Onderzoek naar moderniseringsmogelijkheden wet- en regelgeving VvE’s

Minister Blok heeft vorig jaar de Tweede Kamer toegezegd de uitvoering van een onderzoek te ondersteunen in samenwerking met Stichting VvE Belang, als belangenbehartiger van VvE’s en appartementseigenaars, naar de modernisering en aanpassing/vereenvoudiging van wet- en regelgeving. Op 12 juni 2014 is de rapportage die hoort bij dit onderzoek naar de Tweede Kamer gezonden. Dit artikel biedt een samenvatting van dit rapport, dat u op de site van de tweede kamer kunt downloaden (samen met de aanbiedingsbrieven van Minister Blok en VvE belang, en een onderzoek van Companen naar de mogelijkheden om VvE’s op te schalen.)

1.    Achtergrond

Het splitsingsreglement speelt een grote rol in het dagelijks leven van appartement-eigenaars. Sinds de inwerkingtreding van de appartementenwet in december 1952 zijn door de KNB verschillende modelreglementen gemaakt. De nieuwe versies zijn steeds geïnspireerd op wetswijzigingen, nieuwe behoeften uit de praktijk en maatschappelijke ontwikkelingen, en zijn daarmee steeds uitgebreider geworden. De meest bekende modelreglementen voor splitsingen in appartementsrechten zijn die van 1972, 1983, 1992 en 2006.

1.1  Gebruik modelreglement is niet verplicht

Notarissen kunnen zo’n modelreglement gebruiken wanneer een opdrachtgever een complex in appartementsrechten wil splitsen, maar zijn daartoe nooit verplicht geweest. In de praktijk is wel veel gebruik gemaakt van de opeenvolgende modelreglementen, waaruit blijkt dat deze modellen in een behoefte voorzien. Het gebruiken van een modelreglement heeft als voordeel dat iedereen sneller weet wat er in grote lijnen in de splitsingsakte staat. Desondanks moet altijd de betreffende splitsingsakte worden bezien om eventuele afwijkingen op het modelreglement op te sporen.

1.2  Aanpassingen op het modelreglement zijn nodig

De modelreglementen zijn opgesteld als model, waarbij het de bedoeling is dat er specifieke aanpassingen op gemaakt worden als dat nodig is voor het te splitsen complex. Het is in ieder geval nodig om de bestemming van de privé-gedeelten en de breukdelen waarvoor de eigenaars in de gemeenschap zijn gerechtigd te beschrijven. Vaak zijn er ook afwijkende regelingen nodig over de betaling van het onderhoud van specifieke delen van het gebouw en/of met betrekking tot de vraag welke onderdelen voor bepaalde eigenaars privé zijn (bijvoorbeeld winkelpuien). Het gaat namelijk lang niet altijd om een woongebouw dat in appartementen gesplitst wordt. Winkelcentra en kantoorgebouwen kunnen in appartementen gesplitst worden, maar ook bergingen en parkeergarages en zelfs parkeerterreinen of havens. Bovendien zijn er combinaties mogelijk en er zijn situaties waarin een cluster van meerdere gebouwen is ondergesplitst. Iedere splitsing heeft daarom zijn eigen aanpassingen op het modelreglement nodig. Iedere koper in een appartementencomplex krijgt daarom te maken met een set regels die passen bij het complex waar hij mede-eigenaar van wordt.

1.3  Eenmaal een reglement – altijd een reglement?

In principe hebben alleen nieuwe appartementensplitsingen profijt van een nieuwe versie van het modelreglement tenzij een VvE besluit om het splitsingsreglement te wijzigen. Dat komt echter niet zo vaak voor, omdat dit een kostbare en langdurige aangelegenheid is. In principe moet minstens 80% van de eigenaars het met de wijziging eens zijn, maar daarnaast ook alle beperkt gerechtigden, zoals de banken die een hypotheek hebben verstrekt. In de praktijk is de notaris soms meer dan een jaar bezig om alle benodigde handtekeningen te verzamelen, en ook het opstellen en passeren van de gewijzigde splitsingsakte met splitsingsreglement kost geld. Bestaande VvE’s hebben dus geen profijt van de nieuwe inzichten in de nieuwe versies van de modelreglementen, tenzij ze zelf hun akte wijzigen.

