RvA: Perikelen na oplevering van een appartementencomplex

Raad van Arbitrage voor de Bouw | 29 september 2014 | zaaknummer 34.506

Omstreeks 2007 hebben de individuele eigenaren met verweerster sub 1 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de koop van een appartementsrecht en de bouw van een appartement(encomplex). De oplevering van het werk heeft medio 2009 plaatsgevonden. De VvE stelt nu onder andere dat de funderingsblokken van de bouwkraan nog aanwezig zijn en dat de terrastegels gebrekkig zijn aangebracht.

Fundering van de bouwkraan

De VvE stelt dat de funderingsblokken van de bouwkraan nog aanwezig zijn en dat onderneemster deze blokken vóór oplevering had moeten verwijderen. De VvE heeft er belang bij dat deze blokken worden verwijderd omdat zij op termijn (meer) ondergrondse containers wil plaatsen voor het inzamelen en scheiden van afval. De VvE stelt dat het achterlaten van deze blokken in strijd is met het bepaalde in artikel 7:15 BW.

Artikel 7:15 BW is naar het oordeel van arbiters in het onderhavige geval niet van toepassing. De aanwezigheid van de funderingsblokken van de bouwkraan valt immers niet onder de in dat artikel genoemde ‘bijzondere lasten en beperkingen’. Onderneemster had de blokken naar het oordeel van arbiters wel vóór oplevering moeten verwijderen. Nu zij dat niet heeft gedaan is er sprake van een tekortkoming van onderneemster.

Arbiters constateren dat de VvE reeds één ondergrondse container heeft laten plaatsen en dat onderneemster daartoe een deel van de fundering heeft verwijderd. Partijen hebben daarover een afspraak gemaakt, welke afspraak door onderneemster bij brief van 3 september 2009 is vastgelegd. In die brief staat: ‘Ten tijde van het ingraven van de ondergrondse vuilcontainer bent u een gedeelte betonplaat of resten tegen gekomen; voor het plaatsen van de papiercontainer ligt er e.e.a. in de weg. Wij hebben het volgende afgesproken. U roept bij I. de papiercontainer af; de datum geeft u aan ons door, wij zullen dan ten tijde van het opengraven ervoor zorgen dat er een zaag/boorbedrijf klaar staat die ter plekke de betonresten zal verwijderen zodat de container geplaatst kan worden. […]’. Tussen partijen staat vast dat onderneemster een deel van het funderingsblok heeft verwijderd zodat de container kon worden geplaatst.

Arbiters zijn van oordeel dat met die afspraak het geschil ter zake van dat funderingsblok is afgedaan. Er is door de VvE geen voorbehoud gemaakt, althans zulks blijkt niet uit de brief van 3 september 2009, voor verwijdering van het resterende deel van dat funderingsblok. Anders dan onderneemster stelt vallen de andere drie funderingsblokken naar het oordeel van arbiters niet onder deze afspraak.

De betreffende funderingsblokken bevinden zich in een semi openbare ruimte. Het ontwerp kenmerkt zich door bereikbaarheid en toegankelijkheid van de garage en de appartementencomplexen en groene invulling. Vanuit het ontwerp ligt het voor de hand dat de locatie van de eventueel nog te plaatsen additionele containers dient te worden gezocht in de groenruimte. Door de VvE is zulks tijdens de bezichtiging ook bevestigd.

Twee van de drie resterende funderingsblokken zijn gesitueerd onder de aangelegde weg op het terrein, zodat ter plaatse van die blokken geen containers kunnen worden geplaatst. De VvE heeft dan ook geen redelijk belang bij het verwijderen van de betreffende blokken, afgezet tegen de moeilijkheid, de overlast en de kosten die daarmee gepaard gaan. Dat de aanwezigheid van deze blokken, zoals de VvE stelt, de waarde van het bezit van de VvE negatief beïnvloedt, is niet aannemelijk gemaakt.

Het derde funderingsblok is gesitueerd onder de groenruimte. Arbiters zijn van oordeel dat onderneemster dit blok dient te verwijderen, zodat de VvE ter plaatse daarvan ondergrondse containers kan laten plaatsen. Arbiters zullen onderneemster daartoe veroordelen.

