VvE beheerder aansprakelijk voor onvoldoende technisch toezicht op schilderwerk

Rechtbank Den Haag, 25 november 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:13524 – VvE beheerders bieden vaak begeleiding van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden aan, al dan niet tegen een aanvullende vergoeding. Uit de hier behandelde uitspraak blijkt hoe belangrijk het is daarbij duidelijk met de VvE overeen te komen wat die begeleiding precies inhoudt. Betreft het slechts logistieke, administratieve en procedurele begeleiding of is technisch toezicht op de uitvoering daarin begrepen? Dat laatste maakt een groot verschil, zo blijkt uit de hier behandelde uitspraak. De rechtbank houdt een beheerder aansprakelijk nu blijkt van slecht uitgevoerd schilderwerk, dat voorkomen had kunnen worden met adequaat technisch toezicht. 

In deze zaak stelt de VvE de beheerder aansprakelijk om twee redenen:
1. onzorgvuldig administratief beheer door de volledige aanneemsom te betalen aan het schildersbedrijf, in strijd met de overeengekomen betalingsvoorwaarden; en
2. het onvoldoende houden van toezicht op de uitvoering van de werkzaamheden, waardoor de VvE nu hogere kosten heeft moeten maken;

De rechtbank stelt de VvE op beide punten in het gelijk. Voor wat betreft de voortijdige betaling overweegt de rechtbank als volgt:

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de beheerder de ten eerste gestelde wanprestatie van meer administratieve aard jegens de VvE gepleegd. Dit door onder de beheerovereenkomst als professioneel VvE beheerder in strijd met de door haarzelf opgestelde opdrachtbevestiging van 18 juni 2009 aan schildersbedrijf eind 2009 20% van de aanneemsom uit te betalen vóórdat formele (voor)oplevering had plaatsgevonden en nog eens 10% vóórdat na vooroplevering de formele opleverpunten waren afgehandeld en het garantiecertificaat was afgegeven (…) Deze contractuele bepalingen strekten immers ter bescherming van de belangen van de VvE . Door in strijd met de tekst en strekking daarvan toch voortijdig de laatste 30% van de aanneemsom te betalen aan het schildersbedrijf, heeft de beheerder evident niet de belangen van de VvE gediend maar die van het schildersbedrijf. Indien de beheerder zich had gehouden aan de tekst en strekking van het overeengekomen betalingsschema, zou deze 30% van de aanneemsom nog op de bankrekening van de VvE hebben gestaan en niet zijn verdwenen in de lege faillissementsboedel (…).

Ook voor wat betreft het onvoldoende houden van technisch toezicht op de uitvoering van de werkzaamheden stelt de rechtbank de VvE in het gelijk. Alvorens de rechtbank inhoudelijk tot een beoordeling daarvan komt, moet eerst worden vastgesteld of dat toezicht op de technische uitvoering überhaupt wel aan de beheerder is opgedragen. Op basis van diverse correspondentie, de aanvullende module in de beheerovereenkomst, mededelingen van een van de medewerkers van de beheerder tijdens een ALV en een zitting én de constatering, dat onduidelijk zou zijn welke werkzaamheden dan wél zouden worden verricht voor de 4% extra beheerfee voor de begeleiding van de werkzaamheden, komt de rechtbank tot de slotsom dat de beheerder opgedragen was technisch toezicht te houden op het werk.

Dat de beheerder stelde dat hij onvoldoende onderlegd was om technisch toezicht te houden passeert de rechtbank, nu de door de rechtbank benoemde deskundige stelde dat het enkele feit dat:

…werkzaamheden niet, deels of onvoldoende werden uitgevoerd het werk, of bij oplevering, eenvoudig had kunnen worden geconstateerd. Het mag duidelijk zijn dat het wel of niet geheel kaal maken van geschilderde houten gevelelementen zelfs door een leek kan worden geconstateerd. Dit geldt ook voor het wel of niet herstellen en/of vervangen van opgedragen houtrotherstelwerkzaamheden. Van iemand die onderhoudswerkzaamheden begeleidt mag toch minimaal verwacht worden dat deze onderscheid kan maken tussen bijvoorbeeld een oud raam of een nieuw raam. Verder is tussentijds echt eenvoudig te controleren of aan basisprincipes, zoals schuren en/of schoonmaken, is voldaan.

Daarmee is volgens de rechtbank voldoende oorzakelijk verband aanwezig tussen het gebrekkig toezicht en de huidige slechts staat van het schilderwerk en de kozijnen. Vervolgens oordeelt de rechtbank aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval, dat de beheerder wanprestatie heeft gepleegd en de daardoor veroorzaakte schade van de VvE moet vergoeden.

Wel of geen technisch toezicht: duidelijke afspraken maken

Interessant aan deze zaak is dat de beheerder wordt aangesproken voor gebrekkig technisch toezicht. Van doorslaggevend belang daarbij is volgens de rechtbank, dat de bij wege van verweer gestelde beperkte taakopvatting van de beheerder, die zich voordeed als intermediair en begeleider van de werkzaamheden in plaats van technisch controleur, uit niets bleek. Als de beheerder daadwerkelijk van mening was dat zij voor de 4% opslag die zij kreeg voor het begeleiden van de werkzaamheden geen technisch toezicht diende te houden, dan het het volgens de rechtbank op haar weg gelegen de VvE daar uitdrukkelijk op te wijzen, zodat de VvE desnoods zelf externe bouwbegeleiding had kunnen inschakelen.

De beheerder die niet technisch onderlegd is en de uitvoering van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden in opdracht van de VvE begeleidt, doet er verstandig aan om diens verantwoordelijkheid voor de bouwbegeleiding in technische zin uitdrukkelijk uit te sluiten. Artikel 6.3 van de algemene voorwaarden bij de VGMNL model beheerovereenkomst 2015 bevat een passage van die strekking:

6.3 De werkzaamheden als Technisch Beheerder houden het begeleiden in van de Bestuurder dan wel degene die binnen de VvE voor het Technisch Beheer verantwoordelijk is. De Beheerder heeft enige technische kennis doch is geen bouwkundig expert. Tenzij schriftelijk anders overeengekomen behoort het niet tot de taak van de (Technisch) Beheerder om gebreken op te merken, de ernst daarvan te beoordelen, bij oplevering als deskundige een werk op te nemen of over een werk directie te voeren dan wel anderszins bouwtoezicht te voeren. De (Technisch) Beheerder is dan ook niet aansprakelijk uit hoofde van niet opgemerkte gebreken, fouten in de uitvoering door derden of een gebrekkig toezicht op die derden, behoudens in geval van opzet of bewuste roekeloosheid aan de zijde van de (Technisch) Beheerder. Werkzaamheden en/of te verlenen diensten voortvloeiend uit (Technisch) Beheer worden uitgevoerd voor rekening en risico van de VvE.

Het is aannemelijk, dat de VvE beheerder zich met succes op een dergelijk beding zou hebben kunnen beroepen, mits de beheerder de VvE op de werking daarvan zou hebben gewezen bij het aanvaarden van de aanvullende opdracht tot begeleiding van de schilderswerkzaamheden.

Volledige uitspraak: Rechtbank Den Haag, 25 november 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:13524