Afwijkend gebruik: horeca is geen winkelruimte. Verbod op shoarmazaak toegewezen

Rechtbank Noord-Holland 18 november 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:11979 – In de akte zijn de appartementsrechten op de begane grond aangeduid als bedrijfsruimten bestemd voor winkels. In één daarvan wordt een shoarmazaak gevestigd. De VvE vordert met een beroep op de bestemming van het appartement in de akte van splitsing een verklaring voor recht dat onder bedrijfsruimte ‘winkelruimte’ dient te worden verstaan en dat een shoarmazaak als horecazaak daartoe niet behoort. Verder vordert de VvE een verbod op dat strijdig gebruik en een gebod tot het staken daarvan op straffe van dwangsommen. De rechtbank wijst de vorderingen toe. 

Allereerst geeft de rechtbank het algemeen geldend criterium bij uitleg van de akte van splitsing:

De rechtbank stelt voorop dat de splitsingsakte naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie van een aantal derden te beïnvloeden, in het bijzonder die van de (toekomstige) eigenaren van de appartementsrechten, zonder dat deze op de inhoud of formulering invloed hebben. Dit brengt met zich dat de gebezigde bewoordingen in deze akte naar objectieve maatstaven dienen te worden uitgelegd in het licht van de verdere inhoud van de akte. De taalkundige betekenis van de bewoordingen is daarbij van groot belang, doch niet alleen bepalend.’

Vervolgens wordt de voorliggende kwestie aan dat criterium getoetst:

‘In de splitsingsakte is bepaald dat de betreffende bedrijfsruimte is bestemd voor winkel(s). De rechtbank is met de VvE van oordeel dat een winkel een voor het publiek toegankelijke plek is waar de consument een zaak (of meer zaken) koopt en dat een shoarmazaak dat niet is. Voor de door de eigenaar voorgestane ruimere uitleg van het begrip winkel is alleen plaats als objectief kan worden vastgesteld dat partijen destijds bij het opmaken van de splitsingsakte een ruimere betekenis voor ogen hebben gehad. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn indien de bedrijfsruimte van meet af aan als horecagelegenheid in gebruik is geweest. Anders dan de eigenaar heeft aangevoerd is echter het enkele feit dat de betreffende ruimte bij de vorige huurder, als kantoor, WC en kantine in gebruik is geweest, daartoe onvoldoende. Dit geldt te meer nu, zoals de VvE ter zitting terecht heeft aangevoerd, de kantine/kantoor van de vorige huurder niet voor het publiek toegankelijk was en het gebruik van de bedrijfsruimte door de vorige huurder dan ook niet als horeca kan worden aangemerkt. Ook indien juist zou zijn dat in het verleden in de betreffende ruimte enige tijd een roti-tent/broodje kip zou hebben gezeten, zoals de eigenaar ter zitting heeft betoogd, biedt dit onvoldoende grond om te kunnen concluderen dat objectief kan worden vastgesteld dat partijen destijds met het begrip winkel tevens het gebruik als horecagelegenheid hebben beoogd. De rechtbank is dan ook met de VvE van oordeel dat de huidige eigenaren van de overige appartementsrechten, waaronder de bovenliggende woningen, er gelet op de bewoordingen van de akte van splitsing niet op bedacht behoefden te zijn dat in de bedrijfsruimten op de begane grond zich mogelijk een horecagelegenheid zou kunnen vestigen.’

De rechtbank besteedt in deze overweging veel aandacht aan de kennelijk door de eigenaar opgevoerde argumenten ter onderbouwing van het feit dat gebruik als horecaruimte mede voorzien zou zijn bij het passeren van de akte van splitsing. In de hierboven weergegeven overwegingen wordt evenwel slechts ingegaan op feiten en omstandigheden die zich na de splitsing mogelijk hebben voorgedaan. Die kunnen in zoverre geen betekenis hebben bij de uitleg van de akte van splitsing. De gestelde feiten en omstandigheden zijn mijns inziens dan ook terecht gepasseerd.

Interessant is de overweging dat indien van meet af aan van horeca sprake is geweest, de uitleg van het begrip winkelruimte ruimer kan zijn. De rechtbank verwijst hier impliciet naar de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 30 juli 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:6488 (met noot op VvERecht.nl) waar dat aan de orde was. In die zaak werd horeca gebruik in een ruimte met de bestemming ‘winkel’ niet als strijdig met de akte geacht. De rechtbank baseerde dat in dat geval op het feit dat sinds het passeren van de akte reeds sprake was van horeca, waardoor aangenomen kon worden dat de bestemming winkel in dat specifieke geval mede horeca omvatte. Als die aanknopingspunten er niet zijn, zoals hier het geval lijkt, prevaleert de objectieve, taalkundige uitleg van de akte.

De rechtbank wijst de vorderingen van de VvE nagenoeg allemaal toe. Dat de eigenaar vanwege het huurrecht bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 e.v. BW een opzegterijn van 12 maanden in acht dient te nemen, is voor de rechtbank geen reden om een langere termijn dan één maand te hanteren waarbinnen het strijdige gebruik dient te worden gestaakt:

Eventuele nadelige consequenties van een vroegtijdig afwikkeling van de huurovereenkomst komen immers voor haar rekening en risico. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat evenmin grond voor het onthouden van een uitvoerbaar bij voorraad verklaring.’

Legalisatiemogelijkheden

Er zijn twee wegen die afwijking van een bestemmingsbepaling in de akte mogelijk maken: afwijkend gebruik met toestemming van de vergadering (zie bijvoorbeeld artikel 25 lid 1 MR 2006) of na wijziging van de akte van splitsing (artikel 5:139 BW). Weigert de VvE medewerking, dan kan een vervangende machtiging worden gevraagd op grond van de artikelen 5:121 BW(bij geweigerde toestemming) respectievelijk 5:140a BW (bij een weigering tot aktewijziging). Daarbij moet worden vermeld dat de slagingskansen van dergelijke acties doorgaans gering zijn. De rechter toetst marginaal. Terzijde wordt nog vermeld, dat ook de vordering tot ongedaanmaking van het strijdig gebruik vatbaar is voor verjaring op grond van artikel 3:306 BW, zie rechtbank Rotterdam, 23 januari 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:BZ3254, met noot op VvERecht.nl.

Eigenaren lijken de werking van de akte van splitsing voor wat betreft de bestemming van de appartementsrechten vaak te miskennen. Uit deze uitspraak blijkt, dat dat tot vergaande gevolgen kan leiden. De koper van een appartementsrecht die voornemens is dat te gebruiken in afwijking van de in de akte opgenomen bestemming, doet er goed aan zich vooraf te informeren over de kansen van slagen van één van de hierboven geschetste mogelijkheden tot afwijking daarvan.

Volledige uitspraak: Rechtbank Noord-Holland 18 november 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:11979