Onderzoek naar de mogelijkheden van opschaling van VvE’s

Door: Theo van der Waals

In opdracht van VvE-Belang en het ministerie van BZK heeft Companen onderzoek uitgevoerd naar de mogelijkheden tot het opschalen van kleine naar grotere VvE’s door middel van samenwerken en/of samenvoegen. Op 12 juni 2014 is het onderzoekrapport naar de Tweede Kamer gezonden. Dit artikel biedt een samenvatting van dit rapport, dat u op de site van de tweede kamer kunt downloaden (samen met de aanbiedingsbrief van Minister Blok en een onderzoek van de Open Universiteit naar de mogelijkheden van de uniformering van de modelreglementen).

Achtergrond

Nederland, en met name de grote VvE-steden, Den Haag, Rotterdam, Amsterdam Utrecht en Groningen kennen veel kleine VvE’s. Het komt frequent voor dat een vereniging uit slechts twee of drie leden bestaat. Door de zeer beperkte omvang van veel VvE’s gebeurt het vaak dat de besluitvorming over met name beheer, (groot) onderhoud en of woningvergroting niet van de grond komt.

Zo komt het vaak voor dat kleine VvE’s hun zaken informeel regelen en niet via een actieve VvE. Voorts kan de stem van één eigenaar belangrijke beslissingen tegenhouden. En omdat de VvE zo klein is, is het inhuren van professionals, zoals een beheerder vaak te duur. Dit kan resulteren in slecht onderhoud, waardevermindering van de appartementen en uiteindelijk wellicht ook leiden tot achteruitgang van de kwaliteit van woon- en leefomgeving.

Rond 2005 werd een discussie opgestart om kleine VvE’s te vergroten. Daaraan werd een aantal voordelen toegedicht. De vergrote VvE’s zouden professioneler worden bestuurd en beheerd. Dit zou resulteren in een verbetering van de onderhoudsstaat van woongebouwen en dus een positief effect hebben op de waarde van de appartementen enerzijds en de verkoopbaarheid ervan anderzijds. In het door Companen uitgevoerde onderzoek is nagegaan of deze voordelen aan de orde zijn en of die opwegen tegen de mogelijke belemmeringen / nadelen die kleine VvE’s ervaren bij het opschalen.

Vijf vormen van samenwerking

In de praktijk kunnen er vijf vormen van samenwerking of opschaling worden onderscheiden, namelijk:

  1. Incidentele samenwerking
    Dit kan betrekking hebben op de uitvoering van onderhoud, bijvoorbeeld als sprake is van prijsvoordeel (schaal- en efficiency voordeel). Deze vorm van samenwerking vergt geen bijzondere besluitvorming binnen de VvE. Het aanbesteden van het onderhoud verloopt voor elk van de deelnemende VvE’s op de wijze zoals voorgeschreven in de desbetreffende akte c.q. reglement. Het feit dat er wordt samengewerkt is op zichzelf niet aan besluitvorming onderhevig.
  1. Platformsamenwerking
    Dit heeft veelal als primair doel: kennisdeling. Bij de goed georganiseerde platforms wordt ook aan belangenbehartiging gedaan, bijvoorbeeld in de richting van het plaatselijk bestuur (gemeente). Samen staan VvE’s sterker. Indien gekozen wordt voor een juridische structuur, zoals de (informele) vereniging, dan is het mogelijk dat er kosten verbonden zijn aan het lidmaatschap van het platform. In de splitsingsakte van de VvE is opgenomen tot welk bedrag het bestuur zelf een besluit kan nemen. Is het bedrag voor deelname aan een platform hoger, dan is er een besluit van de Algemene Leden Vergadering nodig. Dat besluit kan veelal met een gekwalificeerde meerderheid worden genomen.
  1. Onderhoudsstichting of beheerstichting
    De afzonderlijke VvE’s kunnen steeds opdrachten geven aan de beheerstichting om werkzaamheden te laten uitvoeren, zoals onderhoud en schoonmaak. De stichting kan op haar beurt de aan haar verstrekte opdrachten laten uitvoeren. Zo kunnen kosten worden bespaard en wordt uniformiteit in beheer en onderhoud tussen de verschillende VvE’s gestimuleerd. Met een gezamenlijke beheerstichting hebben de VvE’s het voordeel dat steeds per moment bepaald kan worden welke werkzaamheden wel of niet door de beheerstichting worden uitgevoerd.
  1. Blokvereniging of koepel VvE
    Deze vereniging hangt als het ware boven de verschillende VvE’s. Niet elke VvE die onderdeel uitmaakt van een complex, of van aangrenzende complexen hoeft lid te worden van de blokvereniging. De blokvereniging is een niet-vrijblijvende vorm van samenwerking tussen VvE’s. Het besluit om lid te worden van een blokvereniging vergt een aanpassing van de splitsingsakte en een dergelijk besluit kan met 4/5-meerderheid worden genomen. Bovendien moeten alle hypotheeknemers (beperkt gerechtigden) instemmen met deze wijziging van de splitsingsakte. Hypotheekrechten hoeven echter niet opnieuw gevestigd te worden.
  1. Fusie van VvE’s
    Fusie van VvE’s is de meest vergaande vorm van samenwerken. Bij een fusie smelten twee of meer VvE’s juridisch samen tot één nieuwe juridische entiteit, te weten een nieuwe VvE. Deze route is kostbaar en moeilijk te realiseren, omdat de besluitvorming gebaseerd moet zijn op unanimiteit en alle hypotheeknemers akkoord moeten gaan.

