Nogmaals: Uitleg van de akte van splitsing

Het Nederlandse appartementsrecht vindt zijn oorsprong in de behoefte die gedurende en na de tweede wereldoorlog in Nederland bestond aan de mogelijkheid om eigendom van gedeelten van gebouwen voor overdracht vatbaar te maken en zo eigendom van “flats” te faciliteren. Gedurende de tweede wereldoorlog werden immers grote delen van Nederlandse steden door bombardementen vernield. Bovendien raakte de huizenproductie in deze periode jaren achterop. De eigenaren die hun huizen hadden verloren door bombardementen ontvingen na de oorlog van het Rijk weliswaar een bijdrage in de door hen geleden oorlogsschade, maar deze was bepaald op de waarde van het vernielde pand op 9 mei 1940. De panden die waren vernield waren echter veelal oud en werden daardoor niet hoog getaxeerd. De bijdrage die de getroffen eigenaren ontvingen was daardoor, en door de inmiddels gestegen bouwkosten, niet hoog genoeg om opnieuw een volledig huis te financieren. Bovendien waren de bouwvoorschriften gewijzigd, waardoor het vaak niet toegestaan was de vernielde woning weer te herbouwen in dezelfde vorm als voorheen. Deze combinatie van factoren leidde ertoe dat de getroffen eigenaars vaak niet in staat waren hun woning te herbouwen. “De aangewezen oplossing voor deze moeilijkheden” was “het combineren van voormalige eigenaren” (1) in appartementsgebouwen. De bijdrage van het Rijk was vaak wel (bijna) voldoende om de aankoop van een etagewoning/appartement te betalen, maar het Nederlandse recht kende in die periode geen adequate rechtsvorm die afzonderlijke eigendom van etages mogelijk maakte (2). De wetgever werkte daarom al tijdens de tweede wereldoorlog aan appartementenwetgeving met als resultaat de eerste Nederlandse appartementenwet, die op 20 december 1951 werd vastgesteld en op 1 december 1952 in werking trad (3) .

Na 1952 is ons appartementsrecht diverse keren herzien en aangevuld, maar in de kern is het appartementsrecht nog altijd zodanig van ontwerp dat het voornamelijk bedoeld is voor nieuwe gebouwen waarin min of meer gelijksoortige woningen worden gerealiseerd en waarin iedere eigenaar één woning verwerft om in te wonen. Daarbij past dat de wetgever als uitgangspunt neemt dat appartementseigenaars gelijk zijn en gelijke rechten hebben. Zo bepaalt art. 5:113 lid 1 BW dat de aandelen van appartementseigenaars in de gemeenschap gelijk zijn, tenzij (etc). Artikel 5:113 lid 2 BW bepaalt in het verlengde daarvan dat appartementseigenaars in de gemeenschappelijk schulden en kosten voor ieder appartementsrecht een gelijk deel moeten bijdragen, tenzij (etc) . Het stemrecht in de vergadering van eigenaars is vaak aan deze aandelen gekoppeld.

Omdat het appartementsrecht zeer veel flexibiliteit biedt om van de hoofdregels af te wijken, heeft de Nederlandse bouwpraktijk deze rechtsvorm in de loop van de tijd ook omarmd om andere ontwikkelingen juridisch vorm te geven. Zo worden bestaande gebouwen (bijvoorbeeld monumenten aan de gracht of oude havengebouwen) in appartementsrechten gesplitst, maar ook zeer grote complexen waarin diverse gebruiksfuncties (winkelcentrum, kantoren, wonen, parkeren, vaak met openbare pleinen) verenigd zijn. Bij deze ingewikkelde splitsingen is dus juridisch maatwerk nodig. Daarbij wordt vaak gebruik gemaakt van hoofd- en ondersplitsingen. In de hoofdsplitsing worden evenveel appartementsrechten gecreëerd als er functies in het complex zijn, waarna de hoofdappartementsrechten worden ondergesplitst. Daarbij is nauwkeurige aandacht vereist van degene die tot splitsing overgaat voor de correcte en nauwkeurige omschrijving van de privé-gedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten in de hoofdsplitsing en in de ondersplitsing.

In dit kader is van belang dat artikel 5:111 sub b BW voorschrijft dat de akte van splitsing moet inhouden: “een nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, welke omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de in artikel 109 lid 2 bedoelde tekening, alsmede de vermelding voor elk dier gedeelten, tot welk appartementsrecht de bevoegdheid tot gebruik daarvan behoort”.

