Timesharing op Aruba, 25 jaar later.

Dit artikel werd eerder gepubliceerd in E.Witjes, V. van Bogaert, C. Bollen (red.), E Hofi di Ley (jubileumbundel Universiteit van Aruba) Den Haag, Boom Juridische Uitgevers, 2014, p. 269-281.

1. Inleiding

Begin jaren negentig van de vorige eeuw gaf ik aan de toen nog piepjonge universiteit van Aruba een lezing over timesharing van onroerend goed. Deze wijze van ingebruikgeving van onroerend goed, waarbij bijvoorbeeld (het gebruik van) een vakantiewoning voor één week gedurende een aantal jaren wordt verkocht, had in die periode een twijfelachtige reputatie. Deze twijfelachtige reputatie had diverse oorzaken. In de precontractuele fase bleken sommige verkopers van timeshares zich van agressieve verkooptechnieken te bedienen om potentiële kopers zo snel mogelijk tot aankoop te laten overgaan, zodat zij geen bedenktijd hadden en in een door de verkoper gecontroleerde situatie tot aankoop van een recht van deeltijdgebruik werden bewogen.(1) Nadat eenmaal een overeenkomst tot stand was gekomen, konden kopers meestal niet meer terug. Een bedenktijd, waarbinnen de overeenkomst kon worden ontbonden, ontbrak. In de postcontractuele fase werden kopers vaak geconfronteerd met jaarlijks stijgende onderhoudskosten van het complex (terwijl vaak nauwelijks onderhoud plaatsvond), met faillerende eigenaars van complexen e.d.
De obligatoire verhoudingen zijn inmiddels door Europese wetgeving uitvoerig geregeld. Begin jaren negentig van de vorige eeuw kwam Richtlijn 94/47/EG (2) tot stand, die al een grote stap voorwaarts betekende in de bescherming van kopers van timeshares. Mede omdat de praktijk toch mogelijkheden vond om de beschermingsregelingen te omzeilen, kwam in 2009 een nieuwe Europese Richtlijn (2008/122/EG) (3) tot stand. Hierin werden de obligatoire rechtspositie van kopers van timeshares nog verder versterkt. (4)

Geen van beide richtlijnen voorziet in een regeling voor de rechtsvorm die bij timesharing kan worden gebruikt. Daarom werd binnen het Koninkrijk der Nederlanden voornamelijk gebruikgemaakt van obligatoire constructies, meer in het bijzonder van langlopende huurrechten en van toekenning van gebruiksrechten door een onroerend goed-coöperatie. Adequate goederenrechtelijke rechtsvormen ontbraken, waardoor kopers van timeshares slechts obligatoire rechten ten opzichte van de timeshareverkoper, c.q. eigenaar van het timeshare-project verkregen. Bij faillissement van de eigenaar van het timeshareproject leidde dit ertoe dat de kopers van timeshares als concurrent schuldeiser achterbleven. De rechtspraak is hierin enigszins corrigerend opgetreden, door in sommige gevallen timesharing als langlopende huurrechten te kwalificeren, waardoor de timeshare-gerechtigden ook in faillissement de bescherming van het beginsel “koop breekt geen huur” konden inroepen.(5)

Om ook de goederenrechtelijk positie van kopers van timeshares adequaat te versterken, bepleitte ik in 1997 in het preadvies “Naar een vernieuwd appartementsrecht” (6) om het appartementsrecht zodanig aan te passen, dat een recht op een onroerende zaak ook in tijd zou kunnen worden gesplitst in appartementsrechten. In Nederland zijn deze voorstellen niet overgenomen, maar in de toenmalige Nederlandse Antillen (7) werden deze – tegelijk met een licht aangepaste implementatie van Richtlijn 94/47/EG in de artikelen 48a-48g (8) – in 2005 wel ingevoerd met enkele geringe aanpassingen.(9)

Enige tijd later volgde ook Aruba met de afkondiging van het Landsbesluit van 18 juni 2012 tot wijziging van de Boeken 5 en 7 van het Burgerlijk Wetboek van Aruba (Landsverordening Aanpassing appartementsrecht en een regeling gebruik in deeltijd van onroerende zaken en andere registergoederen).(10) In deze landsverordening werden overigens ook enkele andere moderniseringen en aanpassingen overgenomen, die inmiddels in het Nederlandse appartementsrecht waren doorgevoerd, (11) zoals de mogelijkheid om alleen grond (zonder gebouwen) te splitsen.

