Gebruik of misbruik van stemrecht?

Rechtbank Amsterdam, 16 januari 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4332 – Deze beschikking illustreert hoe lastig het kan zijn als een woningcorporatie meerdere petten op heeft in een in appartementsrechten gesplitst complex. Woningcorporaties gaan de laatste jaren steeds vaker over tot het splitsen in appartementsrechten van bestaande flatgebouwen waarvan de woningen verhuurd zijn. Zo’n woningcorporatie is dan de verkopende partij maar blijft doorgaans ook nog geruime tijd groot eigenaar met een grote stem in de VvE. In onder andere Amsterdam dienen corporaties zich bij splitsing in appartementsrechten te houden aan de eisen van een ‘splitsingsconvenant’ dat de gemeente en de corporaties zijn overeengekomen. Kort gezegd komen die eisen neer op een kwaliteitswaarborg van het gebouw, zodat de kopers de eerste jaren gevrijwaard zijn van – hoge – onderhoudskosten.

De casus
In de casus die leidde tot de beschikking van de Rechtbank Amsterdam van 16 januari 2015 ging het om het volgende. De VvE bestaat uit enkele individuele eigenaars en één groot eigenaar: een woningcorporatie. Er is een discussie over de vraag of het complex ten tijde van de splitsing in 2007 voldeed aan de eisen van het toen geldende ‘splitsingsconvenant’. Er zijn gebreken ontstaan aan gemeenschappelijke delen, zoals zwam- en schimmelvorming onder de vloeren van de begane grond. Dit probleem is inmiddels door de woningcorporatie/groot eigenaar die ook de splitsende en verkopende partij was (hierna te noemen: corporatie) verholpen. De individuele eigenaars hebben de corporatie daarna aangesproken in een bodemprocedure op andere technische problemen die mogelijk het gevolg zijn van het niet voldoen aan de eisen van het ‘splitsingsconvenant’. Vervolgens is in de VvE vergadering voorgesteld om de VvE als procespartij in die bodemprocedure deel te laten nemen, en om de juridische kosten vanwege de schimmelproblematiek voor rekening van de VvE te brengen. De corporatie heeft als enige tegen dit voorstel gestemd, waardoor het voorstel is verworpen.

Verzoek
De hier te bespreken beschikking betreft het verzoek van de individuele eigenaars samen met de VvE om vernietiging van het besluit om het hiervoor aangehaalde voorstel te verwerpen. Tevens werd gevraagd om een vervangende machtiging om de reeds gemaakte juridische kosten vanwege zowel de schimmelproblematiek als de nog lopende bodemprocedure ten laste van de VvE te brengen. Bovendien werd gevraagd het bestuur van de VvE te machtigen om als procespartij namens de VvE in de bodemprocedure deel te nemen, zodat de VvE ook de daarmee samenhangende kosten zou betalen.

Beslissing
De kantonrechter heeft besloten in het voordeel van de verzoekers. Het besluit om het voorstel te verwerpen werd vernietigd, het bestuur van de VvE werd gemachtigd om als procespartij in de bodemprocedure deel te nemen en ook de juridische kosten die gemaakt zijn terzake de schimmelproblematiek en in de bodemprocedure mogen voor rekening van de VvE komen.

Misbruik van macht?
De kantonrechter vindt dat de corporatie misbruik van haar macht maakt wanneer zij niet akkoord gaat met het hiervoor beschreven voorstel. Hij motiveert als volgt:

“[Corporatie] heeft feitelijk de zeggenschap binnen de VvE en maakt gebruik van haar meerderheid in de vergadering van eigenaars om besluiten tegen te houden die zij niet in haar belang acht als splitsende partij en verkoper van de appartementen. Daarmee misbruikt zij haar meerderheidspositie en dat is in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de verhouding tussen de appartementseigenaars beheerst. [Corporatie] behartigt aldus immers alleen het eigen belang om niet door de VvE te kunnen worden aangesproken op de staat waarin zij het gebouw bij de splitsing heeft opgeleverd, terwijl de vraag welk deel van de te maken onderhoudskosten voor rekening van de VvE komt, dan wel nog voor rekening van [corporatie] kan worden gebracht, wel degelijk de gehele VvE aangaat. … Met haar meerderheidsstem voorkomt [corporatie] ook dat zij (via de VvE) bijdraagt in de kosten van de bodemprocedure, hetgeen ten opzichte van de mede-eigenaren evenmin redelijk is te achten, maar als misbruik van machtspositie moet worden aangemerkt.”

