Ballotageregeling houdt stand

Rechtbank Amsterdam, sector kanton, 19 mei 2015 (nog niet gepubliceerd).  Aan orde was een tweetal kwesties, waarbij in de splitsingsakte een minimum leeftijdsrichtlijn van ongeveer 55 jaar was opgenomen. In de ene kwestie verhuurde een eigenaar zijn appartement aan een 38-jarige expat. In de andere kwestie ging het om een 48-jarige persoon die voornemens was een appartement te kopen en bewonen. Op grond van de splitsingsakte diende de VvE toestemming te geven voor ingebruikname van de appartementen door de beoogde gebruikers. De VvE weigerde toestemming te verlenen aan beide personen, waarbij zij zich beriep op de leeftijdsrichtlijn uit de splitsingsakte. De kantonrechter diende te beoordelen of deze weigeringen terecht waren.

De wet biedt de mogelijkheid om in de splitsingsakte een ballotageregeling op te nemen. Dit betekent dat een gebruiker/eigenaar van een appartement toestemming nodig heeft van het VvE-bestuur alvorens het appartement in gebruik te nemen. De toestemming wordt geweigerd indien “naar billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de betrokkenen in hun midden opnemen” (zie bijv. Annex 1 bij Modelreglement 1992 en 2006). In geval van seniorenflats hebben de ballotageregelingen veelal betrekking op de leeftijd en zorgbehoefte van de bewoners. Door zekere eisen te stellen aan de bewoners wordt zoveel mogelijk bewerkstelligd dat het seniore karakter van de seniorenflat behouden blijft.

De eigenaar die zijn appartement verhuurde aan de 38-jarige expat stelde dat de leeftijdsrichtlijn slechts een van de criteria zou zijn. Men zou ook oog moeten hebben voor andere criteria en omstandigheden, waarbij volgens deze eigenaar van belang zou zijn dat de expat overdag niet thuis was, geen overlast veroorzaakte en geen kinderen had. Daarnaast benadrukte de eigenaar dat het slechts om een tijdelijke situatie ging en de expat slechts een (1) jaar in het appartement zou verblijven. Voorts werd door de eigenaar een beroep gedaan op het non-discriminatiebeginsel op grond van leeftijd. Dit alles zou reden moeten zijn de verzochte toestemming alsnog te verlenen.

De VvE benadrukt dat de leeftijdsrichtlijn een ambiance in het complex door gelijkgestemde bewoners van dezelfde leeftijdsklasse met daarbij behorende wensen waarborgt. Deze ambiance zou steeds verder worden uitgehold indien steeds meer bewoners met een ander leefpatroon in het complex zouden wonen. Daarnaast zou van belang zijn dat het gaat om een seniorenflat, waarin ook speciale voorzieningen voor senioren zijn getroffen. Te denken valt aan de 24-uurs receptie, de recreatiezaal, de huiskamer en de diverse logeerkamers. Faciliteiten waaraan met name ouderen –in tegenstelling tot jongeren- behoefte hebben. In het geval dat zou worden afgeweken van de leeftijdsgrens, dan zal daar precedentwerking vanuit gaan en zal er een moment komen waarop het steeds moeilijker, zo niet onmogelijk, zal worden om de leeftijdsgrens te handhaven. In dat geval ligt het voor de hand dat er ook steeds minder draagvlak zal zijn voor handhaving van voorzieningen die juist voor ouderen zijn getroffen, terwijl de aanwezigheid daarvan voor de huidige bewoners juist een belangrijke reden is geweest om het appartement te kopen. Aldus bezien is handhaving van de leeftijdsrichtlijn noodzakelijk om het “seniore karakter” van het complex te handhaven.