Met deze wijzigingen, die het ook mogelijk maken om op Aruba timeshares in onroerend goed uit te geven in de vorm van appartementsrechten, beschikt Aruba over zeer moderne wetgeving die het mogelijk maakt om de rechten van kopers van timeshares zowel obligatoir als goederenrechtelijk op een adequate manier vorm te geven. Om daadwerkelijk een adequaat beschermingsniveau te bewerkstelligen is het uiteraard wel wenselijk dat de uitgifte van timeshares inderdaad in de vorm van appartementsrechten geschiedt. Uitgifte van timeshares in de vorm van appartementsrechten is immers niet dwingend voorgeschreven.(12) Er kan dus nog steeds gebruik worden gemaakt van andere constructies. Indien wordt gekozen voor obligatoire constructies, blijft het bovengenoemde risico voor de timeshare-koper bij insolventie van de eigenaar van het onroerend goed bestaan. Voor deze gevallen wordt in Sint–Maarten wetgeving voorbereid waarin onder andere de regel “koop breekt geen huur” van toepassing is op alle obligatoire timeshare-vormen die onder de definitie van de desbetreffende regeling zullen vallen.(13)

De inhoud van de obligatoire beschermingsbepalingen is al door diverse auteurs besproken.(14) Ook de overige aanpassingen in het appartementsrecht zijn in de literatuur inmiddels uitvoerig becommentarieerd.(15) In deze bijdrage zal ik mij daarom concentreren op de regeling in het appartementsrecht die het nu mogelijk maakt timeshares als appartementsrechten vorm te geven. Daarbij zal achtereenvolgens aandacht worden besteed aan aard en inhoud van het deeltijdappartementsrecht (par. 2.1), op hoofd- en ondersplitsing van gewone en deeltijdappartementsrechten (par. 2.2), op gebruik, beheer en onderhoud van appartementsrechten (par. 2.3) en op noodzakelijke regelingen in het reglement van splitsing bij deeltijdappartementsrechten (par. 2.4).

2. Timeshares als ‘deeltijdappartementsrechten’

2.1 Aard en inhoud van het “deeltijdappartementsrecht”

De door de landsverordening ingevoerde aanpassingen van het appartementsrecht om timesharing (in deze regeling “deeltijdgebruik” genoemd) ‘onder de parasol’ van het appartementsrecht te kunnen regelen, zijn betrekkelijk beperkt.
In artikel 5:106 BWA is in de eerste twee leden uitdrukkelijk bepaald dat een eigenaar, erfpachter of opstaller bevoegd is om zijn recht op een gebouw met toebehoren en de daarbij behorende grond of op een stuk grond te splitsen in appartementsrechten of “deeltijdappartementsrechten”. Artikel 5:106 lid 3 BWA maakt bovendien mogelijk dat ook appartementsrechten worden (onder)gesplitst in gewone appartementsrechten en/of deeltijdappartementsrechten. Ook deeltijdappartementsrechten zelf mogen – onder voorwaarden – weer worden ondergesplitst in deeltijdappartementsrechten. Bovendien mogen volgens artikel 5: 148 BWA ook andere registergoederen worden gesplitst in appartementsrechten of deeltijdappartementsrechten, voor zover dat in overeenstemming is met de aard van het recht. Volgens de memorie van toelichting (16) wordt hiermee gedoeld op rechten op registergoederen als bedoeld in art. 3:10 BWA. Daarmee wordt de weg geopend om bijvoorbeeld cruiseschepen in (deeltijd)appartementsrechten te splitsen. Wat onder deeltijdappartementsrecht moet worden verstaan volgt uit artikel 5:106 lid 4 BWA:

