Vier uitspraken RvA met betrekking tot vochtoverlast (mandelige) parkeergarage

Deze vier uitspraken hebben betrekking op een complex van 25 woningen die zijn gebouwd op de bestaande kelder van een voormalige fabriek. De kelderverdieping heeft een herbestemming gekregen met een hobbyruimte in elk van de woningen en een gemeenschappelijke parkeergarage, met een privédeel en een mandelig deel voor elk van de 25 woningen. Vanaf oplevering hebben de bewoners hinder ondervonden vanwege binnentredend grondwater.

Waar ging het om?

Partijen zijn het er over eens dat het water zijn weg naar binnen vindt via scheuren in het beton, welke scheuren het gevolg zijn van krimp van het beton als gevolg van thermische wisselingen na het storten en (verdere) uitdroging van het beton.

Onderzoek door onderneemster heeft uitgewezen dat de scheuren niet alleen in de afwerkvloer voorkomen maar ook in de onderliggende vloer.

Onderneemster heeft teneinde de kelder waterdicht te krijgen een aantal scheuren geïnjecteerd. Het injecteren heeft niet het resultaat gehad dat de kelder waterdicht werd. Met name in het mandelige gedeelte van de kelder ondervonden de bewoners nog vochtoverlast.

Overleg tussen partijen heeft geresulteerd in een aantal afspraken, vastgelegd in een brief van onderneemster d.d. 22 september 2011, waarin het accent van de inspanningen van onderneemster niet meer zou liggen op het voorkómen van binnentreding van vocht, maar op het afvoeren van het vocht.

Dit heeft er uiteindelijke toe geleid dat onderneemster dwarsgoten heeft gezaagd langs de vocht-doorlatende scheuren, in aansluiting op een centrale middengoot, en een tweetal pompen heeft geplaatst waarmee het water uit de middengoot werd weggepompt.

Privégedeelte (RvA 26 maart 2014, No. 31.755, 31.756 en 31.747)

Standpunt opdrachtgevers

Opdrachtgever stelt dat de beoogde waterafvoer in de kelder niet deugdelijk plaatsvindt. In verband met onvoldoende afvoer zou zich regelmatig water bevinden in de middengoot en zou de parkeerplaats van opdrachtgever regelmatig blank staan. Tevens zou opdrachtgever overlast ondervinden van opspattend water van langsrijdende auto’s die door grote waterplassen moeten rijden.

Vanwege de nog steeds bestaande wateroverlast zou een normaal gebruik van de kelder niet mogelijk zijn. Daarnaast vreest opdrachtgever, omdat onderneemster heeft gekozen voor enkel symptoombestrijding, dat vanwege de onderhavige vochtproblematiek het risico bestaat dat de wapening in de vloer van de kelderverdieping door corrosie aangetast zal worden hetgeen tot ernstige constructieve problemen aanleiding zal geven.

Een en ander is voor opdrachtgever aanleiding de onderhavige procedure aanhangig te maken en herstel en schadevergoeding te vorderen.

Standpunt onderneemster

Onderneemster betwist dat opdrachtgever nog wateroverlast heeft. In de vloer in het privégedeelte van opdrachtgevers zijn dwarsgootjes aangebracht die voldoende strak en glad zijn uitgevoerd en beantwoorden aan hun doel.

Verder beroept onderneemster zich, wat betreft het gemeenschappelijke gedeelte op de tussen haar en de VVE gesloten overeenkomst waarin is vastgelegd welke werkzaamheden door onderneemster nog zouden worden uitgevoerd. De betreffende werkzaamheden zijn uitgevoerd en zouden afdoende zijn gebleken. De parkeerkelder zou voor normaal gebruik overeenkomstig dat doel geschikt zijn. Met uitvoering van de werkzaamheden overeenkomstig de gemaakte afspraken is onderneemster van mening aan haar verplichtingen te hebben voldaan.

