Uitleg splitsingsakte, akte van hoofdsplitsing bepalend

Rechtbank Rotterdam | 21 januari 2015 | ECLI:NL:RBROT:2015:322 – In de akte van hoofdsplitsing is bepaald, dat het hoofdappartement op de begane grond bestemd is om te worden gebruikt als bedrijfsruimten, waaronder een horecaruimte en een supermarkt. De eigenaar van de betreffende commerciële ruimtes stelt zich op het standpunt, dat zowel horeca als een supermarkt daarmee mogelijk is in alle appartementen in de betreffende ondersplitsing en verhuurt een appartement als snackbar, terwijl in een andere ruimte reeds horeca gevestigd is. De VvE hoofdsplitsing stelt dat dat in strijd is met de akte van hoofdsplitsing, die kennelijk tot bedoeling heeft dat de ondersplitsing bestaat uit  één horeca ruimte en één supermarkt.

De VvE hoofdsplitsing vordert op grond van die uitleg een verklaring voor recht, dat het niet binnen de bestemming ‘bedrijfsruimten en een horecaruimte’ valt om een tweede horecagelegenheid te vestigen en te (gaan) exploiteren, zulks met veroordeling van de eigenaar om het gebruik van het appartementsrecht in strijd met het bepaalde in de akte van hoofdsplitsing te beëindigen en beëindigd te houden, een en ander op straffe van een dwangsom.

De rechtbank stelt allereerst het kader vast aan de hand waarvan de akte moet worden uitgelegd:

Bij de uitleg van een uit de openbare registers kenbare splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.
De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. (vgl. Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).

Vervolgens oordeelt de rechtbank op basis van de bewoordingen van de akte van hoofdsplitsing dat de bedoeling van degene die de akte heeft op doen stellen was, dat één horecaruimte deel uit zou maken van de commerciële ruimte op de begane grond. Dat de bewoordingen in de akte van ondersplitsing anders zouden kunnen doen vermoeden doet daaraan niet af, nu de akte van hoofdsplitsing bij onderlinge tegenstrijdigheid prevaleert boven de akte van ondersplitsing. In een ondersplitsing kunnen niet meer of andere rechten ontstaan dan die, welke krachtens de akte van hoofdsplitsing reeds aan het in de hoofdsplitsing tot stand gekomen appartementsrecht zijn verbonden. Ook het gegeven dat tijdens de bouw sprake was van tekeningen van het gebouw waarin twee horeca ruimtes waren ingetekend op de begane grond doet aan het oordeel van de rechtbank niet af, nu deze gegevens niet uit de openbare registers kunnen worden afgeleid.

Volledige uitspraak: Rechtbank Rotterdam | 21 januari 2015 | ECLI:NL:RBROT:2015:322