Uitleg akte: ingebruikgeving aan derde ‘in zijn geheel’; deelverhuur verboden

Gerechtshof Den Haag, 19 januari 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:83 –  In het reglement is opgenomen dat een eigenaar zijn appartementsrecht slechts in zijn geheel in gebruik kan geven. Enkele appartementen in een complex zijn feitelijk opgesplitst in meerdere woonunits. Na een wisseling van beheerder komt de VvE daar tegen op. De ALV besluit dat de betreffende eigenaren een brief dienen te krijgen met een verwijzing naar het verbod en het verzoek c.q. de sommatie om wanneer een huurder vertrekt de ondersplitsing te beëindigen. Eén van de eigenaren aanvaardt dit besluit niet en verzoekt het nietig te verklaren dan wel te vernietigen op grond van artikel 5:129 respectievelijk 5:130 BW. Ook beroept de eigenaar zich op verjaring.

Uitleg akte

Ter onderbouwing van het verzoek voert de eigenaar onder meer aan dat zij niet handelt in strijd met het splitsingsreglement omdat het reglement bepaalt dat het appartementsrecht slechts in zijn geheel in gebruik kan worden gegeven. De eigenaar licht dat toe, stellende dat thans een ander appartement bij haar in gebruik is en dat zij het betreffende appartement in gebruik heeft gegeven aan derden, met dien verstande dat sprake is van drie huurovereenkomsten, en dat zij zelf van dat appartement geen gebruik van maakt. Het doel van bet betreffende artikel is volgens de eigenaar overbewoning te voorkomen. Nu het betreffende appartement royaal bemeten is (groter dan de gemiddelde appartementen in het complex) en beschikt over drie aparte units waarbij elke unit een eigen badkamer en keuken heeft, valt de verhuur binnen het doel van deze bepaling, aldus nog steeds de eigenaar.

Met die grond geeft de eigenaar een uitleg aan de akte van splitsing, die erop neerkomt dat het verhuren van drie units in één appartement niet met de geldende regel in strijd is. Het hof  stelt het kader vast in lijn met de heersende leer op dat punt(1):

Voorop wordt gesteld dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een objectieve maatstaf geldt. Het komt aan op de in de splitsingsstukken tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio moet worden gezocht in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit en de betrouwbaarheid van de openbare registers. In het verlengde van deze ratio moet worden aangenomen dat bij de uitleg van leverings- en vestigingsakten een beperking geldt ten aanzien van de in aanmerking te nemen gegevens: deze zullen objectief (dat wil zeggen voor derden) uit dan wel aan de hand van de ingeschreven akte kenbaar moeten zijn. Volgens deze maatstaf moeten de bewoordingen “slechts in zijn geheel in gebruik geven” in artikel 17 lid 1 van het splitsingsreglement naar het oordeel van het hof aldus worden uitgelegd dat het appartement één geheel moet blijven en slechts als één geheel in gebruik mag worden gegeven en dus niet in delen of units in gebruik mag worden gegeven. Het hof verwerpt de stelling van [appellante] dat de strekking van de bepaling is dat bij ingebruikgeving aan een derde de eigenaar van het appartement er niet zelf mag blijven wonen, nu voor die uitleg geen aanknopingspunten zijn te vinden in de tekst en dat evenmin afgeleid kan worden uit de overige bepalingen van het splitsingsreglement. Vast staat dat [appellante] het appartement (nummer [appartement 1] ) feitelijk in drieën heeft opgesplitst en dat er geen sprake is geweest van een ondersplitsing die bij notariële akte is gerealiseerd (een juridische splitsing). [appellante] heeft de drie delen aan drie verschillende huurders in gebruik gegeven. Aldus handelt zij in strijd met artikel 17 lid 1 van het splitsingsreglement. Het feit dat de drie delen elk een eigen keuken en badkamer hebben, maakt dat niet anders. Aan de stelling van [appellante] dat het de bedoeling van de bepaling is om overbewoning te voorkomen gaat het hof bij gebreke van een voldoende onderbouwing voorbij.

