Door: mr. Marieloe van der Stoep
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | 15 juli 2014 | ECLI:NL:GHARL:2014:5693 – Een appartement met de bestemming “tot woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden” wordt kamergewijs verhuurd door de eigenaars. De eigenaresse van het ondergelegen appartement is van mening dat kamergewijze verhuur in strijd is met het splitsingsreglement en vordert staking van het huidige gebruik op straffe van de verbeurte van dwangsommen. Het gerechtshof oordeelt dat het splitsingsreglement aldus moet worden gelezen, dat de woning slechts in haar geheel verhuurd mag worden dan wel in gebruik mag worden gegeven aan de tot bewoning gerechtigde, die er zelf met zijn gezin of bij hem inwonenden dient te wonen. Kamergewijze verhuur is niet toegestaan, aldus het Hof.
Feiten en omstandigheden
Eiseres is gerechtigde en bewoonster van een appartement op de eerste verdieping. Gedaagden zijn gezamenlijk appartementsgerechtigd van een appartement op de tweede verdieping. Het appartement van gedaagden is onderverdeeld in kamers die worden verhuurd aan zes studenten.
In de splitsingsakte is vermeld dat het Modelreglement 1983 van toepassing is. De oorspronkelijke tekst van artikel 16 lid 4 van het modelreglement luidde:
“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.”
In het splitsingsreglement is artikel 16 lid 4 in afwijking van het modelreglement als volgt gewijzigd:
“De eigenaars en gebruikers van de privégedeelten met appartementindices 1., 2. en 3. zijn verplicht deze privégedeelten te bestemmen tot woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden en de eigenaar en gebruiker van het privégedeelte met appartementsindex 4. is verplicht dit privégedeelte te bestemmen tot garage voor de tot gebruik gerechtigde.”
Eiseres heeft gedaagden gesommeerd om de kamerverhuur en/of verhuur aan studenten van het appartement te staken wegens strijd met artikel 16 lid 4 van het splitsingsreglement. Gedaagden hebben geen gehoor gegeven aan de sommatie.
Eiseres heeft zich vervolgens gewend tot de rechter en – samengevat – gevorderd dat gedaagden binnen drie maanden na het te wijzen vonnis een einde maken aan de bestaande huursituatie, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag of gedeelte daarvan dat zij daarmee in gebreke blijven. Ter onderbouwing van haar vordering heeft eiseres aangevoerd dat artikel 16 lid 4 van het splitsingsreglement aldus moet worden uitgelegd, dat de verhuurmogelijkheid van de appartementen wordt beperkt in die zin dat het appartement slechts in gebruik mag worden gegeven aan huurders met hun gezin of bij hen inwonenden, en dat kamerverhuur aan studenten daar niet onder valt.
Rechtbank Noord-Nederland
De rechtbank heeft de vordering van eiseres afgewezen. De kern van de overweging die de rechtbank hieraan ten grondslag legt, is dat de door eiseres voorgestane uitleg van artikel 16 lid 4 van het splitsingsreglement niet kan worden gevolgd, nu deze noch uit de taalkundige uitleg van het splitsingsreglement noch uit de context waarbinnen deze is opgemaakt kan worden afgeleid. Het reglement brengt volgens de rechtbank de beperking mee dat het privé-gedeelte van de appartementsgerechtigde uitsluitend gebruikt mag worden om in te wonen, maar van een uitsluiting van zijn recht om het (in kamers) op te splitsen en in gebruik te geven aan meerdere anderen (gebruikers, gebruiksgerechtigden c.q. huurders) is naar haar oordeel geen sprake.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Eiseres is het oneens met het vonnis van de rechtbank en stelt daarvan hoger beroep in. Het gerechtshof stelt voorop (rechtsoverweging 5.2):
“(..) dat het bij de uitleg van een uit de openbare registers kenbare splitsingsakte aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.
De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. (vgl. Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).”
Vervolgens heeft het Hof geoordeeld (rechtsoverweging 5.3):
“Het hof is van oordeel dat het gewraakte artikel 16 lid 4 van het Modelreglement aldus moet worden gelezen, dat de woning slechts in haar geheel verhuurd mag worden dan wel in gebruik mag worden gegeven aan de tot bewoning gerechtigde, die er zelf met zijn gezin of bij hem inwonenden dient te wonen. Met andere woorden: de hoofdhuurder of hoofdgebruiker kan slechts een gedeelte van de woning aan een (onder)huurder afstaan, aangezien hij er zelf moet blijven wonen. Het hof acht de ingeschreven splitsingsstukken in dit opzicht voldoende duidelijk; bij een andere uitleg zou het gebruik van de kwalificatie “met hun gezin of bij hen inwonenden” immers zinledig zijn. Dat die kwalificatie hier bewust gekozen is, blijkt uit het feit dat het om een expliciet in de akte opgenomen aanvulling van de (hiervoor onder 3.4 weergegeven) standaard modeltekst gaat.
Dat betekent dat het niet is toegestaan om de gehele woning in delen op te knippen en per kamer te verhuren, zoals [geïntimeerden] en hun rechtsvoorgangers hebben gedaan.
Dit leidt tot de conclusie dat de bestaande situatie zich niet verdraagt met de in de splitsingsakte opgenomen beperking en aldus met die akte in strijd is, zodat de grief in zoverre slaagt.”
Het Hof heeft derhalve geoordeeld dat privégedeelten die bestemd zijn tot woning, voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden, slechts geheel verhuurd mogen worden aan bijvoorbeeld een huurder, die er zelf al dan niet met gezin of bij hem inwonenden mag wonen. Kamergewijze verhuur is niet toegestaan, aldus het Hof. De mogelijkheid voor de hoofdhuurder om het gehuurde vervolgens onder te verhuren is echter in deze kwestie wel toegestaan, mits de hoofdhuurder het appartement zelf blijft bewonen.
Het Hof heeft de vordering van eiseres overigens nog niet toegewezen, omdat “de vordering immers verder [gaat] dan een verklaring voor recht aangaande de bestaande situatie: zij vordert dat die situatie binnen drie maanden wordt beëindigd en verbindt daar ook dwangsommen aan.” Het Hof heeft ten aanzien van die vordering een comparitie gelast.
Conclusie
De objectieve uitleg van de bestemming van het privégedeelte “tot woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden” in het splitsingsreglement leidt er naar het oordeel van het Hof toe dat de hoofdhuurder of hoofdgebruiker slechts een gedeelte van de woning aan een (onder)huurder kan afstaan, aangezien hij er zelf moet blijven wonen. Bij een andere uitleg zou het gebruik van de kwalificatie “met hun gezin of bij hen inwonenden” immers zinledig zijn, aldus het Hof.
