In voorbereiding: Revolverend Fonds Energiebesparing voor VvE’s. Mag de VvE geld lenen?

De regering wil het via het Revolverend Fonds Energiebesparing (RFE) ook voor VvE’s mogelijk te maken een lening aan te trekken. Het fonds zal laagrentende leningen verstrekken voor de financiering van energiebesparende maatregelen aan woongebouwen. Daarbij is de vraag welke juridische aandachtspunten er zijn bij de externe financiering van VvE’s en hoe daarmee bestens omgegaan kan worden. In de door mij in opdracht van het ministerie van BZK geschreven Notitie knelpunten en aanbevelingen voor externe financiering door VvE’s wordt daarop ingegaan. Tevens wordt aan de hand van een voorbeeld aangegeven hoe het afsluiten van een geldlening in de praktijk werkt en worden randvoorwaarden geformuleerd.

Om het behoud van een kwalitatief goede woningvoorraad te bevorderen en het halen van de duurzaamheidsdoelstellingen mogelijk te maken, is het beleidsvoornemen om aan VvE’s geld te lenen begrijpelijk. Er zijn diverse voordelen aan verbonden. Zo kan met een externe financiering worden voorkomen, dat de kosten bij achterstallig onderhoud oplopen, wordt het gebouw eerder verduurzaamd waardoor de voordelen daarvan ook eerder genoten kunnen worden, kunnen de nadelige gevolgen van onverwachte, niet begrote tegenvallers worden weggenomen en betaalt de eigenaar voor de verduurzamingmaatregel alleen gedurende de woonduur als zijn aandeel in de lening door de rechtsopvolgende eigenaar wordt overgenomen.

Toch leidt externe financiering tot een aantal vragen. Is de VvE wel statutair bevoegd om geldleningen aan te gaan? Anders gezegd: valt het lenen van geld wel onder het beheer van de gemeenschap, waartoe de VvE wettelijk is ingericht? Het lidmaatschap van de VvE is immers kwalitatief van aard. De eigenaars zijn hoofdelijk aansprakelijk voor hun aandeel in de schuld van de VvE en die aansprakelijkheid gaat niet van rechtswege over bij verkoop. Verder gaat de wet van 2005 blijkens de parlementaire geschiedenis uit van het volledig reserveren van de kosten van het meerjarig onderhoud en lijken ook de modelreglementen uit te gaan van een kasstelsel, dat inhoudt dat de vereiste middelen eerst in de kas van de VvE moeten zijn gereserveerd, alvorens de opdracht kan worden verstrekt. Direct daarvóór is bepaald, dat die middelen afkomstig zijn uit een extra bijdrage van de leden. Even verderop is nog eens bepaald, dat de baten van de VvE bestaan uit de bijdragen van de leden en incidentele baten. Ook is bepaald, dat het aangaan van overeenkomsten met een looptijd van langer dan een jaar niet toegestaan is, behalve als het gaat om onderhouds- en beheercontracten. Is dat wel te rijmen met een langlopende lening? En dan is er ook nog artikel 5:129 jo 2:14 BW, dat bepaalt dat alle besluiten van de VVE die in strijd zijn met de wet of het reglement nietig zijn.

In de Notitie Knelpunten en Aanbevelingen voor Externe Financiering door VvE’s zijn deze knelpunten door mij uitgewerkt en worden aanbevelingen gedaan om de rechtmatigheid van het aangaan van geldleningen door VvE’s te optimaliseren.

Volledig rapport: VvE-Financiering-Notitie-Knelpunten-en-Aanbevelingen