2.    Onderwerp van het onderzoek

Het onderzoek gaat over het vereenvoudigen van de wet- en regelgeving voor VvE’s en het appartementsrecht. Gezien het voorgaande is niet alleen de wet relevant, maar zeker ook de splitsingsreglementen, die vaak gebaseerd zijn op een van de modelreglementen. Doordat op oude splitsingen nog relatief vaak oude regels van toepassing zijn, kan de vraag opkomen of deze nog voldoen aan de eisen van de huidige tijd, en of er niet een manier gezocht moet worden om steeds de meest actuele set regels van toepassing te laten zijn. Dat zou het makkelijker kunnen maken voor zowel kopers als bestaande eigenaars om te begrijpen welke rechten en plichten er binnen een VvE gelden. In dit kader heeft de stichting VvE Belang bepleit te bezien of het mogelijk is om het – eventueel gemoderniseerde – modelreglement, geheel of gedeeltelijk algemeen verbindend te verklaren op alle VvE’s in Nederland. De situatie die dan ontstaat is dat alle VvE’s volgens dezelfde set regels georganiseerd zijn, individuele afwijkingen zullen er dan minder of niet zijn. Het onderzoek is bestond uit interviews met in totaal 22 deskundigen op het gebied van appartementsrecht, bestaande uit notarissen, advocaten, wetenschappers, arbiter/rechters, wetgevingsjurist, VvE beheerders, corporatie/groot eigenaars, en adviseurs/belangenbehartigers.

3.    Conclusies en aanbevelingen

3.1  Eén algemeen verbindend modelreglement is niet mogelijk

Een van de belangrijkste doelen van dit onderzoek is om te onderzoeken of één modelreglement voor alle VvE’s in NL geldig zou moeten zijn, en bij een positief antwoord op deze vraag, te bezien hoe dat dan gerealiseerd zou kunnen worden. Gevraagd is wat men van het idee vindt om één modelreglement voor alle VvE’s in Nederland van kracht te laten zijn. Wanneer de respondent hier niet enthousiast over was, is gevraagd of er wellicht delen zijn van het modelreglement die zich lenen voor toepassing voor alle VvE’s. Het idee om één set regels te hebben die voor alle VvE’s in Nederland gelden, wordt in eerste instantie door iets minder dan de helft van de geïnterviewde deskundigen aantrekkelijk gevonden. De meesten zijn het er echter over eens dat er veel nadelen verbonden zijn aan het algemeen geldend verklaren van een modelreglement. De belangrijkste belemmering is de noodzaak tot en de behoefte aan maatwerk voor alle verschillende soorten complexen, waaraan met één set regels niet tegemoet kan worden gekomen. Denk hierbij aan grote en kleine gebouwen, verschillen in afwerkingsniveau, verschillende functies zoals wonen, bedrijfsruimte, winkels, parkeren of zelfs havens en recreatieterreinen, hoofd- en ondersplitsingen etc. Zeker de omschrijving van de gemeenschappelijke en de privé gedeelten en de kostenverdeelsleutels kan niet geüniformeerd worden, maar ook op andere onderdelen van het splitsingsreglement worden aanpassingen gemaakt die speciaal toegespitst zijn op het betreffende complex. Een modelreglement als leidraad heeft derhalve volgens de deskundigen zeker zijn functie, maar in iedere splitsing moeten er aanpassingen gemaakt kunnen worden om het reglement op het gebouw en de situatie toe te spitsen. Het modelreglement is bovendien geschreven voor een woongebouw. Daarnaast wordt ook genoemd dat wanneer ‘halverwege het spel de spelregels veranderd worden’, (wanneer één modelreglement voor alle VvE’s van toepassing verklaard zou worden) zonder directe noodzaak een inbreuk op de bestaande rechtsverhoudingen wordt gemaakt. Dat gebeurt dan in welllicht prima functionerende VvE’s, hetgeen niet altijd redelijk en billijk wordt geacht. Als voordeel zien de geïnterviewden dat één set regels duidelijker kan zijn voor eigenaars/kopers, maar vooral voor beheerders en adviseurs. Het zijn dan ook vooral de beheerders, de adviseur/belangenbehartigers en de notarissen die één set regels wenselijk vinden, hoewel zij niet de enigen zijn. Ook nu al gaat het er in de praktijk immers om hoe de algemene regels nader uitgewerkt worden. Daar is het modelreglement ook voor bedoeld, zo memoreerde een van de opstellers van de modelreglementen. Algemene regels bieden weliswaar duidelijkheid, maar er is juist ook soepelheid nodig om afhankelijk van de situatie de regels aan te passen. Zoals al eerder werd opgemerkt, kan een VvE er zelf voor kiezen om het splitsingsreglement aan te passen. Daarvoor is echter medewerking van ten minste 80% van de eigenaars vereist, en er zijn (vaak hoge) notariskosten aan verbonden. Wanneer (een deel van) een modelreglement algemeen geldend gemaakt wordt en dus voor alle VvE’s gaat gelden, hoeft de gang naar de notaris niet te worden gemaakt. De nieuwe regels gelden dan toch, zonder dat de splitsingsakte gewijzigd hoeft te worden.

