Wetsgeschiedenis: waarom de coöperatieve flatvereniging nog bestaat

In de conclusie van de AG bij Hoge Raad 26 april 2013 ECLI:NL:HR:2013:BZ0158 is een overzicht opgenomen van de totstandkoming van het appartementsrecht, de redenen daarvoor en de reden waarom niet bij wet verplicht is gesteld de coöperatieve flatvereniging om te zetten in  een splitsing in appartementsrechten.

De figuur van de flatcoöperatie (tot 1 januari 1989) dankt haar ontstaan aan de na de Tweede Wereldoorlog gerezen behoefte aan de bouw van appartementencomplexen enerzijds en het ontbreken van een wettelijke regeling voor het splitsen van gebouwen anderzijds. Bij deze constructie behoort het flatgebouw in eigendom toe aan de coöperatie, die evenveel leden kent als (toekomstige) bewoners. Het lidmaatschap van de coöperatie geeft het recht tot de bewoning van een privé-gedeelte en tot het gebruik van gemeenschappelijke ruimten.

Met de inwerkintreding van de Appartementenwet 1951(19) werd het appartementsrecht in het vermogensrecht geïntroduceerd. Bij die gelegenheid heeft de wetgever er blijk van gegeven de voorkeur te geven aan het appartementsrecht boven de tot dan toe gebruikte figuur van de flatcoöperatie. In de parlementaire geschiedenis van de wet valt te lezen:

“(…) De Regering beschouwt de bestaande vormen van samenwerking inderdaad als onvoldoende. Zij deelt zeer zeker de mening van de vaste Commissie voor Privaat- en Strafrecht uit de Tweede Kamer, dat, anders dan bij een coöperatief flatgebouwsysteem, bij het stelsel van splitsing van de eigendom van een gebouw in appartementen gemakkelijk verhandelbare en vervreemdbare objecten ontstaan. Met alle waardering voor het vernuft, waarmede de toepassing van het coöperatieve systeem bij gebreke van een speciale wettelijke regeling is uitgedacht en uitgewerkt, is duidelijk, dat juist in vorenbedoeld opzicht de voorgestelde wettelijke voorziening belangrijke voordelen boven het tussenschuiven van een coöperatieve vereniging als eigenares van het complex biedt.

Het meest sprekende verschilpunt ligt in de mogelijkheid tot verkrijging van hypothecair krediet. Berust de eigendom van het complex bij een coöperatieve vereniging, dan kan hypothecair krediet slechts worden verkregen, doordat de vereniging het complex als een geheel bezwaart, ook indien alleen sommige deelnemers krediet behoeven en anderen niet. Bij wanbetaling van één enkele deelnemer dreigt uitwinning van het gehele complex, hoezeer de anderen bereid en in staat zijn hun aandeel in de schuld te voldoen. De voorgestelde wettelijke voorziening daarentegen stempelt elk appartement – deel in de eigendom met de daaraan verbonden gebruiksrechten – tot een zelfstandige onroerende zaak, die door de appartementseigenaar zelfstandig, los van de andere appartementen, hypothecair kan worden bezwaard en die dan ook los van de andere appartementen wordt uitgewonnen. (…)

Het behoeft geen betoog, dat de verhandelbaarheid van het appartement, vergeleken bij die van het lidmaatschap ener coöperatieve vereniging, sterk wordt bevorderd door de mogelijkheid tot afzonderlijke bezwaring met hypotheek. (…)”

De introductie van het appartementsrecht in 1952 had echter niet direct tot gevolg dat bestaande flatcoöperaties op grote schaal werden omgezet. Hiervoor kan een aantal redenen worden genoemd.