In de praktijk gaat het op dit punt regelmatig mis. De akte zelf bevat meestal niet meer dan een omschrijving van het indexnummer, het aandeel in de gemeenschap, de bestemming van het appartementsrecht etc, maar niet welke delen (bijvoorbeeld balkons of tuinen) ertoe behoren. Daarvoor wordt volstaan met een verwijzing naar de splitsingstekening, die echter zelden uitblinkt door helderheid. Weliswaar wordt op de tekening in grote lijnen aangegeven welke gedeelten van een gebouw tot welk appartementsrecht behoren, maar deze vormen alleen een bovenaanzicht en zijn vaak uiterst globaal. Daarbij komt nog dat in de tekst van de akte van splitsing, met name in het daarin opgenomen reglement van splitsing, vaak wordt omschreven welke onderdelen van het gebouw tot de gemeenschappelijke gedeelten en welke tot de privé-gedeelten behoren, in afwijking van hetgeen uit de splitsingstekeningen lijkt te volgen. Een fout is hierbij vlug gemaakt.

Zodra de appartementseigenaars opmerken dat de akte innerlijk tegenstrijdig is, niet duidelijk is, of regelingen bevat die een weldenkend mens nooit zou hebben bedacht, moet de akte worden uitgelegd, in het uiterste geval door de rechter. Uit de rechtspraak zijn diverse voorbeelden bekend, waarvan er enkele ook op VvErecht zijn besproken (4). Bij die uitleg staat, zo werd reeds lange tijd in de rechtspraak aangenomen, de objectieve uitleg van de splitsingsakte voorop. Bij deze objectieve uitlegmaatstaf is in de eerste plaats van belang wat de in de akte van splitsing tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling is, welke moet worden vastgesteld naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van het appartementsrecht (5).

Lang was echter onduidelijk welke feiten en aspecten bij deze uitleg mochten worden betrokken. Mocht daarbij bijvoorbeeld informatie worden betrokken uit verkoopbrochures, bouwtekeningen e.d., die niet terug te vinden was in de splitsingsakte of splitsingstekening? Deze laatste vraag werd door de Hoge Raad in zijn arrest van 1 november 2013 (6) ontkennend beantwoord. Daar formuleerde de Hoge Raad:

[…] bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (vgl. HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58), en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111)(…)

Als uitlegnorm formuleerde de Hoge Raad vervolgens:

De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.(7).

Ontwerptekeningen, brochures e.d. mogen dan ook niet in de uitleg worden betrokken. Het gaat kort gezegd om hetgeen uit de splitsingakte blijkt omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de verschillende interpretaties zouden leiden.

In dezelfde uitspraak maakte de Hoge Raad korte metten met de voorheen in de praktijk gehanteerde aanname, dat bij strijdigheid van de splitsingstekening met de splitsingsakte, de splitsingstekening prevaleert:

Onjuist is (…) dat in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan hetgeen kan worden afgeleid uit de splitsingstekening.

Hoge Raad | 14 februari 2014 | ECLI:NL:HR:2014:337 (Mitros)

Hiermee leek het pleit beslecht, maar uit een recente uitspraak van de Hoge Raad (8) blijkt dat ook de feitelijke situatie ter plaatse mag worden meegewogen. In deze zaak ging het om de vraag aan welke appartementseigenaars gebruik toekwam van de tuin bij het appartementsgebouw. Een eigenaar had twee appartementsrechten (9 en 10, met huisnummers 60 en 62) van Stichting Mitros gekocht en vervolgens de gehele tuin bij het complex ingericht en ingebruik genomen als privé-tuin, met uitzondering van twee kleine privé-tuinen die bij twee andere appartementsrechten hoorden. De akte van splitsing bepaalde (9) , voor zover hier relevant:

B. Aandelen die door de splitsing ontstaan en aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn

Artikel 2
(…)
3. b. Alle kosten van welke aard ook, verband houdende met de tuin, gelegen aan de appartementen met de indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 60 en 62 te Utrecht, komen voor rekening van de eigenaren van de appartementen met de indexnummers 9 en 10, ieder voor gelijke delen.
(…)

F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
(…)

Artikel 11
Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan, met dien verstande dat de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen met indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 60 respectievelijk 62 te Utrecht en het portaal, dat toegang geeft tot voornoemde indexnummers, uitsluitend gebruikt mag worden door de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10 (…)
(…)

G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten

Artikel 18
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden en voor wat betreft de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10, ook de gemeenschappelijke tuin; (…)
(…)

Artikel 22
1. Iedere eigenaar en gebruiker die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte, voor zover bestemd tot tuin, en de eigenaren en gebruikers van de appartementsrechten met de indexnummers 9 en 10 die recht hebben op het uitsluitend gebruik van de tuin welke gelegen is achter hun appartementsrechten, zijn verplicht deze voor zijn rekening als tuin aan de leggen en te onderhouden (…). Hieronder is begrepen het onderhouden en zo nodig vernieuwen van erfafscheidingen en schuren.”.