De kantonrechter oordeelt dat senioren het recht hebben om gezamenlijk in huisvesting te voorzien en voorzieningen te treffen waaraan zij behoefte hebben. Volgens de kantonrechter zijn dergelijke voorzieningen in de onderhavige kwestie ook getroffen. Deze voorzieningen kunnen alleen tegen een redelijke prijs worden gehandhaafd, indien alle eigenaren daaraan mee betalen. Door het hanteren van een leeftijdsrichtlijn wordt zoveel mogelijk bewerkstelligd dat alle eigenaren deze voorzieningen in stand wensen te houden, waardoor het seniore karakter wordt gewaarborgd. De kantonrechter overweegt:

“Het hanteren van leeftijdscriteria voorkomt dat te veel jongeren deel gaan uitmaken van de groep die aan de voorzieningen niet meer zullen willen bijdragen. Elke leeftijdsgrens is daarbij arbitrair, maar zonder leeftijdsgrens gaat het niet, omdat het bestuur dan niet weet waar het aan toe is. Op zich acht de kantonrechter een leeftijdscriterium van 55 jaar als criterium voor de onderkant van de leeftijdsgroep redelijk.”

Vervolgens overweegt de kantonrechter dat hantering van een leeftijdsgrens een element van discriminatie in kan houden. Het maken van onderscheid op grond van leeftijd is echter geoorloofd voorzover dat objectief en redelijk is en dit wordt gerechtvaardigd door een legitiem doel. Daarvan is in dit geval sprake, nu het gaat om het voorzien in huisvesting met voorzieningen op betaalbare condities specifiek voor ouderen. De VvE heeft haar toestemming terecht geweigerd.

In de andere kwestie had een appartementseigenaar haar woning verkocht aan een 48-jarige persoon. In de koopovereenkomst was een ontbindende voorwaarde opgenomen die inhield dat de overeenkomst kon worden ontbonden indien de koper geen toestemming tot ingebruikname van het appartement zou krijgen. De koper verzoekt eerst het bestuur en daarna de vergadering om haar de benodigde toestemming te verlenen. In beide gevallen wordt toestemming geweigerd.

Vervolgens start de verkopende eigenaar een procedure bij de kantonrechter. In deze procedure wordt verzocht om vernietiging van het besluit waarin de koper toestemming tot ingebruikname is geweigerd, alsmede om een vervangende machtiging tot ingebruikname door de koper (ex artikel 5:121 BW).

De VvE voert allereerst aan dat de verkopende eigenaar niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar verzoek. Het is immers de koper die belang heeft bij vernietiging van voornoemd besluit en het is ook de koper die in dat geval –bij gebreke van toestemming door de VvE- een vervangende machtiging van de kantonrechter nodig heeft. De kantonrechter volgt deze redenering en verklaart de verkopend eigenaar niet-ontvankelijk. Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat ook als de juiste partij, te weten: de koper, het verzoek zou hebben ingediend, hij dit verzoek zou hebben afgewezen. Ook in dat geval zou het leeftijdscriterium doorslaggevend zijn geweest. Ook in deze kwestie heeft de VvE op terechte gronden haar toestemming geweigerd.

Uit deze uitspraken kan worden afgeleid dat hantering van een leeftijdscriterium in geval van seniorenflats geoorloofd is, indien daarvan melding wordt gemaakt in de splitsingsakte. Echter, het maken van leeftijdsonderscheid moet wel objectief en redelijk zijn en worden gerechtvaardigd door een legitiem doel. De feitelijke omstandigheden zullen daarbij een belangrijke rol van betekenis spelen. In de onderhavige kwestie is voldoende vast komen te staan dat de aard en inrichting van het gebouw is afgestemd specifiek op bewoning door senioren. Ook de voorzieningen, zoals de 24-uurs bereikbaarheid van de receptie, hebben daarbij een belangrijke rol gespeeld. Deze omstandigheden illustreren het seniore karakter. Eveneens is relevant in hoeverre de leeftijdsrichtlijn in de praktijk wordt gehanteerd. Zou sprake zijn geweest van allerlei uitzonderingen op de leeftijdsrichtlijn, dan zal het in de praktijk lastig(er) zijn om een leeftijdscriterium te handhaven.

*Mr. Kim Kroon is advocaat bij Van Till Advocaten te Amsterdam. Naast appartementsrecht is zij gespecialiseerd in huurrecht en bouwrecht.