Exclusief gebruik eigen appartementsrechten (bergingen) ontzegd wegens strijd met redelijkheid en billijkheid*

Rechtbank Midden Nederland, 28 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7742* – In een nieuwbouwcomplex zijn op de splitsingstekening in de kelderruimte bergingen met nummer aangeduid, welke met nummers in de splitsingsakte als appartementsrechten zijn aangeduid. De bergingen zijn nooit gebouwd. De kelder is sinds de oplevering van het complex feitelijk in gebruik als gemeenschappelijke ruimte voor onder meer opslag en afvalinzameling. Dat gebruik stemt overeen met informatie die de kopers hebben ontvangen bij het kopen van hun nieuwbouwappartement. De eigenaar is verbonden aan de ondernemer die het gebouw heeft gebouwd en verkocht. De eigenaar verzoekt jaren na de oplevering van het gebouw aan de ALV om toestemming om de scheidingswanden te mogen plaatsen conform de de splitsingstekeningen, waardoor het exclusief gebruik van de bergingen feitelijk gerealiseerd zou worden. De ALV heeft dat geweigerd, waarop de eigenaar vordert te verklaren voor recht, dat de bergingen tot zijn privé-gedeelte behoren en dat het ALV besluit nietig is.

Appartementsrechten bestaan en zijn overgedragen

De rechtbank stel allereerst vast, dat op grond van de akte en de splitsingstekeningen de bergingen inderdaad juridisch in eigendom toebehoren aan de rechthebbende. Dat leidt ertoe, dat de gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen.

Redelijkheid en billijkheid

Vervolgens buigt de rechtbank zich over de vraag of de rechthebbende in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van de VvE kan eisen dat zij handhavend optreedt tegen het huidige gemeenschappelijk gebruik van de omstreden ruimte en of het de rechthebbende vrij staat om alsnog de zes bergingen in de omstreden ruimte af te scheiden door het aanbrengen van scheidingswanden en deuren. De rechtbank is van oordeel, dat dat niet het geval is. Zij komt tot dat oordeel met de volgende motivering:

Dat eiseres juridisch eigenaar is van de betreffende appartementsrechten betekent echter niet dat voor haar, in haar relatie tot de VvE, geen beperkingen van het recht tot uitsluitend gebruik zouden kunnen gelden. Eiseres  is in haar hoedanigheid van appartementseigenaar immers tevens lid van de VvE en dient zich als zodanig jegens de VvE te gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd (artikel 2:8 BW).

Ook geldt dat de vaste jurisprudentie, dat de bedoeling van partijen bij de uitleg van hetgeen met een notariële akte is geleverd of gevestigd slechts relevant is voor zover deze uit de akte blijkt, niet uitsluit dat die partijbedoeling toch van belang kan zijn voor de verbintenisrechtelijke verhouding tussen partijen. Een (volgens Haviltexmaatstaven uit te leggen) overeenkomst kan in de onderlinge rechtsverhouding van partijen in de weg staan aan (toewijzing van) daarmee strijdige vorderingen (vgl. de casus in HR 22 oktober 2010, NJ 2011/111). Weliswaar wordt deze procedure gevoerd tussen eiseres en de VvE terwijl overeenkomsten zijn gesloten tussen ondernemer en de individuele kopers van de appartementsrechten en valt eiseres niet te vereenzelvigen met de ondernemer, maar de nauwe betrokkenheid van eiseres bij de ondernemer en de door de ondernemer (bij de kopers, redactie)  gewekte verwachtingen spelen naar het oordeel van de rechtbank wel een rol bij de beantwoording van de vraag wat van eiseres in het kader van die redelijkheid en billijkheid kan worden verlangd. Dát eiseres nauw betrokken is bij bedrijf volgt uit de omstandigheid dat zij ten tijde van de splitsing al aandeelhouder was en haar echtgenoot bestuurder, terwijl zij thans ook zelf bestuurder is.

