Voornemen van minister Blok: wooncoöperatie bij appartementen naast VvE

In zijn brief van september 2014 schreef de minister van BZK aan de Tweede Kamer over een voornemen om de wooncoöperatie wettelijk te regelen. De wooncoöperatie is een idee van Eerste Kamerlid Duivesteijn. Huurders van corporatiewoningen kopen hun woning en verzorgen gezamenlijk het onderhoud en het beheer van hun woning en zelfs de woonomgeving. De verkopende corporatie verkoopt de woning onder de marktwaarde naar gelang de financiering die de huurder kan krijgen, waardoor eigen woningbezit mogelijk wordt gemaakt voor huurders waar dat eerder niet mogelijk was. Om daarnaast bij te kunnen dragen in de kosten van onderhoud van de woning, kan de verkopende corporaties aan bewoners met een lager inkomen leningen voor het onderhoud verstrekken. Het is met name bij appartementen de vraag of de nu voorliggende regeling aan die doelen tegemoet komt en of binnen de bestaande kaders niet al dezelfde doelen kunnen worden bereikt.

Volgens het voorstel vormen aspirant-kopers en huurders samen een wooncoöperatie die het onderhoud en het beheer zelf kan regelen of kan laten uitvoeren door de woningcorporatie. Ook moet er een coöperatieplan worden opgesteld waarin staat hoe het onderhoud en beheer vorm krijgt en tegen welke voorwaarden de woningcorporatie woningen aan de leden verkoopt. Volgens de toelichting biedt de regeling zowel eigenaren van appartementen als eigenaren van rijtjes- of losstaande woningen de gelegenheid om gezamenlijk een wooncoöperatie op te richten, met als doel gezamenlijk te voorzien in het beheer en onderhoud van hun woongelegenheden. De wooncoöperatie kan, in geval van een splitsing van de woningen van de leden in appartementsrechten, bestaan naast een vereniging van eigenaars (VvE). Die VvE beheert dan de gemeenschappelijke ruimten en de wooncoöperatie de particuliere gedeelten van de in appartementsrechten gesplitste woningen. Als de VvE een regeling heeft voor het beheer van die particuliere gedeelten op grond van artikel 112 lid 4 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, wordt die regeling door het bestaan van een wooncoöperatie niet opzij gezet. Uiteraard zal een lid van een wooncoöperatie dat een appartementsrecht bezit, ook lid zijn van de VvE.

Eerst splitsen

De woningcorporatie die appartementen verkoopt onder deze regeling, zal het complex dus eerst dienen te splitsen in appartementsrechten. Ook in dat geval bevat de akte van splitsing voor wat betreft het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten de gebruikelijke regeling. Volgens artikel 17 van het thans gangbare modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006 zijn alle gebouwdelen welke naar hun aard of functie ten dienste staan aan meerdere appartementen in een gebouw gemeenschappelijk. Dat betreft globaal weergegeven de buitenschil, het casco en alle gezamenlijke installaties in en om het gebouw. De particuliere gedeelten, waarover de wooncoöperatie zou gaan volgens het voorstel, behelzen doorgaans niet meer dan de niet dragende binnenmuren, binnendeuren en kozijnen, keuken en badkamer. De onderhoudslasten van de gemeenschappelijke versus de privé gedeelten verhouden zich globaal in de verhouding 90:10. Met een VvE naast de wooncoöperatie kan derhalve geen effectieve invulling gegeven worden aan de achterliggende gedachte van de wooncoöperatie als zelfstandig bevoegde rechtspersoon, die de huurders en kopers gezamenlijk verantwoordelijk maakt voor het beheer en onderhoud van het eigen woningbezit.

Is er vraag naar?

Bovendien is het maar zeer de vraag of kopers van woningen zitten te wachten op een wooncoöperatie die verantwoordelijk is (en beslist over) voor het onderhoud van de privé gedeelten van hun woning. Betekent dat, dat als een koper zijn keuken of badkamer wil vervangen, hij daartoe – net als bij gemeenschappelijke gedeelten in de VvE – niet bevoegd is omdat de wooncoöperatie daarover gaat? Dat lijkt mij moeilijk voorstelbaar.

Geen VvE? Dan wooncoöperatie juridisch eigenaar

Om de wooncoöperatie daadwerkelijk voor het beheer en onderhoud van het gehele appartementencomplex verantwoordelijk te doen zijn, is vereist dat zij de volledige eigendom van het appartementencomplex verwerft. Vervolgens geeft de wooncoöperatie lidmaatschapsrechten met woonrechten uit aan de rechthebbenden op de appartementen, zijnde de voormalig huurders die hun woning ‘kopen’ en de woningcorporatie voor de niet verkochte woningen. Dan is de wooncoöperatie als juridisch eigenaar van het gebouw als enige gerechtigd en gehouden tot het beheer en onderhoud ervan en hebben de leden daarover de volledige zeggenschap, wat overigens niet verschilt van de VvE. Belangrijk verschil is echter wel, dat de huurders dan niet de eigendom van een appartementsrecht verwerven, maar een lidmaatschap met een woonrecht. Niet alleen kopende huurders, maar ook de woningcorporatie zelf zal in dat geval haar eigendom moeten overdragen aan de wooncoöperatie.

