Gesplitste koop, aanneming: verkoper en aannemer niet hoofdelijk aansprakelijk

Voorzieningenrechter Rechtbank Noord Holland | 5 december 2013 | ECLI:NL:RBNHO:2013:11747

Een bedrijvengebouw wordt herontwikkeld tot hoogwaardige bedrijfsunits, die als appartementsrecht worden verkocht. Daarbij worden met de kopers van de units separate koop- en aannemingsovereenkomsten gesloten met de ontwikkelaar als verkoper en een afzonderlijke aannemer als bouwer. De overeenkomsten verwijzen naar elkaar als onlosmakelijk aan elkaar verbonden.  De verkoop stagneert. De gemeenschappelijke gedeelten worden niet naar de wens van kopers opgeleverd. Zij spreken daartoe de aannemer en de verkoper aan stellende, dat feitelijk sprake is van één koop- en aannemingsovereenkomst tussen de kopers enerzijds en ontwikkelaar en de bouwer anderzijds, waardoor zij elk hoofdelijk kunnen worden aangesproken op tekortkomingen in de nakoming van de koop- en aannemingsovereenkomst.

De voorzieningenrechter volgt de kopers niet in deze stelling:

Kopers hebben onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat partijen bij de betrokken overeenkomsten beoogden om met verwijzing in de beide overeenkomsten naar de andere overeenkomst met gebruik van de bewoordingen “onverbrekelijk onderdeel” resp. “onlosmakelijk verbonden” tot uitdrukking te brengen dat er sprake is van één koop- en aannemingsovereenkomst, waarbij aan Excentria en Regiobouw als partijen te ener zijde hoofdelijk aansprakelijkheid op zich namen voor de nakoming van elkaars verplichtingen. Ook zijn geen feiten gesteld waaruit volgt dat Hoogstede c.s. hebben aangenomen en redelijkerwijze hebben kunnen aannemen dat de overeenkomsten aldus dienen te worden opgevat. Bij die stand van zaken moet worden teruggevallen op de tekst van de overeenkomsten in de context van het project in relatie waartoe ze zijn aangegaan.

Redelijke uitleg van de bedoelde bepalingen leidt dan tot de slotsom dat partijen zijn overeengekomen dat de kopers instemmen met de door de ontwikkelaar in de arm genomen aannemer en dat de kopers zich verplichten om met deze aannemer een aannemingsovereenkomst te sluiten die strekt tot uitvoering van de bouwwerkzaamheden die in het kader van de projectontwikkeling op de gebruikelijke wijze door de projectontwikkelaar worden gespecificeerd. De koppeling van de beide overeenkomsten aan elkaar bedoelt tot uitdrukking te brengen dat kopers alleen een koopovereenkomst kunnen sluiten indien zij ook een aannemingsovereenkomst sluiten en dat het einde van de ene overeenkomst ook het einde van de andere overeenkomst betekent.  Nu voorts noch in de koopovereenkomst, noch in de aannemingsovereenkomst bepalingen met betrekking tot hoofdelijke aansprakelijkheid zijn opgenomen, moet het ervoor gehouden worden dat de ontwikkelaar slechts aan te spreken is op nakoming van de koopovereenkomst en de aannemer slechts aangesproken kan worden op nakoming van de aannemingsovereenkomst.

Klik hier voor Voorzieningenrechter Rechtbank Noord Holland | 5 december 2013 | ECLI:NL:RBNHO:2013:11747