VvE

Opdrachtgevers hebben via de VVE eveneens een procedure aanhangig gemaakt (No. 31.796, hierna besproken). De VVE vertegenwoordigt hierin de belangen van gemeenschappelijke eigenaren. In genoemde procedure zijn de problemen van de gemeenschappelijke eigenaren met betrekking tot de vochtoverlast in de kelder aan de orde gesteld

Oordeel van arbiters

Ontvankelijkheid

Inzake het gemeenschappelijk eigendom van het wooncomplex D. is een notariële akte opgesteld met betrekking tot de ‘Vaststelling mandeligheid en algemene voorwaarden 25 stadswoningen D.’. In bedoelde akte is een regeling opgenomen ten aanzien van het beheer van het gemeenschappelijk eigendom.

Ingevolge artikel 6 lid 4 van deze akte worden de dagelijkse onderhoudskwesties toevertrouwd aan een aangewezen beheerder, in deze de VVE. Artikel 7 lid 1 van de akte bepaalt voorts: ‘tot alle andere handelingen dan beheershandelingen zijn de deelgenoten slechts gezamenlijk bevoegd.’

Hieruit volgt dat, zoals aanneemster stelt, het instellen van gerechtelijke procedures die het mandelige gedeelte aangaan enkel kan plaatsvinden door de gezamenlijke eigenaren.

Voor zover opdrachtgevers in deze een rechtsvordering hebben ingesteld inzake het gemeenschappelijke gedeelte worden zij hierin derhalve niet-ontvankelijk verklaard. In het onderhavige geschil komt dan ook enkel aan de orde de door opdrachtgevers ingestelde vorderingen voor zover betrekkend hebbend op hun privégedeelte.

Plasvorming op parkeerplaats (No. 31.755, 31.756)

Ter gelegenheid van de bezichtiging heeft arbiter geconstateerd dat door onderneemster voor de afvoer van water een zijgotensysteem is aangebracht. Dit zijgotensysteem bestrijkt, voor zover nodig, tevens het gedeelte van opdrachtgevers.

Arbiter heeft geen (sporen van) plasvorming op de parkeerplaats van opdrachtgevers waargenomen.

Ook op andere wijze is niet komen vast te staan dat ter plaatse ernstige hinder wordt ondervonden van vochtoverlast.

Arbiter ziet dan ook geen aanleiding voor een veroordeling tot enig herstel ter zake en zal de vordering afwijzen.

Plasvorming bij kolom (No. 31.747)

Ter gelegenheid van de bezichtiging heeft arbiter geconstateerd dat door onderneemster voor de afvoer van water een zijgotensysteem is aangebracht, ook ter hoogte van de woning van opdrachtgevers, deels op het privégedeelte (nr. 26).

Rondom de kolom tussen de privégedeelten van de woningen nummer 24 en 26 zijn sporen waargenomen van regelmatige plasvorming.

Arbiter concludeert dat de uitvoering van het gotensysteem zorgvuldiger had gekund in die zin dat ook was voorzien in de afvoer van water vanaf de bedoelde kolom.

Onderneemster zal derhalve worden veroordeeld hiervoor alsnog zorg te dragen, binnen een termijn van 6 weken, zulks onder veroordeling van een gematigde dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 10.000,00.

Gemeenschappelijk deel (RvA 26 maart 2014, No. 31.796)

Het standpunt van de VVE

De VVE stelt dat de beoogde waterafvoer niet deugdelijk plaatsvindt, waardoor, vanwege de nog steeds bestaande wateroverlast een normaal gebruik van de kelder niet mogelijk is. Daarnaast vreest de VVE dat vanwege de onderhavige vochtproblematiek het risico bestaat dat de wapening in de vloer van de kelderverdieping door corrosie aangetast zal worden hetgeen tot ernstige constructieve problemen aanleiding zal geven. Een en ander is voor de VVE aanleiding de onderhavige procedure aanhangig te maken en herstel te vorderen en schadevergoeding.

De VVE verwijst ter onderbouwing van haar standpunt op de rapporten van de onderzoeken van BAS en van BCT.

