De inspanningsverplichting van de notaris ex art. 5:122 lid 5 BW bij de overdracht van een appartementsrecht

Rechtbank Rotterdam | 11 december 2015 | ECLI: NL:RBROT:2015:9683 – Reikwijdte inspanningsverplichting notaris uit art. 5:122 lid 5 BW.

Bij overdracht of toedeling van een appartementsrecht is de nieuwe eigenaar op grond van art. 5:122 lid 3 BW samen met de vroegere eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde bijdragen aan de VvE die in het lopende boekjaar of het voorgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden. Bij overdracht van een appartementsrecht dient de notaris er op grond van art. 5:122 lid 5 BW voor zorg te dragen dat aan de akte tot overdracht of toedeling een door het bestuur van de VvE afgegeven verklaring wordt gehecht waaruit blijkt welke bijdragen voor het betreffende appartementsrecht het lopende en voorgaande boekjaar nog niet zijn voldaan. In de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 11 december 2015 gaat de kantonrechter in op hoever de inspanningsverplichting van de notaris ex art. 5:122 lid 5 in de praktijk reikt.

De casus

VvE Hampton uit Naarden (hierna: “de VvE”) is bij akte van splitsing van 3 april 2008 opgericht. In de akte van splitsing is MR2006 van toepassing verklaard.[1] Art. 53 lid 2 MR2006 bepaalt dat het bestuur de naam en adresgegevens van de bestuurders dient te registreren in de kadastrale registers. De akte van splitsing bevat geen bepaling als bedoeld in art. 5:122 lid 4 BW.

Notaris Van Heeswijk (hierna: “de notaris”), heeft in augustus 2010 van Staalbankiers N.V. de opdracht gekregen om een executieveiling van twee appartementsrechten in de VvE op te starten. De notaris heeft vervolgens op 14 december 2010, 27 december 2010, 17 februari 2011, 18 februari 2011 en 23 juni 2011 de kadastrale registers geraadpleegd om de bestuurder(s) van de VvE te achterhalen. Uit de kadastrale registers blijkt dat VZB Vastgoed te ‘s-Gravenhage de bestuurder van de VvE is. De notaris tracht op 23 december 2010 tevergeefs telefonisch contact te krijgen met VZB. Ook op schriftelijke verzoeken tot een opgave ex art. 5:122 lid 3 BW krijgt de notaris van VZB geen reactie.

Na uitvoering van het bovenstaande heeft vervolgens op 18 februari 2011 onder de Algemene Veilingcondities Voor Executieveilingen (AVVE 2006) en de bijzondere veilingvoorwaarden van de notaris de executieveilig plaatsgevonden. In de veilingcondities was onder andere het volgende opgenomen:

Voor rekening van koper komen de achterstallige bijdragen van de Vereniging van Eigenaars : Vereniging van Eigenaars Hampton te Naarden, gevestigd te Naarden, over het voorafgaande boekjaar en het lopende boekjaar tot en met de betaaldatum. Voor rekening van koper komen tevens de achterstallige waterschapslasten. Deze achterstallige bijdragen en waterschapslasten dienen op de betaaldatum voor de veilingkosten te worden voldaan.

Na veiling en levering van de twee betreffende appartementsrechten blijkt dat de heer Kriek vanaf 1 januari 2011 bestuurder van de VvE is en dat hij vanaf 4 februari 2011 in het handelsregister van de Kamer van Koophandel stond ingeschreven.

Na de levering komt tevens aan het licht dat ten tijde van de levering de betalingsachterstand van de twee appartementen gezamenlijk € 15.614,48 bedroeg. Van deze betalingsachterstand heeft de notaris aan de verkrijgers geen melding gemaakt.

De VvE stelt de notaris aansprakelijk, omdat hij niet aan zijn inspanningsverplichting ex art. 5:122 lid 5 BW zou hebben voldaan. De notaris had volgens de VvE uit het handelsregister kunnen opmaken dat de heer Kriek vanaf 1 januari 2011 bestuurder van de VvE was en de heer Kriek op verzoek van de notaris wel had kunnen kenbaar maken dat de achterstallige bijdragen voor de twee betreffende appartementen gezamenlijk € 15.614,48 bedroegen. De VvE vordert daarom bij de kantonrechter van Rechtbank Rotterdam de notaris te veroordelen tot betaling van € 15.614,48 vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.