Conclusie: een modelreglement niet helemaal, maar wel gedeeltelijk algemeen geldend maken

De conclusie moet luiden dat het huidige modelreglement 2006 in zijn geheel zich niet leent om zonder meer algemeen geldend verklaard te worden voor alle VvE’s in Nederland. Wellicht zijn er echter wel onderdelen die algemeen geldend kunnen worden, zodat een deel van de oude bepalingen in VvE’s met oude splitsingsreglementen, vervangen kan worden door nieuwe bepalingen. Daarbij moet goed worden bezien of en hoe onredelijke nadelen voor bestaande VvE’s voorkomen kunnen worden.

3.2  Mogelijke algemeen geldende bepalingen

Er is in de interviews niet alleen gevraagd naar de haalbaarheid van algemeen geldig verklaren van het hele modelreglement, maar ook naar welke onderdelen zich hier eventueel voor zouden lenen. Het gaat dan met name (maar niet uitsluitend) om onderdelen van het verenigingsrechtelijke deel (vanaf artikel 42 in modelreglement 2006) en een inhoudelijke regeling van het reservefonds. De voorkeur van de geïnterviewden gaat uit naar het toevoegen van bepalingen hierover in de wet, in boek 5 titel 9 BW.

Verenigingsrechtelijke bepalingen

Bepalingen over de oprichting van de vereniging, de statuten van de vereniging, de vergadering, het bestuur, de commissies en het huishoudelijk reglement zouden algemeen verbindend kunnen zijn. Opgemerkt kan worden dat het merkwaardig lijkt om juist de verenigingsrechtelijke bepalingen te uniformeren. In de praktijk blijkt echter dat juist deze bepalingen in veel VvE’s hetzelfde zijn en er niet vaak afgeweken wordt van het modelreglement.

Reservefonds

Uit het onderzoek blijkt dat de tijd is gekomen om een bindende regeling vast te stellen voor een rekenregel voor de vulling van het reservefonds, waar dan ook een sanctie aan verbonden mag zijn. Er zijn grofweg twee opties denkbaar:

  1. Een promillage van de herbouwwaarde van het complex
  2. Vullen van het reservefonds op basis van een gedegen opgesteld meerjarenonderhoudsplan, zodanig dat dit plan daadwerkelijk uitgevoerd kan worden.