Onder deeltijdappartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen gedurende een al dan niet vastgestelde periode uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te wor¬den gebruikt

Uit deze definitie blijkt dat bij de splitsing appartementsrechten kunnen worden gecreëerd die het volgende inhouden:

  1. een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken;
  2. een bevoegdheid tot uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van de gesplitste goederen (hierna: de ‘privé-gedeelten’ of ‘de woning’);
  3. welke bevoegdheid is beperkt tot het op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen gedurende een al dan niet vastgestelde periode gebruiken van de desbetreffende privé-gedeelten.

Het exclusieve gebruiksrecht dat iedere appartementseigenaar heeft met betrekking tot zijn privé-gedeelten, kan dus in de akte van splitsing in tijd worden beperkt. Uit de uitvoerige omschrijving “op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen gedurende een al dan niet vastgestelde periode gebruiken” blijkt dat degene die tot splitsing overgaat, vrij is om floating systems toe te passen, waarbij de deeltijdappartementseigenaar recht heeft op een bepaalde gebruiksperiode, die echter niet steeds op hetzelfde tijdstip of in hetzelfde seizoen valt. Het hoeft zelfs niet om een vaste periode te gaan. Ook maakt deze omschrijving het opsparen van gebruiksrechten mogelijk. Dit vereist – aldus de memorie van toelichting bij artikel 5:106 BWA (17) wel een gedetailleerde regeling in de akte van splitsing. Daarom wordt deze gedetailleerde regeling in de akte van splitsing ook verplicht gesteld in het toegevoegde artikel 5:111 sub c onderdeel e BWA, dat tot gevolg heeft dat de akte van splitsing in geval van deeltijdappartementsrechten tevens moet bevatten: “een nauwkeurige vermelding van tijdstippen en periodes gedurende welke de deeltijdappartementseigenaren hun gebruiksrecht mogen uitoefenen”. In de akte van splitsing kan dus worden geregeld hoe de verschillende gebruikstijdstippen en gebruiksduren worden bepaald. Omdat deze regeling in de akte van splitsing wordt opgenomen, heeft deze goederenrechtelijk effect en bepaalt deze mede de inhoud van het aandeel dat de (deeltijd)appartementseigenaars in de gemeenschap hebben.(18) Uiteraard is het ook mogelijk om floating systems en ruil- en spaarmogelijkheden obligatoir te regelen.

De regeling van het deeltijdappartementsrecht in het Arubaanse BW omhelst dus in feite niet meer dan de uitdrukkelijke bepaling, dat het exclusieve gebruiksrecht dat iedere appartementseigenaar heeft, tot een bepaalde tijdsperiode kan worden beperkt. Daarmee heeft de desbetreffende eigenaar een voortdurend aandeel in de gemeenschap, is hij van rechtswege – en voortdurend – lid van de vereniging van eigenaars, maar heeft hij een in tijd beperkt gebruiksrecht. Voor de tijdsperioden waarop het gebruiksrecht geen betrekking heeft, kunnen dus andere deeltijdappartementsrechten worden uitgegeven.

