Absoluut verbod op harde vloerbedekking: letterlijke toepassing reglement

Door: Mr. John A. Liewes*

Gerechtshof Amsterdam, 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900 – Bewoners procederen onderling wegens overtreding van het verbod in het Modelreglement op aanwezigheid van een harde vloerbedekking. Het hof geeft in zijn arrest een uitleg hoe het betreffende verbod in de akte moet worden uitgelegd: absoluut of relatief?

Uitspraak

De onderburen (eerste verdieping) spreken de bovenburen (derde en vierde verdieping) aan op geluidsoverlast vanwege de daar aanwezige harde vloerbedekking. In de splitsingsakte van de betrokken VvE is de volgende – ten opzichte van het model-splitsingsreglement 2006 gewijzigde – bepaling ten aanzien van de vloerbedekking opgenomen:

“Artikel 26 van het Modelreglement 2006 luidt, na wijziging in de splitsingsakte:
1. De vloerbedekking van de privé-gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn (tenminste tapijt op ondertapijt) dat contactgeluiden voor bewoners en of gebruikers niet althans nauwelijks hoorbaar zijn.
Daarom is het niet toegestaan bijvoorbeeld parket, laminaat, linoleum, stenen, tegels
marmer, granito of andere hardachtige vloerbedekking aan te brengen.
Uitzonderingen hierop zijn:
– de toilet en doucheruimte: hier mogen stenen/marmer tegels of granito gelegd worden;
– de keukenruimte: vanwege de uitstekende geluiddempende kwaliteit mag hier uitsluitend Forbo Novilon gelegd worden mits de keukenruimte wordt belopen met zacht schoeisel.
2. Het is niet toegestaan vloerbedekking te lijmen op de ondervloer aangezien de ruimte onder de vloer bereikbaar moet blijven in verband met het aldaar aanwezige leidingwerk. (…).”

In eerste aanleg oordeelde de rechtbank dat het leggen van een harde vloerbedekking in strijd is met het bepaalde in artikel 26 van het Modelreglement, zoals dat moet worden uitgelegd en derhalve onrechtmatig. De bovenburen zijn vervolgens veroordeeld tot het vervangen van de harde vloerbedekking op straffe van een dwangsom.

In hoger beroep wordt erover geklaagd dat de rechtbank bij de uitleg van artikel 26 een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd en ten onrechte heeft nagelaten betekenis toe te kennen aan de omstandigheid dat de aangebrachte geluidwerende voorzieningen voorkomen dat enige geluidsoverlast kan ontstaan. Appellanten stellen dat een constitutief vereiste voor het aannemen van een onrechtmatige daad de aanwezigheid van schade vormt, in dit geval in de vorm van geluidshinder. Als daar geen sprake van is, is evenmin sprake van een onrechtmatige daad.

Het hof geeft eerst aan dat het (gewijzigde) artikel 26 van het modelreglement naar objectieve maatstaven moet worden uitgelegd en dat daarbij de bewoordingen, gelezen in het licht van de gehele tekst, doorslaggevend zijn. Het hof oordeelt vervolgens dat: “uit die vervanging (ten opzichte van het modelreglement) blijkt dat het verbod in het geldende artikel 26 absoluut bedoeld is. Een relatief verbod zoals door [appellanten] bepleit, dat wil zeggen een verbod dat niet geldt als geen geluidsoverlast wordt veroorzaakt, was immers in het vervangen artikel 26 reeds te vinden”.

Voor het hof is dus niet van belang of in het onderhavige geval daadwerkelijk sprake is van geluidsoverlast. Ook indien geen sprake is van geluidoverlast dient bij een absoluut verbod de harde vloerbedekking te worden verwijderd, aldus het hof. Het hof veroordeelt de bovenburen tot nakoming van die bepaling. Het artikel is bedoeld om de belangen van de (overige) appartementseigenaren te beschermen. Het bestaan van onredelijke geluidshinder c.q. schade acht het hof voor de nakoming van de bepaling niet van belang.

Conclusie

De uitleg die de rechtbank en het hof hebben gegeven aan (het gewijzigde) artikel 26 van het Modelreglement, is te begrijpen gelet op de gekozen objectieve uitleg, al zou mijn inziens net zo makkelijk kunnen worden geoordeeld dat de in de tekst tot uiting gebracht partijbedoeling nog steeds uitgaat van een vorm van overlast (zie de zinsnede onder artikel 26 lid 1: “contactgeluiden voor bewoners en of gebruikers niet althans nauwelijks hoorbaar zijn”). Een discussie tussen de rekkelijken en preciezen.

Uit de vaststelling door het hof dat sprake is van een absoluut verbod, volgt een veroordeling tot nakoming. Door elke appartementseigenaar is een dergelijke veroordeling af te dwingen, hetgeen een effectief middel vormt om buiten de VvE om een onrechtmatige situatie aan te pakken. Overigens, of dit voor alle bepalingen binnen de VvE geldt, is nog nader te bezien. Er moet naar mijn mening wel sprake zijn een duidelijk individueel belang, anders dient het punt eerst in de vergadering te worden gebracht.

Volledige uitspraak: Gerechtshof Amsterdam, 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900

* Mr. John Liewes is werkzaam als jurist bij VvE belang