3.3  Andere aspecten die aan vernieuwing, verbetering of introductie toe zijn

In het onderzoek zijn ook andere onderwerpen aan de orde gekomen waarvan kan worden gesteld dat deze ook aandacht behoeven. In het kader van de samenvatting volgt hier slechts een opsomming van de onderwerpen: bevordering verduurzaming, financieringen, kascommissie, procuratieregels, quorum, bestuur, geldigheid reglementen voor gebruikers, positie groot eigenaar, volmachten, huurdersparticipatie, opstalrecht, procederen en voorlichting.

4.    Aanbevelingen

Gezien het voorgaande, in acht nemende de voor een deel juridische achtergrond van de respondenten en de grote ervaring van hen met VvE’s kunnen de volgende aanbevelingen worden geformuleerd:

  1. Omdat algemeen verbindendverklaring van het gehele huidige modelreglement zonder meer niet mogelijk is, dient als volgende stap per artikel van het huidige modelreglement te worden bezien wat verandering of verbetering behoeft. Daarna dient per artikel te worden bezien of en hoe het artikel zich leent voor algemeen verbindend verklaring, bijvoorbeeld door opname in de wet of middels een AMvB, en welke overgangsbepalingen daarvoor eventueel nodig zijn, mede in het licht van de bepaling over het betreffende onderwerp in alle vorige modelreglementen. Deze twee stappen leiden tot een volgende versie van het modelreglement, waarvan aldus wellicht delen algemeen verbindend zullen kunnen worden verklaard, zodat er slechts een ‘light’ versie van het modelreglement overblijft. Bij dit proces dienen naast notarissen en advocaten ook de appartementseigenaars zelf nadrukkelijk te worden betrokken, evenals andere partijen uit de markt (professionele beheerders en belangenbehartigers).
  2. Er lijkt behalve de behoefte aan uniformering/standaardisering enerzijds, ook een breed gedragen wens te zijn om te komen tot een voorstel om het splitsingsreglement gemakkelijker te kunnen wijzigen dan nu het geval is. Het verdient aanbeveling om hier verder onderzoek naar te (laten) doen.
  3. Verhoog de voorlichting over VvE’s en appartementsrecht zowel voor besturen als voor appartementseigenaars, over zowel de spelregels binnen de VvE als de mogelijkheden om te verduurzamen en het revolving fund. Voor besturen zou zelfs een cursus of opleiding aangewezen zijn.
  4. Het appartementsrechtelijk procederen dient in de wet gestroomlijnd te worden, zodat met één soort procedure bij één soort rechter geprocedeerd kan worden. Ook de termijnen die gelden voor de verschillende procedures, zijn nu verschillend en zouden gelijk getrokken moeten worden.
  5. De vraag of een VvE een financiering kan aantrekken, onder welke voorwaarden en voor welke doeleinden (groot onderhoud, verduurzaming, verbetering etc.), en hoe de risico’s beperkt kunnen worden, verdient nader onderzoek.
  6. Wijzigingen in enkele artikelen van boek 5 titel 9 BW

5.    Reactie van Minister Blok

Minister Blok gaat, mede naar aanleiding van de aanbiedingsbrief van VvE Belang, met name in op drie onderwerpen die in het rapport behandeld zijn: een norm voor de vulling van het reservefonds, het opheffen van belemmeringen voor het aangaan van leningen zodat verduurzaming in VvE’s op gang kan komen en overhevelen van de belangrijkste onderdelen van het modelreglement naar de wet.

5.1  Reservefonds

Minister Blok is er van overtuigd dat het opnemen van een minimumpercentage voor de onderhoudsreservering goedwillende appartementseigenaren en VvE-bestuurders een extra instrument in handen geeft om zelf voldoende reservering tot stand te brengen. Hij is daarom voornemens om, in lijn met het meest recente modelreglement (2006), een minimum vulling van het reservefonds in het Burgerlijk Wetboek op te nemen. Mijn bedoeling is om uit te gaan van een percentage van de herbouwwaarde met de mogelijkheid hier gemotiveerd van af te kunnen wijken op basis van een MJOP. Hierbij hebben een redelijke overgangstermijn en een mogelijke gefaseerde invoering mijn aandacht.