Daarbij kan de vraag opkomen of er meer rechten kunnen worden verleend dan gedurende één jaar kunnen worden gebruikt. Met andere woorden, kunnen op één woning meer deeltijdgebruiksrechten worden verleend dan (opgeteld) recht geven op gebruik gedurende een geheel jaar? Per saldo zal het uiteraard feitelijk niet mogelijk zijn om gedurende één jaar meer dan 365 dagen van de desbetreffende woning gebruik te maken. Dat betekent echter niet dat in een ruilsysteem en spaarsysteem of een floating system een week in het hoogseizoen niet kan worden ingeruild voor bijvoorbeeld twee weken in het laagseizoen. Dat betekent dat in beginsel ook deeltijdrechten kunnen worden uitgegeven die bijvoorbeeld recht geven op gebruik gedurende één week in het hoogseizoen maar op twee weken in het laagseizoen (waarbij in het desbetreffende jaar een eigenaar met een recht tot gebruik gedurende één week in het laagseizoen dus zijn recht niet kan uitoefenen). Per saldo kunnen naar mijn mening dus rechten worden uitgegeven die theoretisch meer recht geven op periodes dan er in één jaar beschikbaar zijn. De akte van splitsing zal in zodanig geval moeten regelen op welke wijze de gebruiksperiodes worden toegewezen en hoe het ruilsysteem wordt toegepast.

Voor het overige geldt voor deeltijdappartementsrechten mutatis mutandis hetzelfde als voor gewone appartementsrechten. In artikel 5:106 lid 8 BW wordt hierover bepaald:

Het in deze titel gestelde met betrekking tot splitsing in appartementsrechten en de gevolgen daarvan is van overeenkomstige toepassing op splitsing in deeltijdappartementsrechten en de gevolgen daarvan, tenzij anders is bepaald”.

De deeltijdappartementsrechten worden dus behandeld als gewone appartementsrechten. Voor beide soorten appartementsrechten gelden dezelfde regels, tenzij dit juridisch of praktisch niet mogelijk is of tot ongewenste gevolgen leidt. Voor die gevallen zijn aparte regelingen opgenomen.

Zo verschaft artikel 5:118 BWA aan een appartementseigenaar de bevoegdheid om zonder medewerking van de overige appartementseigenaars ten bate of ten laste van zijn appartementsrecht een erfdienstbaarheid te vestigen. Dit kan bij een gewoon appartementsrecht relatief probleemloos worden toegestaan, maar een deeltijd-appartementseigenaar zou op basis van de ‘nemo plus’ regel alleen een erfdienstbaarheid kunnen vestigen voor de periode waarin hij zelf tot gebruik is gerechtigd. Daardoor zouden erfdienstbaarheden worden gecreëerd die slechts af en toe gedurende een zeer korte periode zouden kunnen worden uitgeoefend. Dit zou in de praktijk niet alleen onpraktisch zijn, maar het lijkt ook moeilijk voorstelbaar welk nut zodanige erfdienstbaarheid zou kunnen hebben. Hetzelfde geldt met betrekking tot vestiging van een opstalrecht of een erfpachtrecht op een appartementsrecht (mogelijk gemaakt door het nieuw geïntroduceerde artikel 5:118a BW). Ook de bevoegdheid van de deeltijdappartementseigenaar om veranderingen in de privé-gedeelten aan te brengen, dient uiteraard te worden beperkt. Indien één deeltijdappartementseigenaar bijvoorbeeld de badkamer zou mogen verbouwen, zouden de overige deeltijdappartementseigenaars, die in andere periodes recht op gebruik van dezelfde privé-gedeelten hebben, immers voor een fait accompli worden gesteld. Artikel 5:119a BWA bepaalt daarom:

De artikelen 118, 118a en 119 zijn niet van toepassing op deeltijdappartementsrechten. Tot het vestigen van een erfdienstbaarheid, een recht van erfpacht of een recht van opstal en het aanbrengen van veranderingen, als in die artikelen bedoeld, zijn slechts de tot gebruik van de betrokken gedeelten bevoegde deeltijdappartementseigenaren gezamenlijk bevoegd na een besluit, genomen op de wijze en met de meerderheid als in het reglement van splitsing is voorgeschreven”.

