Gebruik of misbruik van stemrecht? – hoger beroep van Rechtbank Amsterdam, 16 januari 2015

Door Mr. Mechteld C.E. van der Vleuten & mr. Yvonne H. van Ballegooijen

Hof Amsterdam, 24 november 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4921 (hoger beroep van Rechtbank Amsterdam, 16 januari 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4332 (zie www.vverecht.nl/2015/06/gebruik-of-misbruik-van-stemrecht)
Zie ook: www.vverecht.nl/2015/12/hof-alleen-bestuur-kan-om-vervangende-machtiging-tot-procederen-verzoeken voor een andere bespreking van deze uitspraak.

De woningcorporatie die door de kantonrechter misbruik van stemrecht verweten werd, en waar op vverecht.nl op 27 juni 2015 over geschreven is, is in hoger geroep gekomen. Het verwijt houdt slechts gedeeltelijk stand, namelijk slechts voor zover de corporatie wilde voorkomen dat de VvE als procespartij zou gaan deelnemen in het hoger beroep op de bodemprocedure. In deze bijdrage gaan we hier nader op in.

Casus
Nog even kort de casus: de individuele eigenaars verwijten de woningcorporatie (die een meerderheid bezit) dat het complex niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen bij en na de verkoop. De discussie spitste zich toe op wie de herstelkosten van de inmiddels opgetreden gebreken moet betalen en wie de kosten van de juridische procedures moet betalen van zowel de inhoudelijke bodemprocedure die de individuele eigenaars hebben aangespannen tegen de woningcorporatie als van de onderhavige procedure tot vernietiging van vergaderbesluiten, en of de VvE als procespartij mag deelnemen in de inhoudelijke bodemprocedure. De woningcorporatie heeft bij alle daarop betrekking hebbende besluiten tegen gestemd.
De kantonrechter heeft die vergaderbesluiten vernietigd op grond van misbruik van recht door de woningcorporatie. De woningcorporatie is daarvan in beroep gekomen.

Overwegingen van het hof in hoger beroep van de beschikking tot vernietiging van vergaderbesluiten – misbruik van stemrecht?

Algemeen
Het hof formuleert in dit vonnis heel duidelijk in r.o. 3.9 de te hanteren toets voor misbruik van recht:
“De rechter past terughoudendheid bij de beoordeling of een orgaan van een rechtspersoon bij het nemen van een besluit alle in aanmerking komende belangen naar redelijkheid en billijkheid heeft afgewogen en daarbij de nodige zorgvuldigheid in acht heeft genomen. De daarbij aan te leggen toets is of het orgaan in redelijkheid en billijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen.”

Kosten van de inhoudelijke bodemprocedure van de individuele kopers tegen de woningcorporatie
Vervolgens oordeelt het hof dat het niet strijdig is met de redelijkheid en billijkheid dat de woningcorporatie weigert aan de kosten van de procedure tegen zichzelf bij te dragen anders dan wat de rechter aan kostenveroordeling toewijst bij ongelijk. Het gaat immers om een zaak tussen individuele eigenaars die voor hun recht opkomen op grond van de koopovereenkomst, tegen de woningcorporatie/grooteigenaar als verkopende partij. De VvE was daarbij tot nu toe niet betrokken. Het hof meent hier dan ook – anders dan de kantonrechter – dat bij dit besluit geen sprake is geweest van misbruik van recht.

Wat als de VvE procespartij in de inhoudelijke bodemprocedure mag zijn?
Als het over het hoger beroep in die bodemprocedure gaat, ligt het echter anders. Als de VvE mag tussenkomen of zich mag voegen, dan komt de VvE op voor haar eigen belangen. Het gaat namelijk wel de hele VvE aan als het gaat om de vraag of herstelkosten door de hele VvE moeten worden betaald, of door een van de eigenaars die verkopende en splitsende partij was. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de belangen van nieuwe kopers, die geen partij zijn in die bodemprocedure.

Met de kantonrechter is het hof hier wel van oordeel dat de woningcorporatie misbruik heeft gemaakt van haar meerderheidspositie door te weigeren toe te staan dat de VvE op deze manier voor haar eigen belangen opkomt. De woningcorporatie had in redelijkheid behoren toe te staan dat de VvE in hoger beroep zich zou voegen of zou tussenkomen en dus ook de daaraan verbonden kosten voor haar rekening zou nemen.