Aantekening verdient hier, dat de regel in kwestie die ingebruikgeving  slechts ‘in zijn geheel’ mogelijk maakt, niet voorkomt in de modelreglementen van 1973, 1983, 1992 en 2006. Zo bepaalt artikel 24 lid 1 MR 1992, dat: ‘Een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik (kan) geven (…)’. In die formulering is niet expliciet bepaald, dat die ingebruikgeving slechts ziet op ingebruikgeving van het appartement in zijn geheel. Eerdere rechtspraak over kamerverhuur of verhuur van onzelfstandige woonruimte in appartementen, heeft evenmin betrekking op de standaard bepalingen uit de reglementen. Zo overwoog de rechtbank Rotterdam op 13 maart 2013, dat kamerverhuur of slaapplaatsverhuur in strijd was met de akte vanwege een expliciet verbod daartoe in de akte van splitsing.  Ook het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bepaalde op 15 juli 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:5693) in het geval dat daar aan de orde was dat het splitsingsreglement aldus moet worden gelezen, dat de woning slechts in haar geheel verhuurd mag worden dan wel in gebruik mag worden gegeven aan de tot bewoning gerechtigde, die er zelf met zijn gezin of bij hem inwonenden dient te wonen. Ook in dat geval was dat oordeel gebaseerd op een bijzondere, van het modelreglement afwijkende bepaling met die strekking.

Ook in de hier behandelde kwestie  is sprake van een bijzonder beding. Op basis van deze uitspraak en de hierboven aangehaalde uitspraken kan derhalve niet geconcludeerd worden, dat bij toepasselijkheid van een modelreglement kamergewijze verhuur of verhuur in meerdere (woon-)units verboden zou zijn. De modelreglementen spreken weliswaar van ‘ingebruikgeving van privé gedeelten aan een ander’, maar daaruit kan mijns inziens niet worden afgeleid, dat daarmee gedoeld wordt op het privé-gedeelte ‘in zijn geheel’ en niet tevens een gedeelte daarvan. Ook de bepaling ‘aan een ander’  lijdt mijns inziens niet tot de conclusie, dat ingebruikgeving van een appartement slechts aan één persoon toegestaan zou zijn. Verhuur aan een of meerdere personen, al dan niet met een gedeelde huishouding, moet daarmee op voorhand niet strijdig met de modelreglementen worden geacht.

Verjaring

De eigenaar voerde nog aan dat de feitelijke splitsing van haar appartement in 3 woonunits al 8 tot 9 jaar bestaat. Uit overwegingen van het gerechtshof blijkt, dat die situatie onrechtmatig is. Pas bij gelegenheid van pleidooi in hoger beroep wordt op grond daarvan een beroep op verjaring gedaan. Dat is tardief, aldus het gerechtshof:

Ingevolge artikel 278 lid 1 jo. artikel 359 Rv dienen de gronden van beroep in het beroepschrift te worden vermeld. Na indiening van het beroepschrift is het slechts in uitzonderlijke gevallen toegestaan nieuwe gronden aan te voeren. Gesteld noch gebleken is dat de eigenaar de gronden niet in het beroepschrift had kunnen aanvoeren of dat zich een andere uitzondering voordoet die rechtvaardigt dat alsnog na indiening van het beroepschrift nieuwe gronden worden aangevoerd.

Maar stel dat het beroep wel tijdig was ingesteld, dan nog zou het niet tot een ander resultaat hebben kunnen leiden:

Ten overvloede overweegt het hof dat, wil er sprake zijn van verjaring, er twintig jaar onafgebroken en voortdurend en zichtbaar sprake moet zijn geweest van een situatie in strijd met artikel 17 lid 1 van het splitsingsreglement. Nu naar is gebleken het appartement eerst in 2006/2007 zodanig is verbouwd dat het in drie afzonderlijke delen kon worden verhuurd, is niet voldaan aan die eisen.

Op grond van artikel 3:314 jo 3:306 BW verjaart de rechtsvordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand na 20 jaar. De termijn vangt aan op de dag, volgende op die waarop de onmiddellijke opheffing van die toestand gevorderd kan worden. In casu zou de termijn aanvangen op het moment dat de appartementen in 3 woonunits zijn opgedeeld, in 2006/2007 dus. Daarmee is de verjaringstermijn van 20 jaar nog niet verstreken. Voor zover het beroep op verjaring gebaseerd zou zijn op de korte verjaringstermijn van artikel 3:310 lid 1 BW faalt dat, nu het besluit van de VvE niet op schadevergoeding ziet, maar op de opheffing van een onrechtmatige toestand betrekking heeft.

Volledige uitspraak: Gerechtshof Den Haag, 19 januari 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:83

(1)Zie onder meer HR 13 januari 2012, LJN: BU7247; RVR 2012/33, Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:33, allen met noot op vverecht.nl.