    • In de eerste plaats waren er fiscale voordelen verbonden aan de flatcoöperaties. Zo was de overdracht van lidmaatschappen aanvankelijk niet belast met overdrachtsbelasting (toen nog registratierecht genaamd). In 1970 werd de verkrijging van een lidmaatschapsrecht echter wel belast met overdrachtsbelasting, zodat dat voordeel toen verviel.
    • Voorts is van belang dat de appartementenwet aanvankelijk niet voorzag in een uitgebreider doel van de Vereniging van Eigenaars (VvE) dan de zuivere exploitatie van het onroerend goed. Dit leverde moeilijkheden op bij met name serviceflats, waarbij de vereniging ook het verstrekken van verzorging aan de bewoners ten doel had. Het doel van de VvE is nadien ruimer gesteld, zodat hierin geen beperking meer gelegen behoefde te zijn.
    • Verder geldt dat de appartementsregeling initieel niet voorzag in de mogelijkheid van splitsing tijdens bouw, waardoor de door de bouwer en de koper verlangde overdracht aan de koper in een vroeg stadium niet mogelijk was. Dit bezwaar is nadien ondervangen door splitsing ‘op tekening’ mogelijk te maken.
    • Ten slotte waren er – naast nadelen – ook voordelen verbonden aan de collectieve financiering van zowel het gebouw als de lidmaatschappen onder de paraplu van een door de coöperatie op het gebouw verstrekte krediethypotheek. Op deze wijze kon een soort ‘kruisfinanciering’ plaatsvinden tussen de leden onderling of kon de coöperatie haar lening verhogen voor bijvoorbeeld een kostbare reparatie. Overschakeling naar het appartementsrecht zou repercussies hebben voor de (aflossingen op) de leningen van de leden.
    • Ondanks 1) de voordelen van het appartementsrecht boven een lidmaatschapsrecht in een flatcoöperatie, 2) de omstandigheid dat verschillende voordelen van de flatcoöperatie t.o.v. het appartementsrecht niet meer actueel zijn en 3) de omstandigheid dat sinds 1974 (onder voorwaarden) vrijstelling is verleend van overdrachtsbelasting bij de omzetting van lidmaatschappen in flatcoöperaties in appartementsrechten, zijn ook heden ten dage nog steeds niet alle coöperaties geliquideerd met gelijktijdige splitsing in appartementsrechten.
    • Als redenen daarvoor wordt o.m. genoemd dat splitsing in appartementsrechten niet altijd mogelijk is, zoals – in geval van erfpacht – indien de grondeigenaar weigert om toestemming te geven voor de splitsing.(28) Ook wordt erop gewezen dat de eigenaar/erfverpachter soms onredelijke eisen stelt in de vorm van canonverhoging en/of aanpassing van de algemene erfpachtsvoorwaarden. In Amsterdam is rond 1998 het beleid te dienaangaande aangepast, in (onder meer) die zin dat de erfpachtscanon bij omzetting niet meer zou worden verhoogd. Laatstgenoemde horde voor het omzetten van een flatcoöperatie naar een appartementsrecht is daarmee goeddeels weggenomen.
    • Ook wordt als voordeel van de flatcoöperatie ten opzichte van het appartementsrecht genoemd dat de coöperatie verdergaande ballotagemogelijkheden biedt. Dit wordt met name bij serviceflats als voordeel ervaren.

 De wetgever heeft, mede gelet op laatstgenoemd voordeel, coöperaties niet willen verplichten zich om te zetten in appartementsrechten. De Minister van Justitie heeft in 2005, in antwoord op de vraag of coöperatieve flatverenigingen niet langs wettelijke weg moeten worden omgezet in appartementsrechten, opgemerkt:

 “In de praktijk komen deze verenigingen inderdaad nog voor, met name in Amsterdam. In 1998 hebben notariaat, makelaardij, de gemeente Amsterdam en het Kadaster een actie tot omzetting van coöperatieve flatexploitatieverenigingen in appartementsrechten ingezet, waarvan veel gebruik is gemaakt. De beslissing om al dan niet over te gaan tot omzetting van lidmaatschappen van coöperatieve flatexploitatieverenigingen in appartementsrechten moet worden overgelaten aan de leden van die verenigingen (…). Aan de omzetting van lidmaatschappen van coöperatieve flatexploitatieverenigingen in appartementsrechten zijn immers kosten (zoals notariële honoraria en kosten kadaster) verbonden. Bovendien kunnen voor het gebruik van de figuur van de coöperatieve flatexploitatievereniging gegronde redenen bestaan. Zo zijn de mogelijkheden om aspirant-leden te weren uit de gemeenschap van bewoners of leden te verwijderen uit de gemeenschap ruimer dan in het appartementsrecht. Deze ruimere mogelijkheden kunnen bijvoorbeeld belangrijk zijn voor serviceflats.”

Het arrest van de Hoge Raad waar deze conclusie bij hoort is van commentaar voorzien in de  bijdrage ‘Geen huurbeding bij pandrecht op lidmaatschap coöperatie’