en zijn daarmee niet toegestaan.

Recentelijk had de rechtbank Amsterdam in een tweetal zaken te oordelen over een dergelijke verbodsbepaling in de splitsingsakte. In beide gevallen deed zich de situatie voor dat een van de eigenaren zijn appartement via Airbnb beschikbaar stelde aan derden, waardoor volgens andere eigenaren de betreffende verbodsbepaling werd overtreden.

In de zaak die uitmondde in de beschikking van 29 oktober 2015 (ECLI:NL:RBAMS:2015:9967), heeft de ledenvergadering bij meerderheid van stemmen toestemming verleend aan een eigenaar om zijn appartement in gebruik te geven aan derden. Aan de verstrekte toestemming wordt wel de voorwaarde verbonden om te voldoen aan de (bestuursrechtelijke) regelgeving die de gemeente Amsterdam op dit gebied heeft ontwikkeld. Overeenkomstig deze regelgeving mag het appartement voor maximaal zestig dagen per jaar worden verhuurd. Een tegenstemmende eigenaar is het hiermee niet eens en start een procedure. Volgens deze eigenaar is de gemeentelijke regelgeving niet relevant en kwalificeert de aard van de ingebruikgevingsactiviteiten als “pension of kamerverhuurbedrijf”. Het verlenen van toestemming kwalificeert volgens deze eigenaar als een overtreding van de verbodsbepaling uit de splitsingsakte en daarmee is sprake van een nietig besluit.

Bij de beoordeling hecht de kantonrechter in de eerste plaats waarde aan de omschrijving in de splitsingsakte van de woonappartementen:

[…] door ten aanzien van de woonappartementen te bepalen, dat het een “woning voor privé-doeleinden” moet zijn, terwijl gebruik door toeristen niet als gebruik als woning voor privé-doeleinden kan worden aangemerkt; toeristen hebben immers hun privé-woning elders en maken ook een andersoortig gebruik van het appartement dan een vaste bewoner […]

Ten tweede wordt waarde toegekend aan het expliciete verbod in de splitsingsakte omtrent de exploitatie van een privé-gedeelte als pension- en kamerverhuurbedrijf:

[…] “Pension” is een enigszins ouderwets aandoend woord dat in ieder geval het verschaffen van onderdak tegen betaling omvat, waaraan in dit geval wordt voldaan. Bij het begrip wordt weliswaar in het algemeen ook gedacht aan een zekere vorm van maaltijdverstrekking, doch essentieel is dit in de ogen van de kantonrechter niet […]

Deze [verbods, toevoeging KK] bepalingen in 2003, toen nog geen “AirBnb-verhuur” bestond, vliegen veel duurder was en de verhuur van privé-woningen voor enkele dagen aan toeristen nog nauwelijks was ontwikkeld maar Amsterdam uiteraard wel al een toeristische bestemming was, niettemin (door de ontwikkelaar) in de splitsingsakte zijn opgenomen, en vervolgens in 2006 in de wijzigingsakte zijn overgenomen, juist ook om verhuur aan toeristen op welke wijze dan ook te voorkomen […] dat het een rustig complex van luxueuze appartementen voor eigen bewoning moest zijn en blijven. Het pensionverbod is samen met het verbod van kamerverhuur aldus complementair aan het opgenomen verbod op bedrijfsmatige horeca-activiteiten.

Voor wat betreft de inmiddels door de gemeente Amsterdam ontwikkelde bestuursrechtelijke regelgeving op dit gebied, wordt overwogen:

De kantonrechter […] deelt niet de […] argumentatie […] dat nu de gemeente verhuur tot 60 dagen aanvaardbaar acht, dit het voor de omwonenden c.q. mede-eigenaren ook is –de gemeente heeft immers geheel andere belangen bij “Airbnb-verhuur” […]

De rechtbank komt aldus tot de conclusie dat de door de VvE toegestane Airbnb-activiteiten een overtreding vormen van de verbodsbepaling uit de splitsingsakte. Het vergaderbesluit, waarin toestemming wordt verleend, wordt om die reden nietig verklaard.

In de zaak die uitmondde in de beschikking van 14 januari 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2015:9967), is sprake van een identieke verbodsbepaling in de splitsingsakte omtrent exploitatie als pension- of kamerverhuurbedrijf. In deze kwestie besluit de vergadering om Airbnb-activiteiten als proef te gedogen en bij de volgende ledenvergadering opnieuw te bespreken. De tegenstemmende eigenaren starten een procedure tot nietigverklaring van het besluit. Ook zij stellen zich op het standpunt dat het besluit in strijd is met de specifieke verbodsbepaling uit de splitsingsakte.