Alleen de gezamenlijke deeltijdappartementseigenaars van een woning zijn derhalve bevoegd om een erfdienstbaarheid, erfpacht of opstalrecht te vestigen op de privé-gedeelten. Daarvoor is echter geen wijziging van de akte van splitsing vereist, maar wel besluitvorming conform het daarover in de akte van splitsing bepaalde. Het is derhalve noodzakelijk dat in het reglement van splitsing een regeling wordt opgenomen over de wijze waarop de deeltijdappartementseigenaars gezamenlijk tot besluiten moeten komen ten aanzien van de privé-gedeelten waarvan zij het gebruik delen. De memorie van toelichting neemt deze gezamenlijke (lees: unanieme) besluitvorming, c.q. medewerking van alle eigenaars, ook tot uitgangspunt.(19) Voor het vestigen of aannemen van beperkte rechten zal echter op grond van de nemo plus-regel inderdaad medewerking van alle deeltijdappartementseigenaars nodig zijn. Mijns inziens is echter wel denkbaar dat voor bepaalde veranderingen in de akte wordt geregeld dat bij (al dan niet gekwalificeerde) meerderheid hierover kan besloten, aangezien artikel 5:112 lid 4 BWA toestaat dat gebruik, beheer en onderhoud in het reglement nader wordt geregeld.

2.2. Hoofd- en ondersplitsing in gewone en/of deeltijdappartementsrechten

Ook met betrekking tot ondersplitsing geeft de wet een afwijkende regeling. Een gewoon appartementseigenaar mag immers volgens artikel 5:106 lid 3 BWA zijn appartementsrecht ondersplitsen in appartementsrechten of deeltijdappartementsrechten, tenzij de akte van splitsing anders is bepaald. Datzelfde artikellid bepaalt met betrekking tot deeltijdappartementsrechten dat deze niet mogen worden ondergesplitst, tenzij de akte van splitsing de mogelijkheid tot ondersplitsing uitdrukkelijk opent.(20)

Deze regeling ligt mijns inziens voor de hand. In standaardgevallen zal een deeltijdappartementsrecht immers slechts een zowel in tijd als ruimte beperkte gebruiksbevoegdheid met zich meebrengen, die zich moeilijk leent voor nadere opsplitsing in kleinere compartimenten. Naar verwachting zal hier in standaardgevallen ook weinig behoefte aan bestaan. De wet biedt met de huidige regeling echter de mogelijkheid om op de wensen van de ontwikkelaar afgestemd maatwerk te bieden. Zo kan bij een splitsing van bijvoorbeeld vier aparte gebouwen met gemeenschappelijke gronden ervoor worden gekozen om acht (hoofd)deeltijdappartementsrechten te creëren, die vervolgens door de verkrijgers daarvan in (onder)deeltijdappartementsrechten worden (onder)gesplitst. De akte van hoofdsplitsing moet deze mogelijkheid dan wel uitdrukkelijk openen.

Evenzeer is het mogelijk om in één splitsing gewone appartementsrechten en deeltijdappartementsrechten te combineren. Een projectontwikkelaar die een appartementencomplex ontwikkelt krijgt daardoor een maximum aan flexibiliteit. Hij kan al bij splitsing zowel deeltijdappartementsrechten als gewone appartementsrechten combineren, maar ook volstaan met het aanvankelijk creëren van gewone appartementsrechten. Indien deze in de praktijk moeilijk verkoopbaar blijken of anderszins de wens daartoe opkomt, kan hij deze alsnog splitsen in deeltijdappartementsrechten. Artikel 5:106 lid 3, eerste zin BWA maakt immers ook de splitsing van een gewoon appartementsrecht in deeltijdappartementsrechten mogelijk.

2.3 Gebruik, beheer en onderhoud van de deeltijdappartementsrechten

Bij gewone appartementensplitsingen geldt als uitgangspunt dat de vereniging van eigenaars het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten voert, maar de appartementseigenaars hun privé-gedeelten beheren. De vereniging van eigenaars is dus in beginsel niet verder bevoegd dan tot aan de voordeur van de woningen. In het reglement van splitsing kan echter een regeling omtrent gebruik, beheer en onderhoud van de privé-gedeelten worden opgenomen.

