Verjarings- en vervaltermijnen in de bouw: wanneer kunt u een beroep doen op garanties?

Wanneer een gebouw wordt opgeleverd, worden door de aannemer over het algemeen garanties verstrekt. Maar kan de nieuwe eigenaar nog een beroep doen op deze garanties als enkele jaren na de oplevering een gebrek wordt ontdekt? Zo nee, kan hij de aannemer op een andere manier aansprakelijk te stellen? Uitgangspunt is, dat iedere eigenaar zelf het risico draagt van zijn eigendom, tenzij hij dit risico af kan wenden op een derde.Vanaf het moment van oplevering gaat het risico van het gebouw over van de aannemer op de verkrijger. Het privégedeelte wordt opgeleverd aan de individuele verkrijger; de gemeenschappelijke gedeelten aan de gezamenlijke eigenaars, die zijn verenigd in de VvE.

Door de individuele eigenaars werd met de aannemer een (koop-)/aanneemovereenkomst gesloten. Daarin kunnen garanties zijn opgenomen, die door de aannemer worden gegeven. Als een individuele eigenaar een gebrek ontdekt in zijn privégedeelte, kan hij de aannemer aanspreken op garanties. Bij een gebrek in of aan een gemeenschappelijk gedeelte en/of een gemeenschappelijke zaak kan de VvE een beroep doen op de garanties, want die delen werden opgeleverd aan de gezamenlijke eigenaars. Zij kunnen worden gezien als opdrachtgever ten aanzien van deze delen en zaken. In de overeenkomst is opgenomen tot wanneer en op welke wijze de eigenaar c.q. de VvE een beroep kan doen op de door de aannemer gegeven garanties. Dit kan per overeenkomst verschillen.

GIW/GWR

Er kunnen ook nog andere garanties gelden. Tot 2010 hebben Stichting Woningborg en Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) als aangesloten organisaties van het GIW (Garantie Instituut Woningbouw) waarborgcertificaten van het GIW verstrekt aan kopers van woningen die gebouwd zijn door aannemers die ingeschreven zijn bij Woningborg en SWK. De GIW garantie is een aanvulling op de (koop-)/aanneemovereenkomst. Bij een GIW-garantie bedraagt de garantietermijn in het algemeen zes jaar; ingaande drie maanden na oplevering van het gebouw. Voor ernstige gebreken aan de fundering, de hoofddraagconstructie en het casco, waardoor de bewoonbaarheid in het geding komt, geldt een garantietermijn van tien jaar. Voor een aantal onderdelen van het gebouw geldt een kortere garantietermijn. Bovendien is een aantal zaken van de GIW-garantie uitgesloten. Zo snel mogelijk na de ontdekking van een (technisch) gebrek dat onder de GIW-garantie valt, moet de garantiegerechtigde de ondernemer daarvan schriftelijk en binnen de toepasselijke GIW-termijn op de hoogte te stellen, met het verzoek om tot herstel over te gaan. Na de garantietermijn zal de aannemer het beroep niet honoreren.

Bepalingen nog steeds van kracht

Sinds 1 januari 2010 bestaat het GIW niet meer, maar de bepalingen van de GIW Garantie- en waarborgregeling blijven ongewijzigd van kracht, met de looptijd en vervaldatum zoals vermeld in de regeling. Soms kan hierop dus nog een beroep worden gedaan. Voorbeeld: een garantie werd verleend in 2009. Sindsdien zijn nog geen zes dan wel tien jaren verstreken, zodat nog een beroep kan worden gedaan op de GIW garantie. Sinds 2010 bestaat de regeling van de Woningborg GWR 2010, waarin een met de GIW-garantie vergelijkbare regeling is opgenomen. Ook hiervoor geldt dat een gebrek zo spoedig mogelijk na de ontdekking schriftelijk moet worden gemeld aan de aannemer. Soortgelijke bepalingen zijn ook opgenomen in de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014, die geldt vanaf 1 januari 2014. Voor gebreken die niet onder de GIW-regeling of de Woningborg GWR 2010 of SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 vallen (bijvoorbeeld omdat de garantienormen niet van toepassing zijn of omdat de garantietermijn verstreken is), kan een individuele eigenaar of de VvE de aannemer eventueel aanspreken op grond van de wet.

UAV 1989/ UAV 2012

Naast de GIW werden ook veelvuldig de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken 1989 (UAV 1989) gebruikt als algemene voorwaarden, die van toepassing kunnen worden verklaard bij aanneming van werk. Op grond van § 12 van de UAV ’89 is de aannemer na de dag waarop het werk als opgeleverd moet worden beschouwd, niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk. Hierop zijn twee uitzonderingen:

• indien het geval voorzien in artikel 1645 van Boek 7A van het oud-BW zich voordoet;
• indien het werk of enig onderdeel daarvan door schuld van de aannemer, zijn leverancier, zijn onderaannemer of zijn personeel een verborgen gebrek bevat en de aannemer van dat gebrek binnen een redelijke termijn na de ontdekking mededeling is gedaan.

