VvE legt boete op – uitleg van de akte

Door: mr. Mechteld van der Vleuten
Rechtbank Midden-Nederland, afdeling Civiel recht, kantonrechter Utrecht, 21 mei 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:2211)

Er wordt niet zo vaak geprocedeerd over een VvE die aan een eigenaar een boete oplegt wegens overtreding van het splitsingsreglement. Bovendien behandelt het vonnis dat in dit artikel besproken wordt, tevens het vraagstuk van de interpretatie van de akte. Daarom willen we u deze uitspraak van de kantonrechter in Utrecht niet onthouden. 

De casus
Het gaat in deze zaak om een eigenaar in een zorgcomplex die meerdere appartementen in bezit heeft en deze verhuurt. In de akte wordt bepaald dat iedere eigenaar verplicht is een dienstenovereenkomst aan te gaan. Lid 2 van het betreffende artikel 7 luidt:

“7.2. In geval een eigenaar zijn privé-gedeelte aan een ander in gebruik wil geven, dient de gebruiker een overeenkomst aan te gaan met [dienstverlener], waarbij de gebruiker zich verplicht gebruik te maken van de diensten van [dienstverlener] … enz.” (onderstreping MvdV)

In artikel 19 van de betreffende splitsingsakte wordt de huurdersverklaring geregeld:

“19.1. Indien een eigenaar zijn privégedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik wil geven en eveneens het genot van die diensten van [dienstverlener] aan die ander wil doen verschaffen, zal die ander het gebruik en genot slechts kunnen verkrijgen na ondertekening van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement zal naleven en dat hij een overeenkomst als bedoeld in artikel 7 aangaat.” (onderstreping MvdV)

In de splitsingsakte is ook een boeteregeling en een regeling tot ontzegging van gebruik opgenomen bij overtreding van de bepalingen uit het reglement. De huurder heeft de huurdersverklaring niet afgelegd en geen zorgovereenkomst met [dienstverlener] gesloten.

Vordering VvE
De VvE vordert de boete uit de splitsingsakte vanwege overtreding van het reglement, alsmede een voorschot op schadevergoeding vanwege het onrechtmatig handelen van de eigenaar, waardoor de VvE moet procederen tegen de huurder.

Verweer eigenaar
De eigenaar voerde aan dat hij niet in overtreding was, omdat de bepalingen in de splitsingsakte geformuleerd zijn als een verplichting voor de huurder (art. 7.2) danwel dat de bepaling niet is geformuleerd als een recht of verplichting en bovendien niet duidelijk is op wie deze dan rust (art. 19.1).

Overweging kantonrechter
De kantonrechter overwoog dat het voor de beoordeling aankomt “op de uitleg van de betreffende bepalingen in de akte van splitsing en met name op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de tekst van de akte. Als die voor verschillende uitleg vatbaar is, moet worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Daarbij is van belang de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden.”

De kantonrechter volgt daarmee de redenering die we vaker zien sinds de uitspraak van de Hoge Raad in zijn arresten van 1 november 2013(1) en 14 februari 2014(2). In dit geval interpreteert de kantonrechter art. 7.2 van de splitsingsakte zodanig, dat het de bedoeling was om de eigenaar een verplichting op te leggen, althans de voorwaarde op te leggen dat de gebruiker de overeenkomst met [dienstverlener] aangaat, aan welke verplichting de eigenaar moet voldoen voordat hij mag verhuren. De kantonrechter stelt dat het immers niet logisch zou zijn dat het enkele feit dat eigenaar de wens koestert om te verhuren, zou meebrengen dat er een huurdersverklaring getekend moet worden.

Art. 19 lid 1 interpreteert de kantonrechter niet als een feitelijke onmogelijkheid (dat de gebruiker het gebruik slechts zal kunnen verkrijgen), maar dat de derde het gebruik niet mag verkrijgen. En dat impliceert een verplichting voor degene die in gebruik geeft.

Deze verplichtingen zijn ook aannemelijk, omdat juist de eigenaar degene is die in de gelegenheid is om ervoor te zorgen dat de overeenkomst wordt gesloten en dat die verklaring wordt ondertekend. Hij is bovendien bij uitstek gebonden aan de beperkingen en verplichtingen die uit de eigendom van het appartementsrecht, lees de splitsingsakte, voortvloeien.

Waarschuwing ontvangen?
Bijzonderheid in deze procedure was dat de eigenaar betwistte dat hij de aangetekende waarschuwingsbrief had ontvangen. De handtekening op de ontvangstbevestiging leek ook niet op de handtekening van de eigenaar. De VvE had echter een transcriptie van een telefoongesprek bij het proces ingebracht, en in dat gesprek had de eigenaar gezegd dat hij de brief wel had ontvangen. Nu de eigenaar de ontvangst wel is blijven betwisten, maar niet op de transcriptie van het gesprek is ingegaan, achtte de kantonrechter dit voldoende bewijs dat de waarschuwingsbrief wel ontvangen was.

De uitspraak
De rechter wijst de boete toe, alsmede 75% van het gevorderde voorschot op de schadevergoeding, en veroordeelt de eigenaar in de proceskosten. De matiging van de schadevergoeding is toegepast, omdat het volgens de kantonrechter nog niet zeker is dat de VvE de proceskosten daadwerkelijk zal maken, bijvoorbeeld in het geval de huurder uit eigen beweging zelf besluit om te verhuizen.


[1] Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078.
[2] Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337 (Mitros). Zie ook de bijdrage d.d. 21-5-2014 van mr. Roel F.H. Mertens: http://vverecht.nl/2014/05/nogmaals-uitleg-van-de-akte-van-splitsing/