Jaarrrekening nietig, omvang reservefonds

Rechtbank Maastricht | 28 april 2010 | ECLI:NL:RBMAA:2010:8773

In deze zaak komt een bewoner met succes op op tegen diverse misstanden in de financiële administratie in een serviceflat. De klachten betreffen de vaststelling van de jaarlijkse exploitatierekening en de daaruit voortvloeiende servicekosten, de controle van de boekhouding en de exploitatierekening door een registeraccountant, de betaling van groot onderhoud, de reservering van groot onderhoud, het in het jaar waarin tot uitgaven besloten is verwerken daarvan in de boekhouding en exploitatierekening, het omslaan van oninbare servicekosten over de eigenaars en het exclusief in gebruik geven van gemeenschappelijke gedeelten aan eigenaars van één appartementsrecht. Op de meeste punten stelt de rechtbank de eiser in het gelijk.

In het licht van de discussie over de vraag tot welk niveau het wettelijk verplicht reseervefonds gevuld moet zijn, is de volgende overweging interessant. Aan de orde is de vraag of de VvE er bewust voor mag kiezen voorzienbare uitgaven voor groot onderhoud vooruit te schuiven en deze kosten op het moment van verschijnen ineens bij de leden in rekening te brengen:

‘Terecht hebben [eisers] erop gewezen dat dit financieringsbesluit in strijd is met het bepaalde in artikel 16, tweede lid, van de ondersplitsingsakte, alsmede dat de financiering van een dergelijk besluit behoort te worden betaald uit het daarvoor bestemde fonds, sedert 1 mei 2008 geheten reservefonds, ter bestrijding van andere dan de gewone onderhoudskosten. Met een dergelijk wettelijk voorgeschreven fonds wordt voorkomen dat eigenaars als [eisers] dergelijke noodzakelijke onderhoudskosten onvoorzien in één keer moeten betalen. Hetgeen in artikel 37 lid 7 over de extra voorschotbijdrage is bepaald, is dan ook niet bedoeld te dienen voor de financiering van deze uitgaven. De verklaring voor recht dat het financieringsbesluit d.d. 19 juni 2008 inzake het onderhoud aan de liften nietig is, zal dan ook worden toegewezen. In het verlengde daarvan dient de VvE te worden veroordeeld om het wettelijk voorgeschreven reservefonds op te bouwen in een mate dat overeenkomstig het meerjarenplan voldoende gelden aanwezig zijn om voorzienbare noodzakelijke werken tijdig te doen uitvoeren, zodat ook vordering 2.n. wordt toegewezen met dien verstande dat de VvE daartoe een redelijke termijn dient te worden gegeven zoals in het dictum is bepaald.

[eisers] heeft genoegzaam aangetoond dat het bestuur van de VvE bewust kiest om het reservefonds klein te houden, waarmee zij – tegen de achtergrond van de voorzienbare, noodzakelijke onderhoudskosten (zoals overwogen in 2007 geraamd op meer dan € 800.000,–) de wettelijke bepalingen terzake, gegeven ter bescherming van de belangen van de VvE en haar leden-eigenaren, met voeten treedt.’

Deze overweging lijkt aan te sluiten bij de parlementaire geschiedenis (28 614, nr. 5, p7.) bij de wijziging van het appartementsrecht in 2005:

 “Het reservefonds is bestemd voor de bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten, met name onderhoudskosten. Een goede werkwijze is de voeding van het fonds te laten plaatsvinden op basis van een meerjaren onderhoudsplan voor de gezamenlijke bouwdelen van het gebouw (op grond van artikel 5:112 lid 1, onderdeel c, moet het reglement reeds thans een regeling inhouden omtrent onder meer het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten; een dergelijke regeling kan mede de omvang van het reservefonds betreffen). Met een dergelijke planmatige aanpak zal de hoogte van de jaarlijkse reservering beter aansluiten bij de werkelijke kosten van (groot) onderhoud op jaarbasis. Het zou te ver voeren een maatstaf voor de omvang van het reservefonds in de wet neer te leggen, omdat de wenselijke omvang van het fonds teveel afhangt van de omstandigheden van het geval.”

Uit de hier behandelde uitspraak blijkt, dat indien en voor zover uit een meerjarenonderhoudsplanning blijkt van verwachte kosten voor onderhoud en investeringen over een periode van vijf jaar, het de VvE niet vrij staat om in het betreffende jaar voorziene onderhoudskosten vooruit te schuiven naar volgende jaren. Daarop volgt een verklaring voor recht dat het besluit waarbij de ALV bepaalde dat de kosten na afloop ineens bij de leden in rekening zou worden gebracht nietig moet worden verklaard wegens strijd met deze bepalingen. In het verlengde daarvan veroordeelde de rechtbank de VvE om het wettelijk voorgeschreven reservefonds op te bouwen in een mate dat overeenkomstig het meerjarenplan voldoende gelden aanwezig zijn om voorzienbare noodzakelijke werken tijdig te doen uitvoeren.

Volledige uitspraak: Rechtbank Maastricht | 28 april 2010 | ECLI:NL:RBMAA:2010:8773