Dubbel betalen?
Niet valt – aldus het hof – in te zien waarom de VvE de juridische kosten van de individuele kopers zou moeten dragen, die immers met name opkomen voor hun eigen recht op grond van de koopovereenkomst. Het is niet zonder redelijke grond dat de woningcorporatie een besluit hierover tegenhield.
In de bespreking van de beschikking in eerste aanleg werd geconstateerd dat de corporatie, als zij gedwongen wordt om niet alleen als splitsende en verkopende partij, maar bovendien in haar rol van mede eigenaar/VvE lid in dezelfde procedure betrokken te worden, dubbel betaalt. Namelijk niet alleen als verwerende partij in de bodemprocedure, maar ook nog eens via het lidmaatschap van de VvE, waar zij als groot eigenaar ook het grootste aandeel van de kosten voor haar rekening zal krijgen.

Het hof heeft in dit hoger beroep bepaald dat de helft van de kosten van het hoger beroep van de bodemprocedure geacht moet worden betrekking te hebben op het geding tussen de VvE en de woningcorporatie. De kosten van de bodemprocedure in eerste aanleg komen in het geheel niet voor rekening van de woningcorporatie. De corporatie hoeft dus niet ‘dubbel te betalen’. Het tegenhouden van het besluit betekende dus geen misbruik van macht door de woningcorporatie.

Inhoudelijke bodemprocedure tussen individuele kopers en woningcorporatie
Inmiddels is ook uitspraak gedaan in de bodemprocedure (ECLI:NL:RBAMS:2015:4542). Hiervan is hoger beroep ingesteld, waarop nog uitspraak moet worden gedaan. De uitspraak in eerste aanleg van deze inhoudelijke procedure, is in het kort als volgt.

De rechtbank overweegt op grond van het toepasselijk convenant op het moment van splitsing, dat voldaan moest zijn aan de in het convenant vastgelegde minimumeisen dat binnen een periode van 5 jaar of als dat eerder het geval is tot het moment dat de corporatie de meerderheid in de VvE verliest, voldaan moet zijn aan die minimumeisen. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat kopers niet gevolgd kunnen worden in hun betoog dat een “onderhoudsarm” gebouw opgeleverd diende te worden. Het convenant spreekt – aldus de rechtbank – alleen over minimale kwaliteitseisen, en niet over het opleveren van een “onderhoudsarm” gebouw. Van een concrete toezegging van de woningcorporatie om (al) het onderhoud tot 5 jaar na splitsing voor haar rekening te nemen, is niet gebleken aldus de rechtbank. De rechtbank heeft de vorderingen van de individuele eigenaars integraal afgewezen op grond van de overweging dat van handelen of nalaten van de woningcorporatie in strijd met het convenant verkoop sociale huurwoningen 2002-2007 of gedane toezeggingen niet was gebleken.

Een gedeelte van het onderhoud moest de woningcorporatie verrichten, maar een gedeelte van het onderhoud hoefde slechts opgenomen te worden in het MJOP. Dat heeft de woningcorporatie gedaan.

Tot slot wordt door de rechtbank beoordeeld of de woningcorporatie aansprakelijk zou zijn voor tekorten op de balans van de VvE. Dat is niet het geval volgens de rechtbank. De kopers hadden bij de overdracht van het appartementsrecht kunnen zien dat het in het MJOP opgenomen onderhoud nog verricht moest worden en hoeveel geld daarvoor in kas was. Er bestaat daarom geen grond om de woningcorporatie aansprakelijk te houden voor in het verleden ontstane tekorten in het reservefonds van de VvE.

Van dit vonnis is hoger beroep ingesteld, het resultaat daarvan is op dit moment nog niet bekend. Wel zal naar verwachting de VvE intussen gevorderd hebben zich te mogen voegen of daarin te mogen tussenkomen.

Onvrede en onbegrip
De onvrede, onmacht en onbegrip van eigenaren in een gemengd complex wordt door deze uitspraken opnieuw geïllustreerd. Zoals vaker het geval is wordt de corporatie van alles en nog wat verweten door haar kopers. De individuele eigenaren voelen zich onrechtmatig behandeld en hebben geen oog meer voor redelijke weerleggingen van hun standpunten door de corporatie. Dit wil echter niet zeggen dat de corporatie altijd onredelijke standpunten heeft.

 

Volledige uitspraken:

Gerechtshof Amsterdam, 24 november 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4921 (hoger beroep inzake vernietiging vergaderbesluiten)
Rechtbank Amsterdam 22 juli 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4542 (inhoudelijke bodemprocedure inzake gebreken kopers – woningcorporatie)