Terrastegels

De VvE stelt dat de terrastegels met een afmeting van 50 x 50 cm worden losgelopen en dat de tegels niet gelijk liggen. Bij plaatsing van de tegels heeft onderneemster zich bovendien niet gehouden aan de door de leverancier van de tegels voorgeschreven afstand van 3 cm tussen de tegels en de muur ter voorkoming van vervuiling, aldus de VvE. De VvE stelt dat er risico bestaat op beschadiging van het dak (de tegels zijn direct op de (bitumen) dakbedekking aangebracht) en dat vuil onder de tegels, mede gezien het gewicht van de tegels, niet eenvoudig is te verwijderen. De aangebrachte constructie belemmert bovendien de dakdekker in zijn onderhoudswerkzaamheden, aldus de VvE.

Het beroep van onderneemster op het bepaalde in artikel 16 lid 6 van de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld door het GIW in augustus 2003 (de vervaltermijn van vijf jaar voor verborgen gebreken) wordt door arbiters gepasseerd, nu deze termijn bij het aanhangig maken van de procedure door de VvE nog niet was verstreken. Immers tussen partijen staat vast dat oplevering van het werk heeft plaatsgevonden medio 2009, terwijl de vervaltermijn op grond van artikel 16 lid 6 juncto lid 1 eerst zes maanden na oplevering, derhalve in januari 2010 aanvangt. De procedure is op 4 juni 2013, derhalve 3,5 jaar na de onderhoudstermijn van zes maanden, door de VvE aanhangig gemaakt. Gelet op het voorgaande behoeft de stelling van de VvE dat de hiervoor genoemde algemene voorwaarden niet van toepassing zijn geen behandeling meer.

Anders dan onderneemster stelt zijn arbiters van oordeel dat het hier algemene delen betreft, zodat de VvE derhalve ontvankelijk is in haar vordering ter zake.

Onderneemster heeft op de dakbedekking tegeldragers van circa 15 cm aangebracht waarop de tegels zijn gelegd, zo hebben arbiters tijdens de bezichtiging geconstateerd. Water dat op de tegels terecht komt kan door de naden tussen de tegels onder de tegels op de dakbedekking terecht komen. Arbiters constateren dat het door onderneemster aangebrachte systeem weliswaar afwijkt van de technische omschrijving maar dat dit systeem gelijkwaardig is aan hetgeen is overeengekomen. De VvE heeft gelet hierop geen belang bij de gevorderde verklaring van recht dat de terrastegels niet conform de gemaakte afspraken op het dakterras van het gebouw zijn geplaatst.

Tijdens de bezichtiging van het werk hebben arbiters geconstateerd dat de tegeldragers op vulstukjes liggen. Gelet hierop kunnen de tegels naar het oordeel van arbiters de dakbedekking niet beschadigen.

Arbiters zien niet in dat het niet aanhouden van de door de leverancier genoemde ruimte van 3 cm tussen de tegels en de muur het schoonhouden van de tegels en de dakbedekking belemmert, nu er wel enige ruimte is gelaten tussen tegels en muur.

Arbiters zijn van oordeel dat de tegels niet zodanig zwaar zijn dat daardoor het verwijderen van vuil daaronder wordt belemmerd. Dat de dakdekker vanwege de aangebrachte constructie wordt belemmerd in zijn onderhoudswerkzaamheden zien arbiters dan ook niet in.

Tijdens de bezichtiging hebben arbiters geconstateerd dat de door onderneemster aangebrachte smalle passtroken in de looplijn bij de deuren en de smalle loopstukken bij de penthouses onstabiel zijn, hetgeen naar het oordeel van arbiters kwalificeert als een gebrek, waarvoor onderneemster aan-sprakelijk is. Arbiters zullen onderneemster veroordelen tot herstel daarvan.

Gelet op het voorgaande zullen arbiters de gevorderde verklaring van recht afgeven, in die zin dat onderneemster op het punt van de smalle passtroken in de looplijn bij de deuren en de smalle loopstukken bij de penthouses tekort is geschoten in haar verplichtingen van de koop-/aannemingsovereenkomsten en dat zij daaraan herstelwerkzaamheden dient uit te voeren en dat eventuele kosten door onderneemster gedragen dienen te worden.

Arbiters achten een termijn voor herstel van 40 werkbare werkdagen na datum vonnis redelijk.

Scheidsgerecht: ir. H.M.A. van den Berg, ing. J. van Dijk en ir. B. Touwen
Gemachtigde eiseressen, de VvE: mr. C. Beijer
Gemachtigde verweersters, onderneemster: mr. B.G. Corsius

RvA 29 september 2014, No. 34.506