Verhaal van schade als gevolg van een gebrekkige renovatie van een appartementencomplex

Rechtbank Noord-Holland 29 januari 2014 ECLI:NL:RBNHO:2014:482

Regelmatig worden appartementseigenaren geconfronteerd met gebreken na renovatie. In deze hierna te bespreken uitspraak, oordeelt de rechtbank over diverse aspecten die bij verhaal van de schade als gevolg van de gebrekkige renovatie van een appartementencomplex komen kijken.

Het betreft een klein complex dat door de 100% eigenaar is gerenoveerd en daarna gesplitst in 3 appartementsrechten. Na de renovatie worden de appartementsrechten verkocht aan 3 verschillende eigenaren. In de verkoopbrochures zijn de appartementen aangeduid als “vernieuwbouwappartement”. Tevens is in de brochures vermeld dat de woningen zeer recentelijk geheel zijn gerenoveerd.

Vervolgens wordt een aantal maanden later de eerste bouwkundige gebreken aan de gemeenschappelijke zaken van het complex vastgesteld. Middels bouwkundig onderzoek in opdracht van de VvE, blijkt dat de renovatie niet deugdelijk is uitgevoerd, waaronder diverse gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten, zoals afvoersystemen en schilderwerk.

De eigenaren lijden schade als gevolg van de noodzakelijk te maken kosten tot herstel van de gebrekkige renovatie en willen hun schade verhalen bij hun koper.

De eigenaren stellen een procedure in, in privé – de VvE is geen procespartij – en baseren hun vordering op artikel 7:17 BW ( non-conformiteit). Op grond van dit artikel hebben kopers mogen verwachten dat de geleverde zaak de eigenschappen bezit die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Een koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen heeft die nodig zijn voor een normaal gebruik en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2 BW). 

Procespartij in geval van een vordering op grond van artikel 7:17 BW met een gebrek aan gemeenschappelijke zaken.
Gedaagde partij, verkoper, stelt dat niet de eigenaren maar de VvE de vordering had moeten indienen. Daar is de rechtbank het (terecht) niet mee eens . De rechtbank oordeelt dat eisers ontvankelijk zijn, nu zij hun verkoper aanspreken op vergoeding van de door hen geleden schade. en zij hun vordering baseren op de (individuele) koopovereenkomsten die zij met verkoper hebben gesloten. Dit geldt zowel voor het privé-gedeelte als voor de gemeenschappelijke gedeelten. 

Beoordeling of de appartementsrechten als gevolg van de slecht uitgevoerde renovatie niet meer aan de koopovereenkomsten voldoen
Zoals aangegeven mogen eigenaren/kopers verwachten dat de appartementen en de gemeenschappelijke gedeelten die eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik. Aan de aanwezigheid van die eigenschappen hoeven zij niet te twijfelen.
De rechtbank stelt vast dat van een (hoewel ouder maar) gerenoveerd pand, dat in de verkoopbrochure wordt gepresenteerd als “vernieuwbouw”, de koper mag verwachten dat de renovatiewerkzaamheden naar behoren en deugdelijk zijn uitgevoerd. De kopers mogen er van uit gaan dat onder meer een deugdelijke constructie, deugdelijke afvoersystemen en deugdelijk schilderwerk aanwezig zijn. Op de eigenaren als kopers rustte dan ook geen onderzoeksplicht, aldus de rechtbank.

Ofwel: de rechtbank vindt dat de geleverde appartementsrechten niet aan de koopovereenkomsten beantwoorden en de verkoper tekortschiet in de nakoming van de koopovereenkomsten, nu er sprake is van “non-conformiteit”.

Door de gemeente is de renovatie goedgekeurd en een splitsingsvergunning verleend, kan verkoper dan wel toerekenbaar tekortschieten?
De verkoper meent dat hem de tekortkoming niet kan worden toegerekend en doet een beroep op overmacht, nu de gemeente de renovatie heeft goedgekeurd en een splitsingsvergunning heeft afgegeven. De rechtbank is evenwel van oordeel dat dat onvoldoende is om een beroep op overmacht te rechtvaardigen, daar de gebreken een gevolg zijn van de in opdracht van de verkoper slecht uitgevoerde renovatiewerkzaamheden. Onder die omstandigheden komen de gebreken naar in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van verkoper. Het feit dat de gemeente het renovatieplan goedgekeurd heeft en een splitsingsvergunning heeft verstrekt, doet daar niet aan af.

Hebben kopers voldoende tijdig geklaagd?
De koper moet de verkoper binnen bekwame tijd nadat hij een gebrek heeft ontdekt (of had behoren te ontdekken) daarvan in kennis stellen (de zogenaamde klachtplicht) op grond van het bepaalde onder artikel 7:23 BW, bij gebreke waarvan een koper geen beroep meer toekomt op de non-conformiteit. Verkoper meende dat te laat was geklaagd nu daarmee een termijn van 2 maanden na kennisname van het ontdekken van het gebrek was overschreden. De rechtbank geeft aan dat de verkoper ten onrechte stelt dat binnen 2 maanden na het ontdekken van de gebreken de melding zou moeten zijn gedaan en overweegt dat er geen vaste termijn van 2 maanden bestaat waar binnen na ontdekking geklaagd moet worden. De rechtbank verwijst hiervoor naar de uitspraak van de Hoge Raad van 29 juni 2007 (NJ 2008,606).[i]

Moet koper zelf klagen?
De rechtbank heeft de stelling van de verkoper dat een koper in eigen persoon moet klagen verworpen en heeft overwogen dat de klachtplicht de verkoper beoogt te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te onderzoeken klachten en dat die strekking meebrengt dat niet uitmaakt wie de klacht namens de koper aan de verkoper meldt. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat de eigenaren tijdig hebben geklaagd en de klachtplicht niet is geschonden.

Vergoeding van schade aan een gemeenschappelijk gedeelte wordt slechts toegekend aan de gezamenlijke eigenaars
De rechtbank oordeelt dat de kosten voor de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke zaken/ het gebouw voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen en zij wat die kosten betreft dan ook een gezamenlijke vordering op gedaagde hebben, zodat die schade niet behoeft te worden gesplitst. Anders is dit voor de privé-gedeelten; deze worden per eigenaar gesplitst.

Volledige uitspraak: Rechtbank Noord-holland | 29-01-2014 | ECLI:NL:RBNHO:2014:482

[i] In deze uitspraak oordeelde de rechtbank dat een particuliere koper een deskundige opdracht mag geven om de gebreken te onderzoeken en de uitslag van dit onderzoek in beginsel mag afwachten. De koper moet hierbij handelen met voortvarendheid die in redelijkheid van hem kan worden verwacht.