Het standpunt van onderneemster

Onderneemster stelt allereerst dat de onderhavige rechtsvordering inmiddels is verjaard.

Verder zou – inhoudelijke kort samengevat – tussen partijen een overeenkomst zijn gesloten waarin is vastgelegd welke werkzaamheden door onderneemster nog zouden worden uitgevoerd. De betreffende werkzaamheden zouden zijn uitgevoerd en afdoende zijn gebleken. De parkeerkelder zou voor normaal gebruik overeenkomstig dat doel geschikt zijn. Onderneemster zou althans aan haar verplichtingen hebben voldaan.

Verjaring

Volgens onderneemster zouden de onderhavige rechtsvorderingen inmiddels verjaard zijn, zulks op grond van artikel 7:761 BW. Ingevolge deze wettelijke bepaling diende de VVE de rechtsvordering in te stellen binnen twee jaar nadat melding was gemaakt van de gebreken. De VVE zou dit hebben verzuimd.

De VVE is van mening dat verjaring niet aan de orde is omdat onderneemster herstel heeft aangeboden en herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd. De gebreken zijn evenwel niet verholpen, en dit is aan haar kenbaar gemaakt.

Arbiter overweegt dat ingevolge lid 3 van genoemd artikel de verjaringstermijn wordt verlengd overeenkomstig artikel 3:320 BW indien de aannemer binnen bedoelde termijn van twee jaar aan de opdrachtgever heeft medegedeeld dat hij het gebrek zal onderzoeken of herstellen.

Arbiter constateert dat onderneemster in het onderhavige geval vanaf de oplevering van het mandelige gedeelte van de parkeergarage tot en met 9 november 2011 in onderhandeling met de VVE is geweest en uitvoering heeft gegeven aan herstelwerkzaamheden inzake door de VVE hier aan de orde gestelde vochtproblematiek.

Dit betekent dat de pro forma aanhangigmaking van het onderhavige geschil op 9 oktober 2009 heeft plaatsgevonden tussen het tijdstip dat onderneemster onderzoek en herstel heeft aangeboden en het tijdstip dat onderneemster kennelijk van mening was ter zake voldoende inspanningen te hebben verricht; derhalve binnen de verlenging van de verjaringstermijn, zodat geen sprake is van verjaring.

Oplossing

Arbiter constateert dat partijen ingevolge de brief van onderneemster d.d. 22 september 2011 overeenstemming hebben bereikt over het aanbrengen door onderneemster van een waterafvoersysteem, én de wijze waarop dit zou worden uitgevoerd. Bedoeld akkoord hield in dat zijgoten zouden worden gezaagd bij de aanwezige scheuren, en op welke wijze deze zouden worden afgewerkt.

Arbiter constateert verder dat de overeengekomen oplossing is uitgevoerd en dat deze kennelijk functioneert. In de winterperiode slaan de pompen regelmatig aan en ter bezichtiging – in een natte periode in de winter – zijn geen plassen waargenomen.

Ook de VVE bevestigt dat aldus aanzienlijke hoeveelheden water worden afgevoerd, met name in periodes van vorst.

Arbiter is, met aanneemster, van oordeel dat de thans nog door de VVE ervaren vochtoverlast moet worden beoordeeld tegen het licht van hetgeen partijen ter zake zijn overeengekomen (ro. 39-68).

Conclusie

Arbiter veroordeelt onderneemster tot het treffen van maatregelen teneinde het binnentreden van vocht in de gezamenlijke ruimte te voorkomen en tot herstel van de beschadiging aan de deuren van de meterkast, en tot het treffen van maatregelen teneinde vochtproblemen aan de kopse kant van de keldermuur/plafond op te lossen, een en ander naar de normen van goed en deugdelijk werk, zulks binnen een termijn van twaalf weken op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat onderneemster in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximum van € 30.000,00 aan te verbeuren dwangsommen.

Bron: RvA 26 maart 2014, No. No. 31.755, 31.756, 31.747 en 31.796