Informatie moet sluitend zijn!

Niemand wil ongewenste gasten in zijn appartementengebouw. Daarom worden de eigenaars er vaak op gewezen de deur niet onnodig open te laten staan. En ook aan de sloten wordt de nodige aandacht besteed. Soms wordt gebruik gemaakt van een gepatenteerd en gecertificeerd sleutelplan. Zo voorkom je dat er te veel sleutels in omloop komen die in verkeerde handen kunnen vallen.

Sleutelsysteem

Van een gecertificeerd en gepatenteerd sleutelsysteem kunnen de sleutels niet zonder veiligheidscertificaat bijgemaakt worden. Alleen degene die in het bezit is van het pasje – in het algemeen het bestuur van de VvE – kan sleutels bij laten maken bij een dealer van het systeem. Zo’n certificatie is voor bepaalde tijd, bijvoorbeeld tien jaar. En daarna? Moet er dan zo’n nieuw kostbaar systeem aangeschaft worden?

VvE vergadering

Het bestuur van een VvE besloot aan de vergadering van eigenaars voor te stellen het beveiligde sluitsysteem te vernieuwen omdat de datum van certificering verlopen was. Ze maakten een PowerPoint presentatie om hun argumenten kracht bij te zetten en vermeldden daarin onder andere het volgende:

Het huidige sleutelplan met certificaat is verlopen.
Sleutels kunnen nu bijgemaakt worden zonder certificaat, maar ook zonder de daadwerkelijke sleutel.
Certificaat kan niet verlengd worden.

Ter bevordering van de veiligheid stelde het bestuur de eigenaren voor alle sloten te vervangen met de keuze uit twee mogelijkheden. Of alle sloten van de appartementen, bergingen en algemene ruimtes vervangen door nieuwe sloten met patent en certificaat of alle sloten vervangen, maar alleen die van de algemene ruimtes met certificaat en patent. Appartementen en bergingen gewone sloten. Een sleutelmaker maakte op verzoek van het bestuur een offerte, waarin voor een kleine € 20.000 alle cilinders en sleutels in het appartementencomplex vervangen zouden worden, met alleen voor de algemene ruimten sleutels met een certificaat en patent.

Kantonrechter laat besluit vergadering in stand

In de vergadering van eigenaars werd gestemd en de VvE besloot over te gaan tot aanschaf volgens de offerte. Een eigenaar was het hiermee niet eens en ging naar de kantonrechter om het besluit te laten vernietigen dan wel nietig te laten verklaren. De kantonrechter heeft het verzoek afgewezen. Maar de eigenaar liet het er niet bij zitten en ging in Hoger Beroep bij het Gerechtshof van de beslissing van de kantonrechter.

Hoger beroep

Het Hof beoordeelt op verschillende punten. Het kijkt eerst of er sprake is van strijd met de wet of het reglement. Op grond van artikel 9 lid 1 van het reglement dat voor de VvE van toepassing is behoren de deuren, die zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijke en het privé gedeelte tot de gemeenschappelijke gedeelten. Bij de oplevering van het appartementencomplex gold al een sleutelplan, dat bestond uit gepatenteerde en gecertificeerde sleutels. Het Hof oordeelt dat de cilinders in de deuren met de bijhorende sleutels tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren en dat de VvE door een besluit over het sleutelsysteem te nemen op dit punt niet gehandeld heeft in strijd met het reglement. Het besluit is dus niet nietig.

Redelijkheid en billijkheid

Vervolgens kijkt het Hof of er sprake is van strijd met redelijkheid en billijkheid op grond van artikel 5:129 BW jo 2:15 BW. Toetsingsmaatstaf daarbij is de vraag of de VvE met afweging van alle daarbij betrokken belangen, in redelijkheid en naar billijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen. Het Hof overweegt als volgt:
Uit een door de appellerende eigenaar ingebrachte brief van de fabriek van het sleutelsysteem blijkt dat een sleutelmaker na verloop van de einddatum van de certificering de sleutels bij kan maken als hem de sleutel overhandigd wordt. Alleen op nummer van de sleutel kan hij geen sleutels maken aangezien de code geheim blijft. Dat kan alleen de fabriek en deze doet dat slechts na controle van het certificaat. Ook als dit al verlopen is, zo blijkt uit de brief. De VvE heeft in de vergadering besloten tot een systeem waarbij de huissleutels niet gecertificeerd en gepatenteerd zijn. Ook deze sleutels kunnen op vertoon van de sleutel bijgemaakt worden. Er is geen verschil met het huidige verlopen systeem. Het Hof acht de voorlichting gegeven door het bestuur ten aanzien van dit belangrijke onderdeel dan ook onjuist. Omdat er in werkelijkheid geen verschil bestaat tussen de wijze waarop sleutels kunnen worden bijgemaakt in de huidige situatie en in die situatie dat de cilinders van de privé gedeelten worden vervangen door niet gecertificeerde cilinders, oordeelt het Hof dat de VvE niet in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

Besluit vernietigd

Voor de sleutels van de gemeenschappelijke gedeelten die de VvE wilde vervangen door sleutels met certificaat en patent geldt wel een beperking van de mogelijkheid van het dupliceren van de sleutels in vergelijking met de thans bestaande situatie. Dit doet er volgens het Hof echter niet aan af dat het besluit als geheel vernietigbaar is en dat de VvE één en ander opnieuw zal dienen te besluiten. De bestreden beschikking van de kantonrechter wordt vernietigd en het verzoek van de eigenaar wordt toegewezen. De VvE wordt als verliezer veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.

Gerechtshof Amsterdam | 22 oktober 2013 | ECLI:NL:GHAMS:2013:3536, 22-10-2013