Lekkages in appartementen

Raad van Arbitrage voor de Bouw | 18 december 2013 | geschilnummer: 34.344 

In 2005/2006 zijn tussen de individuele leden van de VvE afzonderlijk en onderneemster koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten. Na de oplevering van het werk in 2006 zijn er lekkages ontstaan in de appartementen. De hieronder kort weergegeven uitspraak gaat onder meer in op de vraag of de gebreken binnen de onderhoudstermijn zijn gemeld, of sprake is van verjaring wat de oorzaak is van de gebreken en wie aansprakelijk is voor de kosten van herstel.

Geen melding gebreken binnen onderhoudstermijn

Onderneemster voert aan dat een van de appartementseigenaren bij een bezoek van onderneemster op 20 augustus 2012 heeft verklaard dat hij reeds van af het begin vochtproblemen heeft gehad en dat er eerst door enkele andere bedrijven werkzaamheden zijn verricht om het probleem op te lossen voordat onderneemster op de hoogte werd gesteld. Onderneemster stelt om die reden, onder verwijzing naar artikel 16 lid 1 van de algemene voorwaarden, dat de VvE haar klachtplicht heeft geschonden omdat zij de klacht niet uiterlijk binnen de onderhoudstermijn van zes maanden na oplevering schriftelijk bij onderneemster heeft gemeld. Onderneemster is van opvatting dat zij gelet daarop, op grond van artikel 16 lid 2 van deze algemene voorwaarden, niet meer aansprakelijk is voor de vochtproblemen.

Ter mondelinge behandeling heeft de VvE echter verklaard dat de vochtproblemen niet binnen zes maanden na oplevering, maar pas één of twee jaar daarna zijn ontdekt. Arbiters achten het ook gelet op de aard van de gebreken aannemelijk dat deze zich pas één tot twee jaar na oplevering, na langdurige blootstelling aan weersinvloeden, openbaarden. Gelet daarop zijn arbiters van oordeel dat de VvE haar klachtplicht als bedoeld in artikel 16 lid 1 van de algemene voorwaarden niet heeft geschonden.

 Verjaring

Ter mondelinge behandeling – tijdens de bezichtiging – heeft onderneemster nog aangevoerd dat de vordering van de VvE is verjaard omdat, als de gebreken één of twee jaar na oplevering zijn geconstateerd, er sindsdien meer dan twee jaar zijn verstreken. Ook hierin volgen arbiters onderneemster niet. In lid 1 van artikel 7:761 is bepaald dat elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd. Onderneemster heeft ter mondelinge behandeling verklaard dat de VvE in maart 2011 voor het eerst contact met haar heeft opgenomen over de vochtproblemen. Op het moment van melding van het gebrek is de verjaringstermijn pas gaan lopen. Het onderhavige geschil is op 19 februari 2013 aanhangig gemaakt. Hiermee is de verjaring gestuit.

 Oorzaak en aansprakelijkheid gebreken

De VvE verwijst naar rapporten van DHV. Hieruit volgt volgens de VvE dat er sprake is van diverse bouwkundige gebreken die aan onderneemster kunnen worden toegerekend.

Arbiters delen het standpunt van onderneemster dat de lekkages ontstaan ter plaatse van de gemetselde balusters. Tijdens de bezichtiging hebben zij waargenomen dat de grote penanten ter plaatse van de kolommen hol zijn. Aan de onderkant staan ze op een doorgaande zandstenen plaat. De loodafdichting is bij het wijzigen van het bestaande looddetail door onderneemster omhoog gebracht, daardoor is het lood boven de zandstenen plaat aangebracht waardoor verzameld water in kan stromen achter het lood en de opstaande rand van de bitumen gootbekleding. Het overige lood ter plaatse van de goot/balustrade geeft onvoldoende afdichting ten opzichte van het onderliggende metselwerk. Arbiters achten het zeer aannemelijk dat hierdoor ook de lekkages zijn ontstaan door capillaire werking en winddruk, in combinatie met de bouwhoogte.