Het verweer dat wordt gevoerd heeft onder meer betrekking op het feit dat het genomen besluit betrekking heeft op een proefperiode. Vanwege het tijdelijke karakter is wijziging van de splitsingsakte niet nodig, nu dat alleen het geval kan zijn bij permanente situaties. Ook wordt een beroep gedaan op de bestuursrechtelijke regelgeving van de gemeente Amsterdam. Met deze regelgeving worden kaders opgesteld waarbinnen het voor particuliere woningeigenaren mogelijk is om hun woning tijdelijk in gebruik te geven. Deze regelgeving is expliciet opgesteld voor particulieren en heeft geen bedrijfsmatig oogmerk:

Bij de beoordeling overweegt de kantonrechter omtrent de proefperiode dat:

[…] het besluit waarvan vernietiging wordt verzocht redelijkerwijs niet anders kan worden uitgelegd dan een besluit tot het verlenen van toestemming aan [verweerders] om gedurende een bepaalde periode […] via AirBnB aan toeristen te verhuren. De bepalingen in de splitsingsakte waarop verzoekers een beroep doen maken geen onderscheid tussen een tijdelijke en een permanente situatie. Evenmin is sprake van een tijdelijke wijziging van de gedaante van de onroerende zaak, waarop de door [verweerders] aangehaalde jurisprudentie betrekking heeft […]

Het tijdelijke karakter van het besluit neemt volgens de kantonrechter niet weg dat het besluit op zichzelf in strijd is met de splitsingsakte, waarvoor wijziging van de akte nodig is.

Verder overweegt de rechtbank dat de ingebruikgevende eigenaren hun gehele appartement via de website Airbnb aanbieden tegen een (zeer) hoge huurprijs, inclusief inrichting, inventaris en basisbehoefte zoals koffie en thee. De rechtbank stelt daarmee vast dat het appartement om commerciële redenen ter beschikking wordt gesteld. Vervolgens overweegt de rechtbank:

[…] de tekst van de splitsingsakte [biedt] geen steun voor de gedachte dat met ‘pensionbedrijf’ uitsluitend wordt gedoeld op een professioneel en permanent bedrijf. Een bedrijf kan immers zeer wel als nevenactiviteit worden uitgeoefend. Ook kan een bedrijf af en toe worden uitgeoefend. Wanneer [verweerders] verhuren via AirBnB exploiteren zij het gehuurde op dat moment als pension, althans als een daaraan in dit verband gelijk te stellen gelegenheid. Dat moet in strijd worden geacht met het […] verbod in […] het splitsingsreglement.

De bestuursrechtelijke regelgeving van de gemeente Amsterdam is volgens de rechtbank niet relevant en biedt geen aanknopingspunten die voor (de uitleg van) de splitsingsakte relevant zijn:

Dat [verweerders] zich houden aan het beleid (met regelgeving) dat de gemeente heeft ontwikkeld ten aanzien van de verhuur via AirBnB, is in dit geval niet relevant. Dat zou pas relevant zijn indien de vergadering toestemming zou kunnen geven voor een dergelijke verhuur, aangezien alleen in dat geval de redelijkheid van een dergelijk besluit kan worden getoetst. Een dergelijke toestemming is echter niet mogelijk, althans niet zonder een voor een wijziging van de splitsingsakte gekwalificeerde meerderheid van stemmen, waarvan geen sprake is.

Ook in deze uitspraak komt de rechtbank tot de conclusie dat het verbod uit de splitsingsakte wordt overtreden door toestemming te verlenen voor Airbnb-activiteiten.

In het geval sprake is van een specifieke verbodsbepaling in de splitsingsakte omtrent exploitatie als “pension- of kamerverhuurbedrijf”, dan tonen deze uitspraken aan dat de rechtbank Airbnb-activiteiten kwalificeert als overtreding van deze verbodsbepaling. Airbnb-activiteiten vallen volgens de rechtbank onder de reikwijdte van het “pension- of kamerverhuurbedrijf”. Aan de bestuursrechtelijke regelgeving die inmiddels door de gemeente Amsterdam is ontwikkeld ten behoeve van particuliere woningeigenaren, wordt in deze kwesties geen waarde toegekend.