Onderneemster stelt dat een procesvolmacht van het bestuur van opdrachtgeefster ontbreekt, waardoor de rechtsvordering in eerste aanleg volgens onderneemster ongeldig is ingesteld. Datzelfde geldt – aldus onderneemster – voor het hoger beroep. Opdrachtgeefster heeft als verweer tegen deze incidentele grieven aangevoerd, dat het bestuur van opdrachtgeefster geen procesvolmacht nodig heeft.
Waar ging het om?
De (rechtsvoorgangers van de) leden van opdrachtgeefster hebben met de rechtsvoorgangster van onderneemster individuele koop-/aannemings-overeenkomsten gesloten conform de model koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten met toepassing van de GIW garantie- en waarborgregeling, vastgesteld door het GIW in augustus 2003, betreffende een appartement in een door onderneemster (af) te bouwen appartementengebouw.
Het appartementengebouw omvat 26 appartementen die verdeeld zijn over vier woonlagen. Het gebouw is opgeleverd op 2 juli 2007.
Bij e-mail aan onderneemster van 10 september 2009 heeft opdrachtgeefster geklaagd dat de coating van het hekwerk op diverse plaatsen mat was geworden. Met ‘het hekwerk’ werd gedoeld op de metalen hekwerken aan de buitenzijde van het gebouw (balkon-hekken, terrasafscheidingen, balustrades en dergelijke).
De leverancier van de hekwerken, onderaannemer van onderneemster, heeft nog in datzelfde jaar de witte waas weggepoetst met autowas of een vergelijkbaar product. Na enkele maanden was er opnieuw sprake van een witte waas.
Opdrachtgeefster heeft de leverancier niet toegestaan weer een poetsbeurt uit te voeren.
In 2011 werd roestvorming op de hekwerken ontdekt.
Een door opdrachtgeefster geconsulteerde deskundige heeft op 21 oktober 2011 de hekwerken onderzocht en heeft gerapporteerd op 6 maart 2012.
Arbiters in eerste aanleg hebben de vorderingen van opdrachtgeefster afgewezen, behoudens een in billijkheid door hen aan opdrachtgeefster toegewezen bedrag van € 15.000,00 ter zake van door haar geleden schade door verminderd gebruiksgenot van de hekwerken, als gevolg van de verkleuring van de coating daarvan, en € 1.058,36 ter zake van buitengerechtelijke kosten en kosten deskundige.
Opdrachtgeefster is tegen het vonnis in eerste aanleg in hoger beroep gekomen.
Hoger beroep
De beide incidentele grieven van onderneemster zien op het ontbreken van een procesvolmacht van het bestuur van opdrachtgeefster, waardoor de rechtsvordering in eerste aanleg volgens onderneemster ongeldig is ingesteld. Datzelfde geldt – aldus onderneemster – voor het hoger beroep.
Opdrachtgeefster heeft als verweer tegen deze incidentele grieven aangevoerd, dat het bestuur van opdrachtgeefster geen procesvolmacht nodig heeft. Slechts ten overvloede – voor het geval appelarbiters tot een andersluidend oordeel zouden komen – heeft opdrachtgeefster dan ook afschriften overgelegd van een besluit van de vergadering van eigenaars van 7 april 2015, waarin wordt vermeld dat deze besluit om – zo nodig met terugwerkende kracht – het bestuur van de VvE te machtigen tot het instellen van rechtsvorderingen bij de Raad in de eerste aanleg en in dit hoger beroep.
Appelarbiters overwegen dat opdrachtgeefster niet heeft bestreden dat aanvankelijk, dat wil zeggen ten tijde van het aanhangig maken van het geschil in eerste aanleg en van het geschil in hoger beroep, het bestuur niet beschikte over procesvolmachten.
Appelarbiters volgen opdrachtgeefster niet in haar betoog dat het bestuur geen machtiging behoefde.
Uitgangspunt is dat de bevoegdheid tot het nemen van besluiten bij de vergadering van vereniging van eigenaren ligt. De bevoegdheid van het bestuur dient als afwijking van dat uitgangspunt uitdrukkelijk te blijken.
In de splitsingsakte is in artikel 41 lid 4 bepaald dat – kort gezegd – het bestuur geen machtiging behoeft om in een geding verweer te voeren en voor het nemen van conservatoire maatregelen. Evenmin behoeft het bestuur een machtiging voor bedragen die 5% van de laatste door de vergadering vastgestelde begroting niet te boven gaan.
In alle andere gevallen – en tot die categorie behoort het instellen van een rechtsvordering of het instellen van hoger beroep in een geschil met een belang van (volgens eigen opgave van opdrachtgeefster) meer dan € 150.000,00 – is een procesvolmacht vereist, en die ontbrak hier op het moment van het aanhangig maken van de eerste aanleg en van het hoger beroep.
Appelarbiters zijn verder – met onderneemster – van oordeel dat artikel 3:69 lid 3 BW eraan in de weg staat dat het ontbreken van een vereiste volmacht wordt ‘gerepareerd’ nadat de wederpartij al te kennen heeft gegeven dat zij de handeling wegens het ontbreken van een volmacht als ongeldig beschouwt. Appelarbiters is daarbij niet gebleken dat onderneemster ten tijde van het handelen in de zin van artikel 3:69 lid 3 BW (het instellen van de rechtsvorderingen) heeft begrepen of heeft moeten begrijpen dat het bestuur van opdrachtgeefster zonder volmacht handelde.
Het besluit van de vergadering van eigenaars van 7 april 2015, genomen nadat onderneemster in dit geschil de ongeldigheid van het instellen van de rechtsvorderingen had ingeroepen, blijft dus tegenover onderneemster zonder rechtsgevolg.
De incidentele grieven slagen daarom. Het bestreden vonnis wordt vernietigd en appelarbiters zullen – in eerste aanleg opnieuw rechtdoende –opdrachtgeefster in haar vorderingen niet ontvankelijk verklaren. Het ingestelde hoger beroep treft datzelfde lot, zodat de grieven in het principaal appel onbesproken zullen blijven. Appelarbiters zullen de vordering van onderneemster tot terugbetaling van wat op grond van de veroordeling in het vonnis in eerste aanleg aan opdrachtgeefster is betaald, nu daartegen als zodanig door opdrachtgeefster geen verweer is gevoerd, toewijzen.
Ten aanzien van de kosten in eerste aanleg overwegen appelarbiters dat onderneemster haar niet-ontvankelijkheidsverweer in eerste aanleg niet heeft gevoerd. Daarin zien appelarbiters in redelijkheid termen aanwezig om de proceskostenveroordeling (waarin opdrachtgeefster toch al met 90% van de kosten werd belast) in eerste aanleg in stand te laten.