Voor de beantwoording van de vraag wat van eiseres in het kader van artikel 2:8 BW kan worden verlangd acht de rechtbank naast de nauwe betrokkenheid van [eiseres] bij [bedrijf] de volgende door de VvE gestelde en door eiseres niet (voldoende gemotiveerd) weersproken omstandigheden mede van belang:
– In de splitsingsakte heeft de notaris van de ondernemer opgenomen dat het gebouw zal worden gerealiseerd overeenkomstig de door de gemeente verleende bouwvergunning en de verkoopbrochure.
– In de door de ondernemer uitgegeven verkoopbrochure is de indruk gewekt dat er in de kelder van het gebouw gebouw behalve vijf, bij woningen of kantoren behorende, bergingen een algemene (gemeenschappelijke) ruimte zou worden gerealiseerd.
– de ondernemer heeft bij de bouw een dergelijke algemene ruimte ook feitelijk gerealiseerd (zie hiervoor r.o. 2.9.).
– Aan de door de ondernemer in het huishoudelijk reglement opgenomen voorschriften kan slechts worden voldaan in de situatie waarin de omstreden ruimte als algemene gemeenschappelijke ruimte gehandhaafd wordt. Zo hebben de kantoren bijvoorbeeld geen eigen berging, zodat voor fietsen van medewerkers die in die kantoren werken geen plaats is als de omstreden ruimte door eiseres als afzonderlijke bergingen zou worden ingericht. Verder is het op grond van het huishoudelijk reglement niet toegestaan om afvalcontainers in de eigen berging te plaatsen. Eiseres heeft desgevraagd tijdens de comparitie verklaard dat zij zelf ook altijd ervan is uitgegaan dat haar eigen huurders hun afvalcontainer in de omstreden ruimte zouden plaatsen.
– eiseres heeft als belang bij haar vorderingen enkel in zijn algemeenheid gesteld dat zij haar eigendomsrechten ten aanzien van de omstreden ruimte wil uitoefenen. Zij heeft haar belang verder niet geconcretiseerd. Hier tegenover is door de VvE onweersproken gesteld dat realisatie van meer bergingen niets toevoegt aan de waarde van de appartementsrechten op de twee woningen van eiseres terwijl de bergingen niet afzonderlijk van een woning mogen worden verhuurd. De VvE heeft zich bereid verklaard de door eiseres betaalde servicekosten voor de omstreden ruimte terug te betalen en de omstreden ruimte van eiseres te kopen tegen een redelijke – door een onafhankelijke makelaar/taxateur na taxatie te bepalen – prijs.

Op grond daarvan oordeelt de rechtbank, dat de VvE op groede gronden heeft kunnen weigeren toestemming te verlenen voor het bouwen van de scheidingswanden en dat van haar niet verlangd kan worden, dat zij handhavend optreedt tegen overige bewoners, die door het feitelijk gebruik van de kelder inbreuk maken op de eigendomsrechten van de appartementseigenaar.

Haviltex bij uitleg splistingsakte 

Dit is een in meerdere opzichten opmerkelijke uitspraak. De rechtbank weegt de omstandigheden van het geval hier zo, dat de eigenaar de facto het exclusief gebruiksrecht van diens appartementsrechten wordt ontnomen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. De rechtbank doet dat door de akte van splitsing uit te leggen en sluit daarbij de werking van het het Haviltex criterium niet uit. De rechtbank overweegt: ‘dat de bedoeling van partijen bij de uitleg van hetgeen met een notariële akte is geleverd of gevestigd slechts relevant is voor zover deze uit de akte blijkt, niet uitsluit dat die partijbedoeling toch van belang kan zijn voor de verbintenisrechtelijke verhouding tussen partijen‘. Dat is een redenering die op gespannen voet staat met de vaste jurisprudentie over de objectieve, taalkundige uitleg van de splistingsakte, waarbij partijbedoelingen uit de akte zelf moeten worden herleid. Zie Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337 en Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, met noot op VvERecht.nl. Overige omstandigheden van het geval, zoals hier de verhouding tussen de rechthebbende en de ondernemer, blijken niet uit de akte en zouden volgens die objectieve uitleg geen rol kunnen spelen.

De rechtbank sluit dat hier evenwel niet uit. Integendeel, zij acht die aanvullende omstandigheden doorslaggevend in haar beoordeling, onder verwijzing naar HR 22 oktober 2010, NJ 2011/111. Ik heb twijfels bij de verwijzing naar dit arrest. Immers, daar ging het over de uitleg van een opstalakte tussen opstalhouder en opstalgever. De HR oordeelde daar, dat de notariële vestigingsakte, indien daarin tevens de inhoud van de obligatoire overeenkomst is opgenomen, weliswaar dwingend bewijs oplevert (art. 157 lid 2 Rv.), maar dat daartegen tegenbewijs openstaat (art. 151 lid 2 Rv.), welk tegenbewijs op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben. Net als in dat arrest wordt hier in de splitsingsakte eveneens naar (een onderdeel van een) een obligatoire overeenkomst verwezen (de kopersbrochure). Niettemin heeft de rechtbank in haar oordeel díe verwijzing ondergeschikt geacht aan de aanduiding van de bergingen op de splitsingstekening en de omschrijving van de appartementsrechten in de akte, waarmee die tegenstrijdigheid aan de hand van de uitleg van de akte zelf wordt weggenomen. Vervolgens betrekt de rechtbank de verwijzing naar de brochure alsnog bij haar oordeel dat het in gebruik nemen van de privé gedeelten in strijd met de redelijkheid en billijkheid is, waarmee Haviltex inderdaad als aanvullende uitlegmaatstaf wordt gehanteerd.  Daarnaast worden omstandigheden gewogen die niet als een obligatoire overeenkomst kunnen worden aangeduid maar die zijn aan te duiden als ‘overige omstandigheden van het geval’, hetgeen eveneens duidt op werking van de Haviltex-maatstaf bij de uitleg en toepassing van die akte.