Een geval voorzien in artikel 7A:1645 oud-BW doet zich voor wanneer sprake is van ‘een tot vergaan leidend begin van verval’. Dat is het geval als het gebouw is ingestort of dreigt in te storten. Ook kan sprake zijn van ‘vergaan’ als het gebouw door de gebreken niet meer geschikt is voor zijn bestemming. Als zo’n geval zich voordoet, kan de aannemer daarvoor gedurende tien jaar na de oplevering aansprakelijk worden gesteld. Voor een verborgen gebrek moet de rechtsvordering worden ingesteld binnen vijf jaar na oplevering. In 2012 is een geactualiseerde versie van de UAV 1989 vastgesteld: de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 (de UAV 2012). Daarin staan dezelfde verjarings- en vervaltermijnen als de UAV 1989.

Burgerlijk Wetboek

Als geen beroep (meer) kan worden gedaan op garantiebepalingen, kan de aannemer mogelijk aansprakelijk worden gesteld op grond van het Burgerlijk Wetboek. De rechtsvordering verjaart in ieder geval door verloop van 20 jaren na de oplevering van aanneming van bouwwerken (artikel 7: 761 lid 2 BW). Volgens artikel 7:758 lid 3 BW is de aannemer ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Voor gebreken waarvoor dat niet geldt, kan de aannemer aansprakelijk worden gesteld als blijkt dat hij het gebouw niet heeft opgeleverd conform de koop-/aannemingsovereenkomst dan wel het Bouwbesluit, tenzij de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. Of dit het geval is, moet blijken uit de koop-/aanneemovereenkomst.

Als een gebrek wordt ontdekt, dat redelijkerwijze niet eerder (bijvoorbeeld bij de oplevering) had moeten worden ontdekt, kan de opdrachtgever de aannemer daarvoor aansprakelijk stellen. Hij moet dan wel binnen bekwame tijd na de ontdekking over dit gebrek hebben geprotesteerd bij de aannemer. Enig onderzoek of beraad is geoorloofd. Hoe lang een ”bekwame tijd” is, hangt af van de omstandigheden.

Gebreken wegnemen

Als het werk na oplevering gebreken vertoont waarvoor de aannemer aansprakelijk is, moet de opdrachtgever, tenzij dat in verband met de omstandigheden niet van hem kan worden gevergd, aan de aannemer de gelegenheid geven de gebreken binnen een redelijke termijn weg te nemen (artikel 7:759 BW). Het gaat dan om het herstellen van het gebrek en niet om de effecten/gevolgen daarvan. Lijdt de opdrachtgever schade als gevolg van het gebrek, dan heeft de opdrachtgever daarvoor recht op schadevergoeding van de aannemer volgens de algemene regels van de artikelen 6:74 en verder BW. Om de aannemer in rechte aan te kunnen spreken, moet eerst aangetoond worden dat de aannemer, en niet iemand anders, de gelegenheid heeft gekregen binnen een redelijke termijn de geconstateerde gebreken weg te nemen. Wanneer reparaties hebben plaatsgevonden die niet door – of in opdracht van – de aannemer zijn gedaan, kan de aannemer niet meer in rechte worden aangesproken. Als aan de voorwaarden van artikel 7:759 BW is voldaan, maar de aannemer vervolgens niet reageert of meldt dat hij de gebreken niet zal herstellen, verjaart de rechtsvordering door verloop van twee jaar. Als binnen deze termijn niet nogmaals wordt geprotesteerd, waardoor de verjaringstermijn wordt gestuit, kan de aannemer na verloop van twee jaar niet meer in rechte worden aangesproken.

Rechtspraak

Om de aannemer in rechte aan te kunnen spreken, moet worden nagegaan welke (algemene) voorwaarden op de overeenkomst van toepassing zijn. Daaruit kan blijken dat een geschil moet worden voorgelegd aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Daarnaast is altijd een beroep op de rechter mogelijk. Omdat zo’n geschil moet worden voorgelegd aan de sector Civiel, heeft de VvE de bijstand van een advocaat nodig. Het bestuur van de VvE heeft machtiging van de vergadering nodig voor het instellen van een rechtsvordering. Voorbeelden van zaken waarin de VvE wegens het ontbreken van een procesvolmacht niet ontvankelijk zijn verklaard, zijn met noot gepubliceerd op VvERecht.nl. Als de aannemer niet (meer) in rechte kan worden aangesproken, kan de VvE ervoor kiezen met de aannemer in gesprek te gaan om te bezien of deze uit coulance wil overgaan tot herstel van de gebreken en/of wil bijdragen in de kosten van herstel van de gebreken. De VvE is in dat geval afhankelijk van de bereidwilligheid van de aannemer.

Zie over dit onderwerp ook de bijdrage ‘Procesbevoegdheid van VvE’s en individuele appartementseigenaars bij gebreken in nieuwe appartementsgebouwen’

OVER DE AUTEUR

Mr. Astrid C.W. Luijk-vanVeldhuizen is jurist bij de juridische dienst van VvE Belang.