Bewoner/opdrachtgever kan aannemer ook aanspreken voor gebreken gemeenschappelijke gedeelten

Raad van Arbitrage voor de Bouw | 25 maart 2014 | geschilnummer 34.150

In 2008 hebben opdrachtgeefster en onderneemster een koopovereenkomst gesloten betreffende een appartementsrecht. In de overeenkomst is onder meer vermeld dat onderneemster een gedeelte van het complex, bestaande uit de kantoorruimten op de tweede en derde verdieping, zal (laten) herontwikkelen tot eenendertig separate woonappartementen en dat opdrachtgeefster gelijktijdig met deze overeenkomst bij afzonderlijke aannemingsovereenkomst opdracht zal geven aan aanneemster om het gebouw, waarvan het aan haar verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, te verbouwen naar de eisen van goed en deugdelijk werk. In de vergadering van de vereniging van eigenaars (VvE) van 16 mei 2011 is onder meer besproken dat uit een dakinspectie is gebleken dat de staat van het dak slecht is en vervangen moet worden, dat de kosten hiervan € 122.000,00 bedragen en dat iedere eigenaar zal proberen verhaal te halen bij onderneemster en aanneemster en dat de VvE hierin geen rol zal spelen. Zowel onderneemster als aanneemster hebben aansprakelijkheid afgewezen.

Procesbevoegdheid

Het meest verstrekkend verweer is dat opdrachtgeefster procesbevoegdheid mist, omdat het dak behoort tot het gemeenschappelijk deel van het appartementencomplex.

Opdrachtgeefster heeft van onderneemster een appartementsrecht gekocht. De juridische constructie van de appartementsregeling gaat uit van een gemeenschappelijk eigendom van alle appartementseigenaren van het gehele in de splitsing betrokken gebouw, gekoppeld aan een exclusief gebruiksrecht van de privéruimten in het gebouw en het recht van medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Dit betekent dat opdrachtgeefster een exclusief gebruiksrecht heeft op, maar niet de exclusieve eigendom heeft van haar woongedeelte. Zij is mede-eigenaar, evenals de andere appartementseigenaren in het gebouw. Opdrachtgeefster heeft dus niet alleen het deel gekocht dat bestemd is voor haar privégebruik en zij kan op grond van de koopovereenkomst onderneemster ook aanspreken op eventuele gebreken in het gemeenschappelijke gedeelte.

Voorts heeft aanneemster op grond van de aannemingsovereenkomst de verplichting het appartement te (ver)bouwen conform de overeengekomen specificaties met inbegrip van de daarbij behorende gemeenschappelijke gedeelten. Weliswaar beperkt de opdracht van opdrachtgeefster zich volgens de letterlijke tekst van artikel I van de aannemingsovereenkomst tot de realisatie van het projecteerde woonappartement in het bestaande complex, maar gezien de overige contractstukken (waaronder de technische omschrijving) in samenhang bezien met de koopovereenkomst – die volgens de tekst daarvan onlosmakelijk is verbonden met de aannemingsovereenkomst – blijkt naar het oordeel van arbiter dat de opdracht ook ziet op de verbouw van de gemeenschappelijke gedeelten. De technische omschrijving vermeldt namelijk ook werkzaamheden in het gemeenschappelijk gedeelte. De koopovereenkomst meldt voorts dat opdrachtgeefster opdracht zal geven aan aanneemster om het gebouw – en dus niet alleen het appartement – te verbouwen. Het contractuele recht dat opdrachtgeefster heeft op een deugdelijke uitvoering van haar onverdeelde aandeel in de gemeenschap brengt mee dat zij een onverdeelde vordering kan instellen met betrekking tot de uitvoering van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.

Het verweer dat de VvE op grond van artikel 5:126 BW het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten voert, is niet relevant. Opdrachtgeefster spreekt onderneemster c.q. aanneemster niet aan in haar hoedanigheid als appartementseigenaar maar in haar hoedanigheid als koopster van onderneemster c.q. opdrachtgeefster van aanneemster.

Aansprakelijkheid

Opdrachtgeefster vordert hoofdelijke veroordeling van onderneemster en aanneemster. Volgens opdrachtgeefster is aanneemster aansprakelijk voor de gebrekkige dakbedekking op grond van de verstrekte garantie daarop en is onderneemster aansprakelijk omdat de koopovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de aannemingsovereenkomst. Opdrachtgeefster heeft deze stelling niet nader toegelicht.

Voor zover opdrachtgeefster bedoelt te betogen dat vanwege de bepaling in de koopovereenkomst dat deze onlosmakelijk is verbonden met de aannemingsovereenkomst feitelijk sprake is van een koop-/aannemingsovereenkomst, waarbij onderneemster en aanneemster als wederpartij van opdrachtgeefster hoofdelijke aansprakelijkheid op zich hebben genomen voor de nakoming van elkaars verplichtingen, volgt arbiter haar daarin niet. De koppeling van beide overeenkomsten in (overigens alleen) de koopovereenkomst bedoelt volgens de tekst en context daarvan tot uitdrukking te brengen dat opdrachtgeefster alleen een koopovereenkomst kan sluiten indien zij ook een aannemingsovereenkomst sluit en dat het einde van de ene overeenkomst ook het einde van de andere overeenkomst betekent. Nu noch in de koopovereenkomst noch in de aannemingsovereenkomst bepalingen over hoofdelijke aansprakelijkheid zijn opgenomen, moet het ervoor worden gehouden dat onderneemster slechts aan te spreken is op nakoming van de koopovereenkomst en aanneemster slechts aangesproken kan worden op nakoming van de aannemingsovereenkomst. Omstandigheden op grond waarvan opdrachtgeefster desondanks redelijkerwijze heeft mogen aannemen dat onderneemster en aanneemster hoofdelijk verbonden waren voor elkaar verplichtingen, zijn niet gesteld of gebleken.

Vrijwaring

Bij brief van 29 maart 2013 heeft onderneemster aanneemster onder meer verzocht om te erkennen dat zij gehouden is onderneemster te vrijwaren voor al hetgeen waartoe onderneemster eventueel jegens opdrachtgeefster wordt veroordeeld. Nu de vordering van opdrachtgeefster in de hoofdzaak wordt afgewezen, is er geen grond voor aanneemster om onderneemster te vrijwaren en zal de vordering van onderneemster in de vrijwaring worden afgewezen.

Volledige uitspraak: Raad van Arbitrage voor de Bouw | 25 maart 2014 | geschilnummer 34.150