Het is de vraag of dat juist is. Weliswaar zijn een opstalakte en een akte van splitsing beide notariële aktes, maar hun werking is niet dezelfde. De akte van splitsing heeft naar zijn aard tot doel meerdere rechthebbenden daaraan te binden, die  – in geval van splitsing bij nieuwbouw –  per definitie niet bij het opstellen van die akte betrokken zijn. Bij een opstalakte is dat slechts het geval bij rechtsopvolgers. Verder kan het oordeel leiden tot rechtsonzekerheid in de toekomst, die in de weg kan staan aan de vrije overdraagbaarheid van de appartementsrechten in kwestie. Door persoonlijke omstandigheden die uitsluitend de rechthebbende betreffen mee te wegen, lijkt het oordeel van de rechtbank zijn gelding te houden zo lang de betreffende rechthebbende eigenaar is. Het bestaan van de appartementsrechten (en dus ook de overdraagbaarheid daarvan) staat op zichzelf niet ter discussie. Het is dan de vraag of de omstandigheden die nu aan de eigenaar worden tegengeworpen, mee overgaan op diens rechtsopvolgers onder bijzondere titel, waarmee die omstandigheden een vorm van zakelijke werking zouden verkrijgen, die niet uit de akte zelf blijkt. Dat staat op gespannen voet met de rechtszekerheid in het maatschappelijk die vergt, dat alle rechten en plichten welke aan een appartementsrecht verbonden zijn zoveel mogelijk uit de akte en het reglement blijken. Daarmee is slechts de objectieve, taalkundige uitleg van de splitsingsakte in overeenstemming . Zo bezien is er mijns inziens geen ruimte voor de aanvullende werking van Haviltex-omstandigheden.

Kunnen de redelijkheid en billijkheid aan het uitoefenen van het exclusief gebruiksrecht in de weg staan?

Het de vraag of de redelijkheid en billijkheid die artikel 2:8 BW vergt zo ver kan gaan, dat het betrokken eigendomsrecht recht zelf niet meer kan worden uitgeoefend door de rechthebbende. Mij lijkt van niet. Het exclusief gebruiksrecht dat aan een appartementsrecht verbonden is, is het meest wezenlijke onderdeel van dat recht en is mijns inziens onlosmakelijk aan het appartementsrecht verbonden, zie artikel 5:106 lid 4. Het appartementsrecht is een tweeledig recht: het omvat het aandeel in de gemeenschap van eigenaren én het exclusief gebruiksrecht. Zonder dat laatste wordt het recht illusoir. De verwijzing naar 2:8 BW kan mijns inziens  – behoudens uitzonderlijke omstandigheden die hier niet aan de orde zijn, zoals gevaarzetting of ernstige hinder- niet zover gaan, dat het zakelijk recht zelf de facto niet kan worden benut. Dat lijkt zelfs in strijd met met artikel 1 van het eerste protocol bij het EVRM: ‘Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions.

Is het opeisen van het exclusief gebruiksrecht onder de gegeven omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid? 

Vooropgesteld kan worden, dat de overige appartementseigenaars bij de levering hadden kunnen en moeten vaststellen, dat de gemeenschappelijke ruimte niet geheel aan hen geleverd werd, maar gedeeltelijk in de vorm van appartementsrechten aan een derde werden overgedragen. Zij kunnen zich daardoor niet op onwetendheid beroepen met feiten, die zij kunnen kennen door raadpleging van de akte van splitsing, zie artikel 3:23 BW. Zij behoorden de rechten van de rechthebbende op de bergingen te kennen en dienden er op bedacht te zijn, dat deze op enig moment diens rechten geldend zou wensen te maken, waarmee aan de feitelijke situatie een einde zou komen. Daarmee zou de geleverde zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoorden, zie artikel 7:17 BW, hetgeen de kopers mogelijk een aanspraak op de ondernemer geeft.  Die aanspraak kan mijns inziens evenwel niet worden tegengeworpen door de rechthebbende, tenzij sprake zou zijn van vereenzelviging van de rechthebbende met de ondernemer, van wie bij wege van nakoming mogelijk gevorderd zou kunnen worden, dat hij afziet van de uitoefening van diens eigendomsrechten.

Echter, de rechtbank stelt vast dat de rechthebbende niet kan worden vereenzelvigd met de ondernemer. In dat geval is mijns inziens alleen de akte leidend, omdat de rechthebbende zich dan niet onderscheidt van enig ander lid van de VvE. Niettemin laat de rechtbank vervolgens toch die overige omstandigheden tegen de rechthebbende werken ingevolge de hierboven besproken aanvullende werking van het Haviltex-criterium.