Uit artikel 11 van de splitsingakte volgde derhalve dat er een gemeenschappelijke tuin was, maar dat

de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen met indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 60 respectievelijk 62 te Utrecht en het portaal, dat toegang geeft tot voornoemde indexnummers, uitsluitend gebruikt mag worden door de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10

De discussie spitste zich vervolgens toe op de omvang van het recht op privé-gebruik van de gemeenschappelijke tuin door de eigenaar van appartementsrechten 9 en 10.

Mitros vorderde bij de rechtbank Utrecht een verklaring voor recht dat de eigenaren van alle appartementsrechten het gebruik toekomt van de gemeenschappelijke tuin zoals omschreven in artikel 11 van de akte van 4 november 2005, met uitzondering van deze gemeenschappelijke tuin voor zover deze is gelegen achter de appartementen 9 en 10 (met huisnummers 60 en 62) en lager is gelegen dan de rest van de tuin en is afgebakend door een muur en een trapje dat direct grenst aan de appartementen 9 en 10 (huisnummers 60 en 62).

Op de splitsingstekening was de gehele tuin als gemeenschappelijk gekenmerkt. De rechtbank wees de gevorderde verklaring voor recht af, maar het Gerechtshof Amsterdam kwam tot een ander oordeel, mede op basis van de volgende overweging:

3.6 Het hof acht daarentegen voor de uitleg wel mede van belang de feitelijke situatie ter plaatse. Van oudsher kent de (…) tuin een hoger gedeelte en een lager gedeelte. Het lager gelegen deel sluit aan op de souterrains van appartementen 60 en 62 en het gezamenlijk bordes met gemeenschappelijk inwendig portaal van beide appartementen. Het lage gedeelte wordt afgesloten door een muur die is onderbroken door een trap die het hoger gelegen met het lager gelegen gedeelte verbindt. De appartementen 60 en 62 zijn vanaf de straat slechts bereikbaar via een hal in het complex, de hooggelegen tuin, de trap naar de lager gelegen tuin en het gemeenschappelijk portaal.

Na enkele aanvullende overwegingen kwam het hof tot de volgende conclusie:

Op grond van de tekst van artikel 11, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte, in verband met de feitelijke gesteldheid ter plaatse acht het hof een uitleg in de zin dat de eigenaren van de appartementen [a-straat] 60 en 62 gerechtigd zijn tot het exclusieve gebruik van alleen de lage tuin het meest voor de hand liggend. Dit wordt versterkt indien de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden bij de uitleg wordt betrokken. (…) Uitgegaan moet (…) worden van de situatie dat beide appartementen toebehoren aan verschillende eigenaren.

In cassatie werd geklaagd over dit oordeel, omdat het hof zou zijn uitgegaan van onjuiste maatstaven met betrekking tot de uitleg van de splitsingsstukken. In deze uitspraak was de belangrijkste vraag of het hof bij de uitleg van de splitsingsakte belang mocht hechten aan de situatie ter plaatse. Volgens de klacht van eiser tot cassatie had het hof miskend dat bij de uitleg van splitsingsstukken aan de situatie ter plaatse geen betekenis toekomt voor zover deze niet blijkt uit dan wel tot uitdrukking komt in de stukken.

De Hoge raad oordeelde dat deze klacht feitelijke grondslag miste, omdat volgens het hof de situatie ter plaatse wel degelijk tot uitdrukking kwam in de splitsingsstukken. Het hof, aldus de Hoge Raad:

heeft immers in rov. 3.8-3.10 overwogen dat in de splitsingsakte wordt gesproken van een “gemeenschappelijke tuin” – in enkelvoud – achter de appartementen [a-straat] 60 en 62, die door uitsluitend de eigenaren/gebruikers van beide percelen mag worden gebruikt en door hen moet worden onderhouden, ieder voor gelijke delen. Voorts heeft het hof geconstateerd dat het gedeelte van de tuin waarvan het gebruik in geschil was, is gelegen achter alleen het appartement [a-straat] 60 en dus niet achter de appartementen [a-straat] 60 en 62 gezamenlijk. Een en ander was voor het hof kenbaar uit de splitsingstekening, met dien verstande dat die tekening voor het antwoord op de vraag in geschil onvoldoende duidelijkheid verschaft (rov. 3.11).