Bij deeltijdappartementsrechten ontstaat tussen de personen die in deeltijd gerechtigd zijn tot dezelfde woning, geen vereniging van eigenaars. Er is dus geen aparte vereniging die het gebruik, beheer en onderhoud van deze privégedeelten regelt, terwijl duidelijk zal zijn dat er uiteraard wel beheer en onderhoud van deze privé-gedeelten moet plaatsvinden. Het is daarom zeer wenselijk dat in het reglement van splitsing het beheer en onderhoud van deze privé-gedeelten uitdrukkelijk wordt opgedragen aan de vereniging van eigenaars of een vereniging waarvan het lidmaatschap is gekoppeld aan dat van de vereniging van eigenaars (art. 5:112 lid 3 BWA). Bij gebreke van een regeling, gebaseerd op artikel 5:112 lid 4 BWA, heeft de vereniging immers geen bevoegdheid om dit beheer en onderhoud binnen de privé-gedeelten uit te voeren (behoudens aan gemeenschappelijke gedeelten die zich in de privé-gedeelten bevinden).

2.4 Noodzakelijke regelingen in het reglement van splitsing bij deeltijdappartementsrechten

Zoals uit het voorgaande blijkt, geldt voor deeltijdappartementsrechten in grote lijnen hetzelfde als voor gewone appartementsrechten. In de akte van splitsing waarbij de deeltijdappartementsrechten worden gecreëerd, zullen zoals uit het voorgaande blijkt echter enkele additionele regelingen moeten worden opgenomen.

Verplicht is volgens 5:111 sub c onderdeel e BWA, de nauwkeurige vermelding in de akte van splitsing van tijdstippen en periodes gedurende welke de deeltijdappartementseigenaren hun gebruiksrecht mogen uitoefenen. Deze bepaling ziet niet alleen op de inhoudelijke omschrijving van het deeltijdappartementsrecht, maar ook – als de tijdsduur en het tijdstip waarop de rechten mogen worden uitgeoefend niet nauwkeurig vast staan – op de wijze waarop de gebruikstijdstippen en gebruiksduur wordt vastgesteld. Bij floating systems en ruil- en spaarsystemen binnen de splitsing zullen deze derhalve in beginsel in de akte van splitsing moeten worden uitgewerkt. Er kan echter ook voor worden gekozen om de ruil- en spaarsystemen obligatoir te regelen.

Daarnaast zal in het (in de akte van splitsing opgenomen) reglement van splitsing moeten worden voorzien in een regeling voor besluitvorming tussen de deeltijdappartementseigenaars van dezelfde woning over gebruik, beheer en onderhoud van de woning en over veranderingen in de privé-gedeelten (art. 5:119 BW), voor zover deze onder gebruik, beheer en onderhoud vallen. Het meest voor de hand ligt om in het reglement van splitsing een regeling op te nemen die ertoe strekt dat de vereniging van eigenaars, of een vereniging als bedoeld in artikel 5:112 lid 3 BWA, de bevoegdheid tot regeling van het gebruik, tot beheer van de woning en tot het verrichten van onderhoud krijgt toebedeeld. Bijzondere aandacht verdient daarbij uiteraard ook de inrichting (het meubilair) van de woning. Deze maakt in beginsel geen deel uit van het deeltijdappartementsrecht en zal dus hetzij in mede-eigendom aan de deeltijdappartementseigenaars toekomen, hetzij op basis van de gebruiks- en beheersregeling door de vereniging van eigenaars moeten worden verschaft. Het meest voor de hand ligt het mijns inziens om de vereniging zo veel mogelijk bevoegdheid te geven om onderhoud te verrichten, de woning in te richten en te onderhouden en de eigenaars afzonderlijk zo weinig mogelijk bevoegdheden hierin toe te kennen. In beginsel kan dit alles echter ook obligatoir worden geregeld.