Beoordeling kantonrechter

Schending inspanningsverplichting

De rechter volgt de VvE in haar stelling dat de notaris zijn inspanningsverplichting ex art. 5:122 lid 5 BW heeft geschonden en overweegt daarover als volgt:

Op grond van artikel 5:122 lid 5 BW dient de notaris ervoor zorg te dragen dat de bedoelde verklaring van het bestuur van de vereniging van eigenaars tijdig verkregen wordt. Deze inspanningsverplichting houdt in dat hij doet wat redelijkerwijs van een zorgvuldig handelende notaris in dat kader verwacht mag worden. Teneinde aan deze verplichting te kunnen voldoen dient de notaris met gebruikmaking van alle middelen die hem ten dienste staan zich ervan te vergewissen wie de bestuurder van de desbetreffende vereniging van eigenaars is, om vervolgens deze tijdig te verzoeken de verlangde opgave te doen. Daartoe zal hij – behoudens indien hij reeds uit anderen hoofde bekend is geworden met de naam van de bestuurder – de openbare registers moeten raadplegen. Indien op een verzoek op basis van gegevens ontleend aan één van de openbare registers (het kadastrale register dan wel het handelsregister) niet wordt gereageerd, dan dient de notaris het andere register te raadplegen om te onderzoeken of de gegevens waarvan hij gebruik heeft gemaakt, overeenstemmen met die uit het later geraadpleegde register. Dit betekent dat de notaris niet mag volstaan met het raadplegen van één register indien een reactie van de aangeschreven bestuurder uitblijft. Dat het handelsregister niet altijd de volledige en actuele gegevens vermeldt van vereniging van eigenaars doet aan die verplichting niet af.

Aan deze rechercheplicht dient de notaris zolang respons uitblijft met enige tussenpozen te blijven voldoen, tot aan de dag van de (executoriale) veiling. Zeker indien het gaat om een executoriale veiling, mag verwacht worden dat de verkoper ook aan de vereniging van eigenaars enig bedrag verschuldigd zal zijn, zodat vooral de koper een groot belang heeft bij het afgeven van de genoemde verklaring. Dat belang rechtvaardigt de van de notaris verlangde redelijke inspanning.

Dat er tijdens de voorbereiding van de executieveiling bij de VvE een bestuurswissel heeft plaatsgevonden doet hier volgens de kantonrechter niets aan af. Aangezien VZB niet reageerde op de brieven van de notaris, had de notaris nader onderzoek naar de juistheid van de gebruikte gegevens in het openbare register moeten uitvoeren, aldus de kantonrechter. Had de notaris twee weken voor de veiling het handelsregister bij de Kamer van Koophandel geraadpleegd, dan had hij alsnog tijdig de bestuurder van de VvE kunnen bereiken en alsnog tijdig de benodigde verklaring omtrent de achterstallige bijdragen kunnen verkrijgen.

Nu de notaris dit niet heeft gedaan, is de kantonrechter in zijn vonnis tot de conclusie gekomen dat de notaris zijn zorgplicht ex art. 5:122 lid 5 BW heeft geschonden door zich onvoldoende in te spannen om de verlangde verklaring van de VvE op tijd te verkrijgen en is hij derhalve aansprakelijk voor de schade die hieruit voortvloeit.

Schade?

De notaris heeft in de procedure gesteld dat de VvE geen schade heeft geleden en er geen sprake zou zijn van een causaal verband tussen de aansprakelijkheid en de door de VvE gestelde schade.

De kantonrechter volgt de notaris hierin en overweegt hierover als volgt:

Artikel 5:122 lid 5 BW beoogt de koper ter voorkoming van verrassingen, informatie te bieden over de hoogte van de achterstallige bijdragen tot betaling waarvan hij zich mede verbindt en biedt de koper bescherming tegen een foutieve opgave door de vereniging van eigenaars. In het geval de vereniging van eigenaars een te laag bedrag opgeeft, is de koper voor het meerdere niet aansprakelijk. Dit artikel biedt de koper geen bescherming indien, zoals in dit geval, geen verklaring door de vereniging van eigenaars is verstrekt. De koper kon dit weten omdat de notaris dit uitdrukkelijk heeft vermeld in de akte van overdracht. Hampton echter kan jegens de koper onverminderd aanspraak maken op de achterstallige bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog worden, op grond van artikel 5:122 lid 3 BW nu in het regelement van splitsing geen afwijkende bepaling is opgenomen. De fout van Van Heeswijk heeft het vorderingsrecht van Hampton jegens de koper niet aangetast. Hampton lijdt dus geen schade.

Slotsom

Nu de notaris aansprakelijk is voor de schade die voortvloeit uit de schending van zijn inspanningsverplichting ex art. 5:122 lid 5 BW, maar er geen sprake is van schade, is de vordering van de VvE daarom door de kantonrechter afgewezen.

Klik hier voor de volledige uitspraak

[1] Het vonnis beschrijft dit niet expliciet, maar gelet op het feit dat de rechter schrijft over een modelreglement van de KNB en uitsluitend het geciteerde artikel 53 lid 2 overeenstemt met artikel 53 lid 2 Modelreglement 2006, lijkt mij dit vrijwel zeker.