De Hoge Raad komt (r.o. 3.6.3) vervolgens tot de volgende overweging met betrekking tot de vraag of feitelijke omstandigheden mogen worden meegewogen bij de uitleg van de splitsingakte:

3.6.3 Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. Ook in dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken.

Eiser tot cassatie kreeg daarom ongelijk, het hoger gelegen deel van de tuin moet weer gemeenschappelijk voor alle eigenaars worden.

Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat bij de uitleg van de akte van splitsing de volgende norm moet worden gehanteerd:

1. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening (10).
2. Daarbij is niet juist dat in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan hetgeen kan worden afgeleid uit de splitsingstekening.
3. Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. Ook in dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken (11) .

Hoewel hiermee de norm, die moet worden gehanteerd bij uitleg van de akte van splitsing, in belangrijke mate lijkt te zijn afgetekend, zijn hiermee uiteraard discussies over de inhoud van de akte van splitsing zelf en de rechten die daaruit voortvloeien voor de verschillende appartementseigenaars, niet uit de wereld geholpen. Deze discussies worden voor een groot deel veroorzaakt doordat bij het opstellen van de akte van splitsing onvoldoende aandacht wordt besteed aan het aanpassen van modelaktes en modelreglementen aan de feitelijke situatie en aan het doorredeneren van de consequenties van beslissingen over toedeling van onderdelen van het gebouw aan privé-gedeelten of gemeenschappelijke gedeelten. Het is daarom mijns inziens aan te bevelen dat in de akte van splitsing beter dan in het algemeen gebruikelijk is, tot uitdrukking wordt gebracht wat de feitelijke situatie ter plaatse is, wat de bedoeling van degene die tot splitsing overgaat is, hoe deze wordt vertaald in de aandelen die de appartementseigenaars in de appartementengemeenschap krijgen (vergelijk ook artikel 5:113 lid 1 BW, tweede volzin) en hoe deze wordt vertaald in hun bijdrageplicht in de kosten en hun stemrecht. Een soort “considerans” in de akte van splitsing zou aldus kunnen helpen veel onnodige geschillen te voorkomen.

VOETNOTEN

1. Kamerstukken II 1946/1947, 451, 3 (MvT), p. 4
2. Kamerstukken II 1946/1947, 451, 3 (MvT), p. 4.
3. Stb. 1951, 571 en Stb. 1952, 484.
4. Zie: http://vverecht.nl/2013/11/hoge-raad-uitleg-akte-uitsluitend-met-openbare-registers-verhouding-splitsingsakte-tekening/; http://vverecht.nl/2014/05/situatie-ter-plaatse-betrekken-bij-uitleg-akte-van-splitsing/; http://vverecht.nl/2013/09/uitleg-van-leverings-en-vestigingsakten-en-van-de-splitsingsakte-van-een-appartementsrecht-enkele-kanttekeningen/; maar ook: http://vverecht.nl/2013/10/hotel-enof-bed-breakfast-in-woonappartement-in-strijd-met-woonbestemming-in-akte/ , waarin het ging over de vraag of de in de akte van splitsing omschreven bestemming van een appartementsrecht uitbating van een bed en breakfast toeliet.
5. Vergelijk ook HR 13 januari 2012, LJN: BU7247; RVR 2012/33.
6. Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078.
7. Zie http://vverecht.nl/2013/11/hoge-raad-uitleg-akte-uitsluitend-met-openbare-registers-verhouding-splitsingsakte-tekening.
8. Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:33, waarover http://vverecht.nl/2014/05/situatie-ter-plaatse-betrekken-bij-uitleg-akte-van-splitsing/
9. Ontleend aan de conclusie van A-G Rank Berenschot, ECLI:NL:PHR:2013:2370.
10. Zie: http://vverecht.nl/2013/11/hoge-raad-uitleg-akte-uitsluitend-met-openbare-registers-verhouding-splitsingsakte-tekening/
11. Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337