Verhuur gedeelten appartement niet toegestaan

Door: A.H. (André) van Huffelen*

Steeds meer mensen verhuren een woning of een gedeelte daarvan om extra inkomsten te genereren. De toenemende populariteit van huizenverhuurwebsite Airbnb is daar illustratief voor. Verhuur is echter niet altijd toegestaan. Er kan bijvoorbeeld strijdigheid zijn met het bestemmingsplan. Bij appartementen moet verhuur daarnaast getoetst worden aan het splitsingsreglement. In de zaak die leidde tot Rechtbank ‘s-Gravenhage, 23 maart 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:9985 werd door de kantonrechter beslist dat gedeeltelijke verhuur in dat geval in strijd was met het splitsingsreglement.

Wat speelde er?

Een eigenaresse van een appartement in Den Haag verhuurde zelfstandig te bewonen gedeelten daarvan aan expats. Zelf gebruikte zij ook een deel van het appartement voor eigen bewoning. De overige appartementseigenaars waren het daar niet mee eens. De ALV besloot de duimschroeven aan te draaien waar het gaat om verhuur aan meer dan een huurder. Besloten werd dat appartementseigenaren die hun appartementsrecht aan meer dan 1 huurder verhuren een brief dienen te krijgen met een verwijzing naar het verbod en het verzoek c.q. sommatie, wanneer een huurder vertrekt de ondersplitsing te beëindigen en deze eigenaren wordt tevens verzocht om binnen een redelijke termijn te reageren, zodat de vergadering kan worden ingelicht. Indien een eigenaar zich niet houdt aan de Akte van splitsing zal melding worden gedaan bij de Gemeente Den Haag en kunnen ook overige stappen worden ondernomen.

De VvE beriep zich daarbij op artikel 17 lid 1 van haar splitsingsreglement. Dat artikel luidt als volgt:

“Een eigenaar kan zijn appartementsrecht, recht gevende op het uitsluitend gebruik van een woning, slechts in zijn geheel in gebruik geven.”

De eigenaresse komt tegen dit besluit in het geweer en verzoekt de kantonrechter dit te vernietigen. Zij stelt daartoe onder meer, dat ook anderen appartementen verhuren, dat geen sprake is van overbewoning en dat de situatie al jaren bestaat, waartegen nooit is opgetreden. Daarnaast ontleent zij een argument aan de volgende in het het splitsingsreglement opgenomen definitie:

“gebruiker”: degene, die anders dan als eigenaar het recht van uitsluitend gebruik heeft van een privé gedeelte en het medegebruik heeft van gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken.

Er staat, zo zegt zij, dus niet “volledig privé gedeelte” maar slechts “privé gedeelte” en daaruit kun je afleiden dat ondersplitsing is toegestaan.

Beoordeling

De kantonrechter is van mening dat het besluit van de vergadering rechtsgeldig is:

“In artikel 17 lid 1 van het splitsingsreglement is nu eenmaal bepaald dat een appartementseigenaar zijn appartement slechts in zijn geheel in gebruik mag geven. Kamerverhuur of deelappartementenverhuur zoals [verzoekster] die betracht, zijn mitsdien niet toegestaan. Daarvoor is een ondersplitsing noodzakelijk, die thans nog niet heeft plaatsgevonden. Derhalve is ook dit besluit rechtsgeldig en daaraan doet niet af dat er geen sprake is van overbewoning. Een dergelijke beperking mag immers in een splitsingsreglement worden opgenomen. (…). Evenmin is van belang dat de VvE enige tijd deze bepaling van artikel 17 niet heeft afgedwongen en daartoe thans overgaat; zij is daartoe immers gerechtigd.
Ook de definitie van gebruiker in artikel 1 onder f van het Splitsingsreglement staat ondersplitsing niet toe, omdat de gebruiker degene is die het uitsluitend recht heeft op gebruik van een privégedeelte en dus niet iemand kan zijn die dat recht met een ander moet delen, zoals dat in het appartement van [verzoekster] gebeurt. Met privégedeelte wordt hier immers het gehele appartement bedoeld en niet een deel daarvan, vandaar dat het woord “volledig” overbodig is.”

Dat is heldere taal. Het splitsingsreglement laat een dergelijke manier van verhuur in dit specifieke geval niet toe. De kantonrechter laat het besluit tot handhaving van het reglement in stand en wijst het verzoek tot vernietiging af.

In casu was een splitsingsreglement uit 1977 van toepassing met daarin het hier toegepaste artikel 17 lid 1. In de Modelreglementen van 1973, 1982, 1992 en 2006 is een vergelijkbare bepaling niet terug te vinden. Daar is slechts vermeld, dat een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van gemeenschappelijke gedeelten (artikel 20 MR 1973, artikel 24 MR 1983, 1992) dan wel de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten (artikel 35 MR 2006) aan een ander in gebruik kan geven na ondertekening van de gebruikersverklaring. In die modelreglementen is derhalve geen expliciet voorschrift te vinden zoals hier het geval was, te weten dat het appartement slechts in zijn geheel in gebruik mag worden gegeven. Dat is mijns inziens ook niet de bedoeling van de betreffende artikelen uit de modelreglementen, onder meer omdat appartementsrechten bestemd kunnen zijn om door meerdere gebruikers te worden gebruikt. Denk bijvoorbeeld aan een beoogde ondersplitsing, of gebruik voor meerdere winkelunits of kamerverhuur. Daarnaast geeft de wet de appartementseigenaar het recht op ondersplitsing tenzij het reglement anders bepaalt, zie artikel 5:106 lid 3 BW. Met de hier aangehaalde artikelen is niet expliciet afgeweken van die wettelijke bevoegdheid. Het is zo bezien niet aannemelijk dat de VvE in deze kwestie haar besluit óók rechtsgeldig had kunnen nemen, indien het expliciet verbod op deelverhuur er niet zou zijn geweest.

Ten slotte

Bij een voornemen tot verhuur van een appartement, of gedeelten daarvan, blijft het zaak om de splitsingsakte en het -reglement (en ook een eventueel huishoudelijk reglement) erop na te slaan. Het reglement vermeldt doorgaans wat de bestemming van de appartementsrechten is en stelt voorwaarden aan het gebruik. En die voorwaarden kunnen het verschil maken tussen wel of niet mogen verhuren. Zie voor een geval waarin verhuur niet werd toegestaan Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15 juli 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:5693, ook met noot op VvERecht.nl. Kortom, nauwkeurig lezen en interpreteren blijft een must.

Volledige uitspraak: Rechtbank ‘s-Gravenhage, 23 maart 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:9985

*André van Huffelen is senior notarisklerk vastgoed bij NautaDutilh N.V. en publiceert regelmatig over civiel- en fiscaalrechtelijke onderwerpen op vastgoedgebied.