3. Ter afronding

Het Arubaanse burgerlijk recht is op het gebied van timesharing in 25 jaar tijd geëvolueerd naar een situatie waarin Aruba zonder twijfel een van de meest moderne en flexibele regelingen biedt om timesharing juridisch vorm te geven. Niet alleen verbintenissenrechtelijk biedt het Arubaanse recht een behoorlijk beschermingsniveau aan kopers van timeshares, ook goederenrechtelijk is het thans mogelijk om timesharing in de vorm van deeltijdappartementsrechten te gieten, die betrekking kunnen hebben op rechten (eigendom, erfpacht, opstal, appartementsrecht en deeltijdappartementsrecht) op grond en gebouwen en op andere registergoederen (bijvoorbeeld schepen).

Uitgifte van timeshares kan daarom in Aruba met een maximum aan rechtszekerheid voor de kopers plaatsvinden. Dat alleen al zou een belangrijk argument kunnen zijn om de timeshare-industrie een ‘boost’ te geven. Op de ontwikkelaars van timeshares rust dan uiteraard wel de verantwoordelijkheid om de instrumenten die de wet biedt ook daadwerkelijk te benutten. Meer in het bijzonder bestaan er mijns inziens nauwelijks nog goede redenen om als rechtsvorm voor uitgifte van timeshares nog te kiezen voor langlopende huur-constructies, lidmaatschappen van coöperaties of zelfs erfpachtrechten.