Heersende opinie
Deze gedachtegang is niet helemaal in lijn met de bekende jurisprudentie en heersende opinie rondom het gebruik dan wel misbruik van meerderheidsmacht. Mertens schreef daar in juni 2013 over op vverecht.nl. De grote lijn in de jurisprudentie is dat misbruik van meerderheidsmacht onrechtmatig is, niet het gebruik ervan. Dat geldt ook in het appartementsrecht. Mertens concludeert dat als uitgangspunt geldt “dat een appartementseigenaar met een meerderheidspositie in de vergadering van eigenaars, deze positie met zijn volle gewicht mag uitoefenen in de vergadering van eigenaars, mits daarbij enerzijds voldoende transparantie over de te nemen besluiten wordt betracht en voorts geen besluiten worden genomen van zodanige aard, dat daarbij onvoldoende rekening wordt gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de overige eigenaars. Dat betekent echter niet dat ieder besluit dat de overige eigenaars minder welgevallig is, vernietigd dient te worden.”

Gerechtvaardigd belang van de corporatie – de VvE is geen partij
De kantonrechter stelt dat de corporatie besluiten tegenhoudt die niet in haar belang zijn als splitsende partij en verkoper van de appartementen. Los van het feit dat dit een legitiem en gerechtvaardigd belang is, gaat het om iets anders. Het betreft hier een discussie tussen kopers en een verkoper, waarbij die verkoper toevallig ook lid is gebleven van de VvE. Het feit dat het resultaat van de discussie in de bodemprocedure (wie betaalt de herstelkosten van de gebreken die er aan de gemeenschappelijke gedeelten zijn) beslist van invloed is op de financiële huishouding van de VvE, maakt nog niet dat de VvE partij is in deze discussie. De inhoud van het geschil in de bodemprocedure blijft een zaak tussen koper en verkoper. Zij hebben immers een koopovereenkomst met elkaar, de VvE heeft hier niets mee te maken.

De VvE heeft als taak om de belangen van de gezamenlijke eigenaars te behartigen, iets wat in deze casus onmogelijk is nu de belangen van de individuele eigenaars/kopers zo ver uiteenlopen met de belangen van de groot eigenaar/verkoper. Kopers hebben bovendien een eigen rechtsgrond en -ingang om te ageren tegen de corporatie in haar hoedanigheid als splitsende en verkopende partij, en doen dat ook. De corporatie heeft gezien het bovenstaande een gerechtvaardigd belang om tegen het voorstel te stemmen, waarmee de overige eigenaars niet onredelijk benadeeld worden.

Dubbel betalen
De kantonrechter miskent naar mijn mening bovendien dat de corporatie, als zij gedwongen wordt om niet alleen als splitsende en verkopende partij, maar bovendien in haar rol van mede eigenaar/VvE lid in dezelfde procedure betrokken te worden, dubbel betaalt. Namelijk niet alleen als procederende partij in de bodemprocedure, maar ook nog eens via het lidmaatschap van de VvE, waar zij als groot eigenaar ook het grootste aandeel van de kosten voor haar rekening zal krijgen. Als de bodemprocedure in het voordeel van de corporatie uitpakt, is het niet redelijk dat zij de proceskosten dan toch grotendeels via de VvE moet betalen. De VvE dient dus ook wat dit betreft geen partij te zijn.

Herstelkosten
De herstelkosten zal de corporatie in alle gevallen voor een groot deel betalen: hetzij via de VvE omdat het om gemeenschappelijke gedeelten gaat, hetzij als splitsende en verkopende partij die aansprakelijk is. Het zou goed zijn om de rollen van splitsende partij, verkoper en (groot) eigenaar in een VvE gescheiden te houden, ook in juridische procedures.

VvE is verzoeker in plaats van verweerder
In deze procedure is het opmerkelijk dat niet de VvE als tegenpartij is betrokken, maar de groot eigenaar. De VvE is mede-verzoeker, geen verweerder. Het ging immers om vernietiging van een VvE besluit en een verzoek om vervangende machtiging om het VvE bestuur in de procedure te betrekken. De VvE dient dan opgeroepen te worden, en niet een van de andere eigenaars, ook al is dat de groot eigenaar die met zijn stemrecht grote invloed heeft uitgeoefend in de VvE.

De kantonrechter denkt daar echter anders over. Hij acht de VvE niet ontvankelijk omdat er geen besluit genomen is dat de VvE als verzoeker in deze procedure op mag treden. De kantonrechter vindt het echter prima om een verzoek tot vernietiging van een VvE besluit niet tegen de VvE te richten, maar tegen een appartementseigenaar met een meerderheid in de vergadering van eigenaars. Citaat: “Alle belanghebbenden zijn immers in deze procedure betrokken.”

Tot slot
Het is tot slot opmerkelijk dat er een verzoek gedaan werd om een niet genomen besluit te vernietigen, maar dat terzijde.

Helemaal tot slot: ik vraag mij af wat de rol is van de gemeente in zaken waarin kopers klagen over het niet naleven van de eisen uit het ‘splitsingsconvenant’. De corporatie moet verklaren dat zij voldoet aan de eisen, de gemeente verstrekt na behandeling en toetsing van de aanvraag een splitsingsvergunning. In een casus als deze kan dan sprake zijn van onvoldoende toetsing of onvoldoende toezicht op de naleving van de voorwaarden door de gemeente.

Volledige uitspraak: Rechtbank Amsterdam, 16 januari 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4332