Experimenten met opschaling van VvE’s

In Den Haag en Rotterdam zijn rond 2007 programma’s gestart om de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad te verbeteren, waarbij ook het instrument blok- of koepelvereniging is ingezet. Ondanks intensieve inspanningen en een financiële stimuleringsregeling zijn slechts vijf blokverenigingen opgericht, allen in Den Haag; alle proceskosten en juridische kosten zijn door de gemeente betaald en zonder die vergoeding zouden de blokverenigingen vrijwel zeker niet tot stand zijn gekomen. Het fuseren van VvE’s in Nederland gebeurt in de praktijk maar incidenteel.

Mogelijke voordelen wegen niet op tegen belemmeringen en nadelen

In het kader van het onderzoek zijn gesprekken gevoerd met dertig kleine VvE’s. In deze gesprekken zijn de volgende voor- en nadelen naar voren gebracht.

Mogelijke voordelen

  • Structurele kostenbesparing
  • Stabiliteit in bestuur en besluitvorming
  • Meer invloed bij bv gemeenten
  • Maatschappelijk belang: betere onderhoudssituatie
  • Beter beheer en onderhoudè waardebehoud

Mogelijke nadelen / belemmeringen

  • Inleveren op vrijheid / invloed binnen VvE
  • Onderhoud: geen beleving van urgentie
  • Psychologie: zelf beter geregeld dan buur-VvE
  • Administratieve rompslomp
  • Hoge kosten aan opschaling
  • Structurele kostenbesparing soms beperkt
  • Bewoners: vaak mobiele doelgroep

De indruk bestaat dat de voordelen van samenwerken / opschalen van VvE’s vooral door professionals worden onderkend en veel minder door de VvE’s zelf. Zij vinden die voordelen vaak niet zo overtuigend. Een voorbeeld: een grotere VvE heeft lagere onderhoudskosten als gevolg van efficiencyvoordeel, maar door een kleine VvE worden die onderhoudswerkzaamheid soms zelf uitgevoerd.

Aan samenwerken / opschalen van VvE’s is wel een belangrijk maatschappelijk voordeel verbonden. Het onderhoud bij grotere VvE’s gebeurt op een meer systematische wijze. Zeker als dat onderhoud na opschaling blokgewijs gebeurt, is sprake van een betere kwaliteit en uitstraling. Hiermee wordt een breder, maatschappelijk belang gediend.

Het onderzoek heeft echter uitgewezen dat de meeste VvE’s de nadelen als groter ervaren dan de voordelen. Daarbij worden de relatief hoge eenmalige kosten, vanwege de aanpassing van de splitsingsakte, die aan structurele samenwerking (blokvereniging) of fusie zijn verbonden, als een belangrijk nadeel ervaren. Maar zelfs als bijvoorbeeld de gemeente die kosten voor haar rekening neemt, zijn slechts weinig VvE’s over te halen tot structurele samenwerking in de vorm van een blokvereniging of fusie. Blijkbaar wordt het verlies van invloed in de besluitvorming (immers in een grotere VvE is de stem van een lid minder bepalend) als een zwaarwegend nadeel ervaren.

Verder zijn er veel praktische bezwaren die de samenwerking en opschaling van VvE’s belemmeren. Vaak is het ontbreken van een actief bestuur een reden om op zoek te gaan naar samenwerking met buur-VvE’s. Het kan ook samenhangen met de aanwezigheid van een notoire dwarsligger die elk besluit tegenhoudt. Dit zou een goede reden zijn om deel uit te maken van een grotere VvE, maar een besluit tot samenwerking of vorm van samenvoeging zal ook door dezelfde notoire dwarsligger niet worden gesteund. Het samenwerken / opschalen zal voor een goed functionerende VvE redelijkerwijs wél haalbaar zijn, maar daar ontbreekt weer de urgentie om te kiezen voor samenwerking / samenvoeging. Kortom: een vicieuze cirkel, die moeilijk doorbroken kan worden.

Slotconclusie: weinig draagvlak voor opschalen, informele samenwerking en kennisdeling kansrijker

Structurele vormen van samenwerking tussen VvE’s zijn in Nederland niet populair: jaarlijks besluiten slechts enkele VvE’s tot een fusie. Voor zover VvE’s samenwerken, gebeurt dit vooral op vrijwillige en informele basis. Per moment kunnen de VvE-leden daartoe besluiten, waarbij telkens beoordeeld kan worden of de voordelen van die samenwerking opwegen tegen de nadelen. Dit vraagt niet om de inzet van nieuwe instrumenten. Wel kunnen gemeenten die zich zorgen maken over de onderhoudstoestand van bepaalde appartementencomplexen, deze vormen van samenwerking onder de aandacht brengen en stimuleren. Deze conclusie heeft Minister Blok overgenomen en verwoord in zijn brief van 12 juni 2014 aan de Tweede Kamer.

 

Over de auteur

Theo van der Waals Theo van der Waals is werkzaam bij Companen en adviseert gemeenten en woningcorporaties