Wanneer die omstandigheden achtereenvolgens worden beoordeeld, roept die motivering een aantal vragen op:
– verwijzing naar de verkoopbrochure in de akte. Terecht heeft de rechtbank aan die verwijzing niet de gevolgtrekking verbonden, dat om die reden de appartementsrechten niet zouden bestaan. Vast staat dat de kopers geen aanspraak kunnen maken op nakoming van die obligatoire afspraken ten opzichte van eiseres, nu tussen hen en eiseres geen overeenkomst bestaat. De rechtbank past de akte echter zo toe, dat de kopers de facto die aanspraken ook jegens de rechthebbende op de bergingen geldend kunnen maken, waarmee – anders dan de rechtbank overweegt – toch sprake is van vereenzelviging. Hetzelfde geldt voor het feit dat de bergingen niet zijn gerealiseerd door de ondernemer en dat in het huishoudelijk reglement bepalingen zijn opgenomen, welke op gespannen voet staan met de realisatie van de bergingen. Deze feiten en omstandigheden kunnen slechts aan de rechthebbende worden tegengeworpen, indien deze vereenzelvigd wordt met de ondernemer;
– dat eiseres haar belang bij het uitoefenen van haar eigendomsrecht verder niet heeft geconcretiseerd, kan mijns inziens niet als motiverende overweging dragen. De rechthebbende hoeft geen belang te stellen bij een vordering die ertoe strekt het ongestoord genot van diens eigendomsrecht te herstellen. Eigendom is het meest omvattende recht en een appartementsrecht is daarvan afgeleid. er is geen ruimte voor een belangenafweging bij de vraag of een rechthebbende voldoende recht en belang heeft bij de uitoefening van diens recht naar mijn mening. Daaraan doet niet af dat de waarde van de woningen die de rechthebbende in het complex heeft niet zou stijgen als gevolg van de realisatie van de bergingen en dat de bergingen niet verhuurd moegen worden. Het appartementsrecht geeft de rechthebbende een exclusief gebruiksrecht op de betreffende ruimte. Die vorm van eigendom maakt, dat de rechthebbende zelf de vrije beschikking daarover heeft;
– dat de VvE zou hebben aangeboden  de betaalde servicekosten terug te betalen kan evenmin als dragende motivering gelden. Een dergelijk besluit lijkt mij nietig wegens strijd met de akte van splitsing en de daarin opgenomen bijdrageplicht volgens de in de akte opgenomen breukdelen. Wanneer de vvE besluit bepaalde appartemenmtsrechten vrij te stellen van een bijdrageplicht, dan dient daarvoor de akte zelf te worden gewijzigd, zie artikel 5:129 jo 2:14 BW. Zie ook  Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 20 april 2010,  ECLI:NL:GHSGR:2010:1772, ook met noot op VvErecht.nl;
– tenslotte is het de vraag of het de VvE vrij staat de appartementsrechten te kopen, zoals door haar zou zijn aangeboden. Het is zeer de vraag of dat kan. De akte dateert van 2004, MR 1992 is van toepassing. In de wet noch het splitsingsreglement is voor de VvE de bevoegdheid opgenomen appartementsrechten te kopen. ter vergelijking: in artikel 42 lid 4  MR 2006 is die bevoegdheid wel expliciet aan de vve toebedeeld. A contrario zou geredneerd kunnen worden, dat waar dat niet het geval is, die bevoegdheid ontbreekt. Verdedigbaar is, dat indien de VvE  daartoe zou overgaan, zij daartoe niet bevoegd is nu het verwerven van registergoederen op gespannen voet staat met de wettelijke en statutaire zaak van de VvE, te weten het beheer van de gemeenschap van eigenaars. Overigens valt mijns inziens niet in te zien welke relevantie een koopaanbod van de VvE heeft bij de beoordeling van het besluit van de ALV.  Dat de rechthebbende niet wenst te verkopen, staat los van de vraag of het gebruik van de appartementsrechten in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

Gevorderd is de nietigverklaring van een ALV besluit, waarvan vast staat dat dat besluit op zich in strijd is met de akte van splitsing. Objectief bezien zou er geen ruimte zijn voor het betrekken van feiten en omstandigheden, die zich buiten de rechtsverhouding van de VvE en het lid afspelen en waarvan niets blijkt uit de akte. Wanneer vervolgens die omstandigheden toch worden beoordeeld, dan is het de vraag of de redelijkheid en billijkheid inderdaad in dit geval vergen, dat het exclusief gebruiksrecht aan de rechthebbende wordt ontzegd.

Volledige uitspraak: Rechtbank Midden Nederland, 28 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7742

*Naschrift: deze uitspraak is vernietigd in hoger beroept bij arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 mei 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:4657