Op gespannen voet met financieringsmogelijkheden

Die gedachte lijkt op gespannen voet te staan met de gewenste verruimde mogelijkheden van financiering van de aankoopsom door huurders, waarbij ervan uit gegaan wordt dat de koopsom naar de draagkracht van de gewezen huurder op de markt gefinancierd wordt met dekking van de nationale hypotheekgarantie. Volgens artikel 1 van de NHG normen 2014-3 kan de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) evenwel slechts worden verstrekt bij het verkrijgen in eigendom van de woning. Het verkrijgen van een lidmaatschapsrecht met woonrecht in een wooncoöperatie behoort niet daartoe volgens de definities van de NHG voorwaarden. Bij volledige inbreng van de eigendom van het appartementencomplex in de wooncoöperatie, lijkt de voorziene financiering met NHG-garantie lijkt dan niet mogelijk.

Wooncoöperatie naast VvE

Aandacht verdient ook de feitelijke en bestuurlijke gang van zaken als de wooncoöperatie bestaat naast de VvE. De kopers van een appartementsrecht zijn dan zowel lid van de wooncoöperatie als van de VvE. Dat zal de duidelijkheid niet vergroten. Huurders zijn daarbij net als nu het geval is geen lid van de VvE. Als huurders zoals voorzien wel lid kunnen worden van de wooncoöperatie, ontstaan er dus verschillende vergaderingen met verschillende leden en bevoegdheden. Dat kan leiden tot onduidelijkheid in de verdeling van taken en bevoegdheden. Wie begroot welk onderhoud? Zijn er twee reservefondsen? Hoe zijn de stemverhoudingen per besluit verdeeld? Moeten zowel de wooncoöperatie als de VvE een separate bestuur en administratie hebben en moeten beide rechtspersonen ingeschreven worden in het handelsregister? Als de twee entiteiten al administratief van elkaar geschieden kunnen worden, dan leidt het voorstel aannemelijk tot meer administratie(kosten) voor hetzelfde beheer en onderhoud van één gebouw.

De regeling voorziet voorts in de mogelijkheid dat de leden via de wooncoöperatie geld lenen van de woningcorporatie voor groot onderhoud. Groot onderhoud van gemeenschappelijke zaken is echter de exclusieve taak van de VvE. In de praktijk zal het er op neerkomen, dat de ter leen ontvangen gelden grotendeels moeten worden doorgestort naar de VvE, die vervolgens het onderhoud opdraagt en uitvoert. De wooncoöperatie brengt namelijk geen wijziging in de wettelijke plicht van de kopers van appartementen om bij te dragen in een meerjarenonderhoudsplan.

Nog een complicatie

Procedureel is er nog een complicatie. Op besluiten van de wooncoöperatie zijn namelijk de bepalingen uit boek 2 BW van toepassing, waaronder de artikelen 2:14 en 2:15 BW. Die bepalingen gelden via de artikelen 5:129 respectievelijk 5:130 BW ook voor de VvE. Anders dan bij de wooncoöperatie is bij vernietiging van besluiten ex artikel 5:130 BW de kantonrechter (sector kanton) in plaats van de rechtbank (sector civiel) bevoegd. Stel dat in een gecombineerde vergadering besluiten genomen worden, dan kan dat leidt dat tot verschillende procedures bij verschillende instanties, die met elkaar kunnen conflicteren.
Andere mogelijkheden voorhanden

De novelle waarin de wooncoöperatie wordt geregeld roept zo bij mij een aantal vragen op, die ik niet direct kan beantwoorden. Wellicht kan de behandeling ervan in de Tweede Kamer tot verduidelijking leiden. Ook lijken de gestelde doelen met bestaande instrumenten bereikt te kunnen worden. Voor de financiering van woningen bij de aankoop door huurders noem ik verkoop onder voorwaarden (VOV) of maatschappelijk gebonden eigendom. Voor huurdersinspraak in gemengde complexen bestaan diverse initiatieven waarbij corporaties aan huurders inspraak geven of bij volmacht (een deel van) hun stemrecht in de VvE overdragen. Verder is elke eigenaar vanaf het moment van eigendomsverkrijging mede verantwoordelijk voor de instandhouding van het gebouw krachtens de akte van splitsing.

De overdracht van huurwoningen, het bevorderen van eigen woningbezit ook onder mensen met lager inkomen, het verantwoordelijk maken van bewoners voor hun eigen leefomgeving en het onderhoud en beheer van het gebouw waarin zij wonen, het zijn doelstellingen die kunnen rekenen op een breed maatschappelijk draagvlak. In de huidige opzet lijkt evenwel voor appartementsrechten de wooncoöperatie naast de VvE geen wezenlijke bijdrage te kunnen leveren aan het realiseren van deze doelen.

Klik hier voor de kamerbrief