Uit het ‘Onderzoek naar de mogelijkheden van modernisering van wet- en regelgeving in het kader van verbetering van het functioneren van VvE’s’, dat de minister met zijn brief van 12 juni jl. aan de Tweede Kamer heeft verzonden, blijkt dat het niet mogelijk is om te komen tot een algehele uniformering van splitsingsreglementen, waardoor voor alle VvE’s in Nederland hetzelfde reglement zou gelden.
Kamerbrief
Uit de kamerbrief blijkt dat door de politiek de vraag gesteld is of het mogelijk is te komen tot een uniformering en mogelijk ook vermindering van de modelreglementen voor VvE’s. Er zijn sinds 1973 vier opeenvolgende versies van het modelreglement tot stand gebracht, die alle nog hun doorwerking hebben in de individuele akte, afhankelijk van het jaar waarin de desbetreffende splitsing in appartementsrechten is ontstaan.
De Minister schijft dat deze verschillende versies bij aspirant-kopers van appartementen tot onduidelijkheid kan leiden. Ook is sprake van ontwikkelingen zoals verduurzaming, die 1973 nog geen thema waren. De Minister vat samen dat de oude reglementen een aantal spelregels bevatten, waarvan men zich kan afvragen of deze nog voldoende aan de eisen van de huidige tijd zijn aangepast.
Uniformeren niet mogelijk, maar waarom eigenlijk niet?
Het onderzoek is duidelijk: het is niet mogelijk om alle oude reglementen te vervangen voor één nieuw reglement en dat ineens op alle VvE’s in Nederland van toepassing te verklaren, waarmee alle oude reglementen komen te vervallen. Waarom kan dit niet?
Twee soorten bepalingen
Om die vraag te kunnen beantwoorden is het van belang te weten dat elk reglement in hoofdzaak bestaat uit twee onderdelen: enerzijds vermogensrechtelijke bepalingen die de gemeenschap van eigendom beheersen en anderzijds de statuten van de VvE, die de orde en huishouding van de VvE betreffen. Zo zijn bijvoorbeeld in het modelreglement van 1992 de artikelen 1 tot en met 30 vermogensrechtelijk van aard en volgen daarna de statuten van VvE.
De eerste bepalingen regelen de materiële rechten en plichten van de eigenaars van een appartement. Denk daarbij aan welk aandeel een appartement heeft in de gemeenschap, welke schulden en kosten voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaars en hoe die worden omgeslagen in de vorm van voorschotbijdragen en eindafrekeningen. Ook zijn daar bepalingen over verzekeringen, gebruik, beheer en onderhoud en anti- overlast bepalingen te vinden. In de statuten van de VvE zijn bepalingen te vinden over de vergadering van eigenaars, de wijze van stemmen, het bestuur van de vereniging en het huishoudelijk reglement.
Dit onderscheid is te vinden in de modelreglementen van 1973, 1983, 1992 en 2006. Het onderscheid is in overeenstemming met de wettelijke bepalingen over appartementsrechten. Boek 5, titel 9, afdeling 1 BW (artikelen 5:106 en verder BW) betreft de algemene bepalingen, terwijl afdeling 2 (artikel 5:124 en verder BW) de vereniging van eigenaars regelt.
Uniformering van vermogensrechtelijke bepalingen
Dit onderscheid is van groot belang. Meestal wordt in de akte van splitsing namelijk afgeweken van de vermogensrechtelijke bepalingen uit het modelreglement. Elk gebouw is anders, dus maatwerk is vereist. Denk daarbij aan de bepaling welke specifieke breukdelen gekoppeld zijn aan de appartementsrechten, of bijzondere bepalingen over hoe bepaalde kosten worden omgeslagen, bijvoorbeeld de veelgebruikte bepaling dat alleen de etagebewoners betalen voor de lift of de bepaling dat het onderhoud winkelpuien alleen door de winkeleigenaars wordt voldaan. Ook wordt in de akte van splitsing vaan afgeweken van de omschrijving van welke zaken gemeenschappelijk zijn in de VvE. Bij hoofd- en ondersplitsing kan dat zelfs niet anders. Verder worden in veel modelreglementen van serviceflats afwijkende bepalingen opgenomen met betrekking tot de kosten van één gemeenschappelijke huishouding. Deze worden doorgaans niet op grond van gewogen breukdelen omgeslagen over de appartementen, maar worden voor gelijke over het aantal woningen omgeslagen.
