Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | 25 juni 2013 | ECLI:NL:GHARL:2013:4467
Een akte van splitsing wijzigen kan met 100% medewerking van alle eigenaren ( artikel 5:139 lid 1 BW) dan wel door het bestuur mits daarmee 80% van alle stemgerechtigden van de VvE hebben ingestemd ( artikel 5: 139 lid 2 BW). Verder kan een rechterlijk bevel tot wijziging worden verkregen op grond van een aantal limitatief omschreven gronden ( artikel 5: 144 BW).
In de hierbij te bespreken zaak is de hiervoor bedoelde procedure op grond van artikel 5:139 lid 2 BW gevolgd. Met de vereiste meerderheid van minimaal 80% van de stemgerechtigden is het besluit genomen de akte van splitsing zodanig te wijzigen dat de kosten die op grond van de voor de VvE geldende akte van splitsing voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, in de te wijzigen akte in een aantal categorieën zullen worden uitgesplitst, namelijk in:
- algemene kosten
- kosten die alleen betrekking hebben op het woongedeelte en
- kosten die alleen betrekking hebben op de stallingsgarage.
In het besluit is daarnaast voor ieder van die categorieën een eigen verdeling op grond van bepaalde breukdelen vastgesteld.
Diverse eigenaren van appartementsrechten, leden van de VvE, kunnen zich niet verenigen met dit besluit. Bedoelde eigenaren hebben dan ook tegen deze wijziging van de splitsingsakte gestemd en hebben op de voet van het toenmalige artikel 5:140a BW – thans artikel 5:140b BW – vernietiging gevorderd van het besluit.
De rechtbank heeft dit verzoek toegewezen en de VvE is in beroep gegaan. Het Hof heeft vervolgens duidelijke uitspraken gedaan over de reikwijdte van de beoordeling van artikel 5:140b BW.
De achtergrond van de beoordeling:
De waarde van een appartementsrecht wordt in belangrijke mate bepaald door de inhoud van de akte van splitsing. In verband daarmee is een wijziging van de akte van splitsing door de wetgever met bijzondere waarborgen omgeven. Ook al is thans geen 100% medewerking meer noodzakelijk, na invoering van artikel 5:139 lid 2 BW, blijkt uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever nog steeds een zeer groot gewicht toekent aan de bescherming van de individuele appartementseigenaren tegen een wijziging van de akte van splitsing. In verband daarmee gelden in geval van een meerderheidsbesluit tot wijziging van de akte van splitsing bijzondere regels:
1. een gekwalificeerde meerderheid nodig van 4/5e van de appartementseigenaren (artikel 5:139 lid 2 BW).
2. Bovendien geldt de voorziening van –thans – artikel 5:140b BW:
– lid 1: op vordering van een appartementseigenaar die niet voor een overeenkomstig artikel 5:139 lid 2 BW bij meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, kan het besluit bij rechterlijke uitspraak worden vernietigd.
– lid 2: bevat een korte verjaringstermijn van drie maanden.
– lid 3: houdt in dat de rechter de vordering kan afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.
B. Over de verhouding tussen het eerste en het derde lid van (thans) artikel 5:140b BW zegt de Memorie van Toelichting onder meer het volgende (Kamerstukken II, 28614, nr. 3, p. 11):
‘Men zij er op bedacht dat op grond van de woorden “wordt vernietigd” in lid 1 de rechter het besluit zal moeten vernietigen, en dat de vernietigingsvordering alleen kan worden afgewezen in de limitatief in lid 3 opgesomde gevallen. (…) Lid 1 betreft de gronden waarop de rechter de rechter het besluit moet vernietigen. Lid 3, waarvan de formulering is ontleend aan artikel 5:141 lid 3 BW, bevat vervolgens een uitputtende opsomming van gevallen waarin de rechter bevoegd is om de vordering tot vernietiging af te wijzen.’
C. Naast de mogelijkheid van een besluit bij gekwalificeerde meerderheid, is blijven bestaan de mogelijkheid om een machtiging van de kantonrechter te verzoeken (artikel 5:140 BW) indien één of meerdere eigenaren zich niet verklaren dan wel zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen. Gelet op de wetsgeschiedenis en -systematiek staat aan deze laatste mogelijkheid niet in de weg dat een eerder besluit van een vereniging van eigenaars op de voet van artikel 5:140b BW is vernietigd.
Invulling van de beoordeling van artikel 5: 140b BW zelf
Kort samengevat blijken de volgende richtlijnen voor de beoordeling van artikel 5:140b BW uit de uitspraak van het Hof:
- De rechter heeft niet de ruimte om tot een volledige inhoudelijke beoordeling van het besluit tot wijziging van de akte van splitsing te komen. Het verzoek dient limitatief te worden getoetst en niet te worden getoetst op grond van de redelijkheid en billijkheid.
- Dit is anders als het verzoek naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, doch daartoe dient dan in het verweerschrift voldoende te zijn gesteld.
- De beoordeling of een redelijke schadeloosstelling is aangeboden kan alleen als een dergelijk aanbod ook daadwerkelijk is gedaan en voor de betaling voldoende zekerheid is gesteld. Ook al zou vast staan dat verzoekers niet tot (redelijk) overleg bereid zouden zijn geweest dan belet dat een VvE niet een aanbod te doen. Geen aanbod, geen afwijzingsgrond op grond op grond van artikel 5:140b lid 3.
Het Hof heeft in deze zaak overwogen dat niet op grond van de redelijkheid en billijkheid tot afwijzing van het verzoek kan worden gekomen en het niet doen van een aanbod onder de in de uitspraak genoemde omstandigheden er niet toe kan leiden dat zich de afwijzingsgrond van artikel 5:140b lid 3 BW voordoet, ook niet in verband met de eisen van redelijkheid en billijkheid zoals die de onderlinge verhouding tussen partijen mede beheersen.
Rest dan ook de mogelijkheid van de eigenaren die de wijziging van de splitsing wel beogen tot doorlopen van de procedure op grond van artikel 5: 139 lid 1 BW en het verkrijgen van een vervangende machtiging daartoe op grond van artikel 5: 140 BW; een van de voorwaarden is dan wel dat dit verzoek tot vervangende machtiging wordt gedaan door een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | 25 juni 2013 | ECLI:NL:GHARL:2013:4467
