Rechter betrekt historisch gebruik bij uitleg akte

Rechtbank Rotterdam | 30 juli 2014 | ECLI:NL:RBROT:2014:6488 – Hoewel de akte van splitsing de bestemming van de bedrijfsruimte op de begane grond omschrijft als ‘winkel’, komt in de procedure vast te staan, dat de bedrijfsruimte als sinds de splitsing in 1966 en zelfs daarvoor al onafgebroken als horeca-ruimte in gebruik is geweest. Bovendien is in 1956 bij de verkoop van de grond waarop het gebouw is gesticht een kwalitatieve verplichting opgenomen dat de gronden na bebouwing gebruikt worden als ‘winkel’, ‘toonzaal’ of ‘koffiehuis’. Aan de hand daarvan en aan de hand van de indeling van de ruimte op de splitsingstekening stelt de rechter vast, dat partijen naar objectieve maatstaven bedoeld hebben dat het horeca-gebruik niet met de aanduiding ‘winkel’ in de akte strijdig is. Hoewel de rechter de CAO-norm toepast bij de uitleg van de akte, wordt niet alleen aandacht besteed aan de bewoordingen van de akte zelf (die op een strijdig gebruik wijzen) maar besteedt de rechter tevens aandacht aan de objectief kenbare feiten en omstandigheden met betrekking tot het gebruik tijdens en zelfs na de splitsing. Volgt afwijzing van de gevorderde verklaring voor recht dat horeca-gebruik in strijd is met de akte van splitsing

De rechtbank overweegt als volgt:

Een splitsingsakte beïnvloedt de rechtspositie van derden. Een splitsingsakte dient dan ook aan de hand van de CAO-norm eerst grammaticaal te worden uitgelegd. Daarnaast kan acht worden geslagen op de objectieve bedoelingen die partijen destijds hadden bij het opmaken van de splitsingsakte, in dit geval op 31 maart 1966. In artikel 8 van de splitsingsakte staat dat de appartementen 17 tot en met 24 zijn bestemd als winkel. Mede aanknopend bij de definitie die de wetgever van het begrip “winkel” heeft gegeven in artikel 1 van de destijds vigerende Winkelsluitingswet 1951, werd in die tijd onder “winkel” verstaan: “een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, waarin waren aan particulieren plegen te worden verkocht”. De toenmalige partijen hebben hier een ruime uitleg aan gegeven, zoals blijkt uit de bij de splitsingsakte behorende tekening. Uit die tekening volgt dat de onderhavige bedrijfsruimte (appartement 23) op dat moment bestond uit verschillende ruimtes. In de diverse ruimtes staat in de tekening geschreven: “magazijn”, “kantoor”, “keuken”, twee keer “wc” en “winkel”. Aangenomen moet worden dat partijen daarmee de onderhavige bedrijfsruimte hebben beschreven zoals die op 31 maart 1966 in gebruik was, derhalve als “snack shop”. Als niet, althans onvoldoende, weersproken staat vast dat deze “snack shop” was geopend tot twaalf uur ’s avonds en dat er “grill specialiteiten” op het menu stonden, waaronder hamburger, biefstuk en saté. Een en ander blijkt bovendien uit de verklaring van de eigenaar van destijds (productie 4 bij conclusie van antwoord van Saté Bar) en uit het menu (productie 9 bij conclusie van antwoord van Saté Bar). Daar komt bij dat de bedrijfsruimte, zoals is erkend door [eisers] ter zitting, van oudsher in gebruik is geweest als horecagelegenheid. Voordat de “snack shop” in de bedrijfsruimte kwam, was de bedrijfsruimte in gebruik als “eetsalon”. Na de “snack shop” was er een “broodjeszaak” in de bedrijfsruimte gevestigd waar, blijkens het als productie 5 bij conclusie van antwoord van Saté Bar overgelegde krantenknipsel, onder meer bier en “zelfgemaakte soep, ballen en saté” verkocht werden. Objectief kan dan ook worden vastgesteld dat partijen bij het opmaken van de splitsingsakte met de term “winkel” ten aanzien van de onderhavige bedrijfsruimte hebben bedoeld: een horecagelegenheid, bestaande uit een magazijn, een kantoor, een keuken en twee wc’s, waar in het “winkelgedeelte” – onder meer – grill specialiteiten werden geserveerd.

Deze uitspraak lijkt in lijn met Hoge Raad 14 februari 2014 (ECLI:NL:HR:2014:337). Daar oordeelde de Hoge Raad, dat indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In zijn arrest van 1 november 2013 oordeelde de Hoge Raad, dat om vast te stellen of bepaalde zaken en/of ruimten in een gebouw tot een privé-gedeelte behoren, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. In HR 14 februari 2014 werd daaraan toegevoegd:

‘Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. Ook in dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken.’

Allereerst is het de vraag of hier ook sprake is van een akte die voor meerdere uitleg vatbaar is. waarom dat het geval zou zijn,  blijkt niet uit de uitspraak. De rechtbank Rotterdam gaat toch over tot uitleg en betrekt daarbij niet alleen de feitelijke situatie en de indeling van de ruimte op de splitsingstekening, maar ook de historische gegevens omtrent het gebruik van de ruimte. De indeling van de ruimte betreft de ‘feitelijke situatie ter plaatse’ en is in zoverre in overeenstemming met het hier aangehaalde arrest van de Hoge Raad. Het eerdere gebruik betreft evenwel niet zozeer de feitelijke situatie ter plaatse, als wel historische gegevens. Door die gegevens ook te betrekken bij de uitleg van de akte verruimt de rechtbank mijns inziens het kader bij uitleg van de akte ten opzichte van de hier aangehaalde arresten van de Hoge Raad.

Volledige uitspraak: Rechtbank Rotterdam | 30 juli 2014 | ECLI:NL:RBROT:2014:6488