Zo bevat elke akte tal van bepalingen, die voor de specifieke situatie van een appartementencomplex afwijken van de bepalingen uit het modelreglement. Daarbij wordt in de akte van splitsing verwezen naar het modelreglement, om precies aan te geven welk deel van het modelreglement wordt vervangen. Bij uniformering van de modelreglementen zouden de meeste aktes van splitsing dus niet meer kloppen, omdat zij verwijzen naar een ander modelreglement, of omdat het nieuwe modelreglement méér of anders bepaalt dat het oude, waardoor toch nog een wijziging van de akte van splitsing zelf vereist is om te komen tot eenduidige aktes. Het algemeen verbindend verklaren van het één modelreglement in algemene zin is zodoende niet mogelijk is. Het zou leiden tot aantasting van verworven rechten en bestaande verplichtingen van appartementsrechten, waarmee geen recht wordt gedaan aan de specifieke situatie ter plaatse van de betreffende splitsing, waarover specifieke bepalingen in het reglement zijn opgenomen.
Uniformering van statuten VvE?
Minder principieel zijn de bezwaren tegen een algemeen verbindend verklaring van modelstatuten voor de VvE. Een praktisch bezwaar daarbij is echter, dat niet alle aktes een helder onderscheid maken tussen de statuten en de overige bepalingen, dat de reglementen diverse verwijzingen naar artikelen over en weer bevatten en dat als gevolg van algemeen verbindend verklaarde statuten elke VvE er set extra regels bij krijgt, naast de bestaande akte en het reglement. Daardoor lijkt de beoogde vereenvoudiging grotendeels teniet te gaan.
Daarnaast noem ik enkele andere aandachtpunten. Zo zou met algemeen verbindende modelstatuten de quorumeis uit oudere versie van de modelreglementen vervallen. Er zijn volgens het rapport voor- en tegenstemmers voor de quorumeis en niet valt in te zien waarom in modelstatuten zou worden gekozen voor de afschaffing van de quorumeis. Op dat punt zal daarom maatwerk mogelijk moeten blijven
Ook wijs ik op het Modelreglement 1973. Daarin ontbreekt een bepaling opgenomen op grond waarvan bij Huishoudelijk Reglement voorschriften kunnen worden gesteld omtrent het gebruik van privégedeelten. Het is bij deze complexen niet mogelijk om bijvoorbeeld in het Huishoudelijk Reglement eisen op te nemen met betrekking tot contactgeluid, isolatie van harde vloerafwerkingen, huisdieren, koken, open vuur en lawaai. Als het zou komen tot modelstatuten dan kan dat plotseling wel. In dat geval zou een overgangsregeling moeten worden opgenomen waardoor bestaande situaties worden gerespecteerd.
In oude reglementen zijn verder bepalingen opgenomen die bij het aangaan van overeenkomsten waaruit verplichtingen voortvloeien met een looptijd van langer dan één jaar verbieden, tenzij het onderhoud betreft of tenzij het reglement daartoe de mogelijkheid biedt. Gelet op de actuele wens de mogelijkheid van financiering bij VvE’s mogelijk te maken, ligt in de rede dat de mogelijkheid van het afsluiten van financieringsovereenkomsten door VvE’s in het standaard-modelreglement zou kunnen worden opgenomen. Appartementseigenaars kunnen daardoor op grond van artikel 5:113 BW hoofdelijk aansprakelijk worden voor geldschulden van de VvE, waar zij eerder konden betogen dat die mogelijkheid niet bestond.
In diverse modelreglementen zijn tenslotte bepalingen opgenomen over de wijze van stemmen en de eis van een gekwalificeerde meerderheid. Indien deze voorschriften zouden worden gestandaardiseerd wijzigen de spelregels binnen de algemene ledenvergadering. Bij bepaalde stemverhoudingen, die vanwege de samenstelling van de leden gedurende een langere periode ongewijzigd blijven in de VvE, kan een dergelijke wijziging leiden tot besluiten die voorheen niet haalbaar waren.
Wat dan wel?
Op grond van het voorgaande lijkt een algemeen verbindend verklaring te hoog gegrepen en praktisch niet uitvoerbaar. Wel mogelijk lijkt het vereenvoudigen van wijziging van de statuten in het splitsingsreglement, bijvoorbeeld indien wordt gekozen voor vooraf vastgestelde modelstatuten. Nu is daarvoor vereist, dat 80% van alle stemmen daarmee instemt op grond van artikel 5:139 lid 2 BW. Die drempel zou voor een wijziging van de statuten van de VvE kunnen worden verlaagd naar bijvoorbeeld een gekwalificeerde meerderheid. Wijziging van de statuten van de VvE heeft doorgaans geen vermogensrechtelijke gevolgen en kan naar mijn mening op een eenvoudiger wijze dan nu het geval is mogelijk worden gemaakt. Daarbij blijft mijns inziens voorop staan, dat het aan de algemene ledenvergadering in elke individuele VvE is om aan te geven welk reglement zij van toepassing wenst te verklaren.
