Wijziging splitsing op bevel van de kantonrechter

Door: A.H. (André) van Huffelen
Rb. Zeeland–West-Brabant, 4 februari 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:738

Er kunnen verschillende situaties zijn die aanleiding geven tot het wijzigen van een splitsingsakte. In de literatuur is wel aangegeven dat daarbij aan vijf gelegenheden kan worden gedacht: verkleining van het complex, vergroting van het complex, wijziging van de begrenzingen van de privé-gedeelten, wijziging van de breukdelen en aanpassing van het reglement. (1)

Wettelijke mogelijkheden

De wet kent een aantal mogelijkheden om tot een wijziging van een splitsing te komen. In de eerste plaats kan dat via de meest voor hand liggende en ‘koninklijke’ weg: De eigenaars besluiten unaniem daartoe (art. 5:139 lid 1 BW).

Ook is het (sinds de wetswijziging van 2005) mogelijk dat het bestuur daartoe overgaat nadat een 4/5 meerderheid (2) van de eigenaars zich voor wijziging heeft uitgesproken (art. 5:139 lid 2 BW).

De kantonrechter

Nu gebeurt het in de praktijk nog wel eens dat eigenaars zich niet kunnen vinden in de beslissing van de vergadering. Zo kan een eigenaar het niet eens zijn met het besluit om tot wijziging van de splitsing over te gaan en zich daarover niet uitspreken of zonder redelijke grond zijn medewerking weigeren. De wet biedt de in de kou staande eigenaars de mogelijkheid om in dat geval de kantonrechter te hulp te roepen. Die kan vervolgens een machtiging verlenen om toch tot wijziging over te gaan. (3)

Een andere variant is dat een splitsing na een verzoek daartoe wordt gewijzigd op bevel van de kantonrechter (art. 5:144 BW) (4). Dit is waarschijnlijk de minst bekende en in de praktijk minst gebruikte methode. Over deze laatste methode gaat deze bijdrage.

De casus

Een appartementseigenaar verzocht de kantonrechter om op basis van deze wettelijke mogelijkheid bevel te geven de splitsing van het desbetreffende complex te wijzigen. De feitelijke situatie van het complex was zodanig dat deze niet synchroon liep met de uit de splitsingstekening en -akte blijkende situatie. (5) Zo was er in de praktijk sprake van 25 appartementsrechten, terwijl er volgens de akte en tekening slechts 23 waren. De verzoeker legde bij zijn verzoek een concept van de wijzigingsakte en de gewijzigde tekening over, waarbij een en ander werd gecorrigeerd.

Waarom niet de gewone weg bewandeld en de kwestie op de agenda van de vergadering gezet? De eigenaar in kwestie was van mening dat deze procedure te veel tijd zou kosten.

De beslissing

De kantonrechter was het met de eigenaar eens dat een wijziging van de splitsing in casu gerechtvaardigd was en dus besloot hij het gevraagde bevel te verlenen.

De rechter had echter nog wel een aanvulling. Gebruikmakend van de wettelijke mogelijkheid daartoe stelde hij een voorwaarde. (6) De rechter constateerde namelijk dat weliswaar het aantal appartementsrechten in overeenstemming met de werkelijkheid werd gebracht, maar dat de breukdelen – vaak de basis voor de uit te brengen stemmen – ongemoeid werden gelaten. En dat kon niet de bedoeling zijn. Aan zijn akkoord verbond hij dan ook de voorwaarde dat ook de breukdelen dienovereenkomstig moesten worden aangepast.

Ten slotte

Dit geval is een voorbeeld van een wijziging van een splitsing op bevel van de kantonrechter, waarbij deze zijn bevoegdheid benut om daarbij een voorwaarde te stellen. (7) In de praktijk kan deze route een handige methode zijn om, in gevallen die zich volgens de wet daartoe lenen, tot een wijziging van een splitsing te komen. In dit geval bleek ook de toch wat triviale beweegreden (‘anders duurt het veel te lang’) geen beletsel om een bevel van de kantonrechter te verkrijgen.

Enkele opmerkingen tot slot:

  1. Bij deze methode is de kantonrechter verplicht de overige eigenaars en mogelijke belanghebbenden als bedoeld in art. 5:139 BW, op te roepen. (8)
  2. De appartementseigenaars zijn verplicht aan een dergelijk kantonrechterlijk bevel uitvoering te geven, zodra de desbetreffende beschikking in kracht van gewijsde is gegaan. Toestemming van hypotheekhouders en beslagleggers is niet vereist. (9)
  3. Art. 5:145 lid 2 BW vermeldt dat de kantonrechter de mogelijkheid heeft om op grond van art. 3:300 BW een vertegenwoordiger aan te wijzen. In Ktr. Middelburg 22 oktober 1998 (noot 7) maakte de kantonrechter zelfs gebruik van de mogelijkheid ex art. 3:300 lid 2 BW door te bepalen dat zijn uitspraak in plaats van de akte trad. Een efficiënte en praktische mogelijkheid, met name in een situatie waarbij veel eigenaars betrokken zijn.


Volledige uitspraak: 
Rb. Zeeland–West-Brabant, 4 februari 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:738

 

VOETNOTEN

1. Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels 5* 2008, nr. 583 e.v.
2. Dan wel een andere daarvoor in het splitsingsreglement bepaalde meerderheid.
3. Art. 5:140 BW.
4. Dit artikel somt in lid 1 zeven mogelijkheden op, op basis waarvan de kantonrechter een dergelijk bevel kan geven.
5. Het betrof hier de mogelijkheid van art. 5:144 lid 1 sub c BW.
6. Art. 5:144 lid 2 BW.
7. Zie voor een ander voorbeeld A.A. van Velten in WPNR 1998/6339 n.a.v. Ktr. Middelburg 22 oktober 1998.
8. Art. 5:144 lid 1 sub c BW jo. art. 5:140 lid 4 BW.
9. Art. 5:145 lid 1 BW.

Over de auteur

Andre van Huffelen*André van Huffelen is senior notarisklerk vastgoed bij NautaDutilh N.V. en publiceert regelmatig over civiel- en fiscaalrechtelijke onderwerpen op vastgoedgebied.