VOETNOTEN

1. Zie over de gehanteerde technieken uitgebreider: Groene Serie Bijzondere Overeenkomsten (Mertens), art. 50a, aant. 4. Zie over verkoop van timeshares vanuit het perspectief van een (voormalig) verkoper: A. Heijboer, ‘List en bedrog op Tenerife’, HP/De Tijd 15 augustus 1997, p. 76 e.v.. Zie voorts: Erik van der Meer, ‘Vakantieman komt bij u thuis’, Het Financieële Dagblad 14 augustus 1999, p. 23; Ilse Kuiper, ‘De voor- en nadelen van timesharing’, Trouw 4 september 1999, p. 55.
2. Richtlijn 94/47/EG d.d. 26 oktober 1994 (PbEG L 280) van het Europees Parlement en van de Raad van de Europese Unie ‘betreffende de bescherming van de verkrijger voor wat bepaalde aspecten betreft van overeenkomsten inzake de verkrijging van een recht van deeltijdgebruik van onroerende goederen’
3. Europese Richtlijn (2008/122/EG) van 14 januari 2009 ‘Betreffende de bescherming van de consumenten met betrekking tot bepaalde aspecten van overeenkomsten betreffende gebruik in deeltijd, vakantieproducten van lange duur, doorverkoop en uitwisseling’ (PbEU L 033). Zie over deze richtlijn en de implementatie daarvan in Nederland onder anderen: H.L. van der Beek, ‘de implementatie van de Europese ‘timeshare’-richtlijn’, NTBR 1997, p. 91-93; R.F.H. Mertens, ‘Bescherming van kopers van timeshares op Europees Niveau II’, WPNR 1995/6165, p. 49-51; R.F.H. Mertens, ‘Wettelijke bescherming van kopers van timeshares’, BR 1996, p. 479-484.
4. Zie hierover J.M. Milo, ‘Ontvlugt nu de steden, wie vreugde begeert’, WPNR 2011/6897; R.F.H. Mertens, Verbeterde bescherming voor kopers van timeshares!, Tijdschrift voor Consumentenrecht en handelspraktijken 2010, p. 201-205; B.D. van der Velden, V. Heutger, ‘Consumenten: bescherming onder de tropenzon?’, WPNR 2011/6898.
5. Zie bijv. HR 26 oktober 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB4204; HvJ EG 13 oktober 2005, NJ 2006/285; HR 11 februari 2011, RvdW 2011/249 ; LJN BO9673; WR 2011, p. 198-202.
6. R.F.H. Mertens, ‘Naar een vernieuwd appartementsrecht’, Preadvies Koninklijke Notariële Broederschap, Lelystad 1997, p. 29-41.
7. LANDSVERORDENING van de 27ste april 2005 tot wijziging van de Boeken 5 en 7 van het Burgerlijk Wetboek (Landsverordening regeling gebruik in deeltijd van onroerende zaken en aanpassing appartementsrecht), Publicatieblad A, 2005, nr. 58.
8. Zie hierover S. Jansen, Het recht van gebruik in deeltijd van onroerende zaken in de Nederlandse Antillen, TAR 2007/3, p. 135-150.
9. Zie hierover R.J.A. Arduin, Timesharing: de landsverordening regeling gebruik in deeltijd van onroerende zaken en aanpassing appartementsrecht, TAR 2005/4, p. 197-210; J. de Boer, Timeshare in de Nederlandse Antillen, WPNR 2005/6644, p. 910-912
10. Afkondigingsblad van Aruba 2012 no. 27. Deze landsverordening is in werking getreden op 1 november 2012 (Afkondigingsblad van Aruba 2012 no. 41). Op dezelfde datum trad ook in werking het Landsbesluit, houdende algemene maatregelen, van 4 oktober 2012 houdende regels inzake de gegevens die de verkopers van rechten van gebruik in deeltijd van onroerende zaken ten behoeve van kopers in de koopakte moeten vermelden (Gegevensbesluit rechten van gebruik in deeltijd van onroerende zaken), Afkondigingsblad van Aruba 2012 no. 38. Deze Landsverordening zal ik hierna kortheidshalve aanduiden als “ de Landsverordening”
11. Wet van 19 februari 2005 (Stb. 2005, 89).
12. Zie ook de memorie van toelichting, Staten van Aruba, Zittingsjaar 2008-2009-654, no.3, blz. 4.
13. Ontwerp-Landsverordening tot wijziging van Boek 7 ter zake van timeshare (Landsverordening herziening timeshare), Staten van Sint Maarten, zitting 2012-2013, nrs. 2, 3.
14. Vgl, S. Jansen, t.a.p,; R.J.A. Arduin, t.a.p,; J. de Boer, t.a.p.
15. Zie bijvoorbeeld: A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed (AN nr. 120), Deventer: Kluwer 2012, hoofdstuk 10; R.F.H. Mertens, Appartementen (Mon. BW nr. B29), derde druk, Deventer: Kluwer 2006; A.A. van Velten, ‘Naar een vernieuwd appartementsrecht’, WPNR 2001/6468; H.H. Hartman & H.A. Bosman, ‘Appartementsrecht aangepast’, NTBR 2003/7, p. 374 e.v.; R.F.H. Mertens, ‘Veranderende regels in het appartementsrecht’, in: Vast en Goed (Kluwer Rechtswetenschappelijke publicaties), (liber amicorum A.A. van Velten), Deventer: Kluwer 2003, p. 147 e.v.;
R.F.H. Mertens, ‘Het appartementsrecht vernieuwd’, BR 2004, p. 34 e.v.; K. van Geet & P.J. Hopmans, ‘Naar een flexibel appartementsrecht’, VGR 2004, p. 110 e.v.; A.A. van Velten, ‘De indiening en voortgang van het wetsvoorstel tot herziening van het appartementsrecht’, WPNR 2004/6585.
16. Staten van Aruba, Zittingsjaar 2008-2009-654, no.3, p. 22.
17. Staten van Aruba, Zittingsjaar 2008-2009-654, no.3, p.8.
18. Staten van Aruba, Zittingsjaar 2008-2009-654, no.3, p.8.
19. Staten van Aruba, Zittingsjaar 2008-2009-654, no.3, p.12.
20. Staten van Aruba, Zittingsjaar 2008-2009-654, no.3, p.7.