Naar het oordeel van arbiters is ter zake sprake van een verborgen gebrek, waarvoor onderneemster aansprakelijk is. De door de VvE gevraagde verklaring voor recht, inhoudende dat onderneemster toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen die voortvloeien uit de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst, zullen arbiters dan ook uitspreken.

Herstel

Onderneemster is van opvatting dat zij nog in de gelegenheid moet worden gesteld om zelf de nodige herstelwerkzaamheden uit te voeren. De VvE heeft onderneemster echter al in maart 2011 op de hoogte gebracht van de lekkages en haar op 4 juni 2011 in gebreke gesteld in verband met, zo staat in de brief, het uitblijven van enige actie van de zijde van onderneemster. Naar aanleiding van het door DHV verrichte onderzoek (waarbij onderneemster de uitnodiging om daarbij aanwezig te zijn heeft afgeslagen) heeft de VvE onderneemster bij brief van 24 februari 2012 vergoeding van herstelkosten gevraagd. Hierop heeft de raadsman van onderneemster bij brief van 22 maart 2012 bericht dat er van bouwkundige gebreken geen sprake is en dat onderneemster niet aan het verzoek van de VvE zal voldoen. Onderneemster heeft hieraan toegevoegd dat er slechts sprake is van een ventilatieprobleem, het-geen, zoals arbiters hierboven hebben geoordeeld, niet het geval is.

Arbiters zijn van oordeel dat onderneemster na de ingebrekestelling van 4 juni 2011 in verzuim is komen te verkeren. Dat de VvE onderneemster wellicht na de brief van 24 februari 2012 niet meer zou hebben toegelaten tot het werk –zoals onderneemster stelt maar door de VvE wordt ontkend – doet daar niet aan af. Onderneemster heeft voldoende gelegenheid gehad om de oorzaak van de lekkages te achterhalen. Dat zij dit pas tijdens de inspectie op 20 augustus 2013 heeft gedaan en niet eerder is niet aan de VvE te verwijten.

De VvE heeft gelet op het verzuim van onderneemster het recht de herstelwerkzaamheden door derden op kosten van onderneemster te laten verrichten.

Onderneemster stelt zich op het standpunt dat de problemen zijn verergerd omdat de VvE zo lang heeft gewacht met het inschakelen van onderneemster. Mede gelet op het tijdsverloop meent onderneemster dat, als zij al aansprakelijk zou zijn voor enige schade, de kosten van herstel geheel voor rekening van de VvE dienen te komen. Zou er op tijd zijn geklaagd, dan had onderneemster eerder maatregelen kunnen nemen en de schade aanzienlijk kunnen beperken, zo stelt onderneemster.

Arbiters overwegen dat de stelling van onderneemster niet opgaat waar het de werkzaamheden buiten het pand betreft. Deze zijn niet omvangrijker geworden door het late inschakelen van onderneemster. Er is echter ook sprake van inpandige schade die het gevolg is van langdurige lekkages. Deze is wel toegenomen na het ontdekken van de lekkages door de VvE in 2007/2008. Arbiters zijn van oordeel dat de VvE niet voortvarend genoeg heeft opgetreden, en zijn met onderneemster van oordeel dat de schade daardoor is toegenomen. Echter ook onderneemster heeft na de melding in maart 2011 geen adequate acties ondernomen. Arbiters begroten de herstelkosten van de gevolgschade in redelijkheid op € 10.000,00 exclusief btw. Arbiters achten het redelijk dat de helft daarvan voor rekening van de VvE blijft, zodat voor onderneemster € 5.000,00 te betalen overblijft.

Scheidsgerecht: ir. P.L.M. van Hulten, A. Rongen avb en P.M. van Baalen
Gemachtigde eiseres, de VvE: mr. W.W.C.I.G. Bijveld
Gemachtigde verweerster, onderneemster: mr. J.C.I. Veerman
RvA 18 december 2013, No. 34.344