5.2  Financiering van duurzaamheidsmaatregelen

De minister vindt verduurzaming van VvE’s van groot belang, en wenst belemmeringen dienaangaande weg te nemen. Belemmeringen zijn er vooral in de financiering van de maatregelen, die niet iedere eigenaar met een bijdrage ineens kan betalen. VvE-juristen verschillen van mening of het aangaan van een lening door de VvE voor verduurzaming mogelijk is. Ook speelt de hoofdelijke aansprakelijkheid een rol bij het lenen door een VvE. Effect van dit alles is dat de verduurzaming van het VvE-bezit in de praktijk tot nu toe moeilijk tot stand komt. De minister acht het wenselijk hierin verbeteringen aan te brengen, met doel te bereiken dat het treffen van verduurzamingmaatregelen voor VvE’s wordt vergemakkelijkt. Indien in dit kader mocht blijken dat het nodig is bepaalde belemmeringen in wet- en regelgeving weg te nemen, is hij bereid die op korte termijn serieus te bekijken en waar nodig aan te pakken. Daarnaast vindt de minister het van belang dat ook appartementseigenaren – ter verduurzaming van hun bezit – gebruik kunnen maken van de laagrentende leningen van het onlangs opgerichte Nationaal Energiebespaarfonds. Hij onderzoekt daarom de mogelijkheden om het revolverend fonds gericht in te zetten voor VvE’s die hun bezit willen verduur­zamen. Aandachtspunt daarbij is het aspect van de hoofdelijke aansprakelijkheid en de relatieve onbekendheid van banken met de doelgroep VvE’s. Voor wat betreft de hoofdelijke aansprakelijkheid, is de minister aan het verkennen of het mogelijk is deze te ondervangen door een vorm van zekerheidstelling en of een wetswijziging hier een antwoord op is. 

5.3  Modelreglement

De minister constateert dat het modelreglement uit 2006 aan een update toe is en dat bezien zou kunnen worden welke onderdelen van dat reglement zo belangrijk zijn dat die beter in de wet opgenomen zouden kunnen worden, zodat die dan –zonder dat afzonderlijke aktes hoeven te worden aangepast- voor elke VvE gelden. Daarbij onderschrijft hij het belang dat naast notarissen en advocaten (commissie Beekhuis), de appartementeigenaars zelf nadrukkelijk worden betrokken, evenals andere partijen uit de markt zoals professionele beheerders en belangenbe­hartigers.  Het rapport benoemt verder een aantal vraagpunten ten aanzien van de vigerende regelgeving. Deze vergen veelal wetswijziging en dienen daarom eerst zorgvuldig te worden onderzocht en uitgewerkt. Waar mogelijk wil de minister de betreffende suggesties meenemen bij de wetswijziging die nodig is voor de verplichte minimumhoogte van het reservefonds en het vergemakkelijken van het aangaan van een lening. Leidend uitgangspunt voor een aanpassing van wet- en regelgeving omtrent VvE’s is dat die ervoor moet zorgen dat het functioneren van de VvE wordt bevorderd en de bestuurders van de VvE beter in staat zijn hun werk te doen. 

5.4  Tot slot

De minister geeft aan prioriteit te zullen geven aan het komen tot een verplichte minimale vulling van het reservefonds en het makkelijker maken en verduidelijken van het aangaan van financiering ten behoeve van verduurzaming. Daarnaast vindt de minister het onwenselijk dat bepaalde knelpunten in de wet- en regelgeving het goed functioneren van VvE’s soms in de weg lijken te staan. De overige aangereikte verbetersuggesties verdienen daarom aandacht en zullen nader op haalbaarheid en effectiviteit worden onderzocht.

Rapport moderniseringsmogelijkheden wet- en regelgeving voor VvE’s