Dakterras: a never ending story?

Rechtbank Amsterdam | 29 oktober 2013 | ECLI: RBAMS:2013:7428

Dakterrassen bij appartementencomplexen hebben al voor heel wat problemen gezorgd. Vaak moet de rechter er aan te pas komen om over de zaak te oordelen en uitspraak te doen.(1) Te denken valt aan de volgende kwesties: is een eigenaar wel gerechtigd een dakterras aan te leggen? Of: is de vergadering van eigenaars bevoegd te besluiten een gemeenschappelijk dak aan één eigenaar exclusief in gebruik te geven om daarop een dakterras aan te leggen?

De casus

Eind vorig jaar speelde opnieuw een geval met een dakterras. De sector kantonrechter in Amsterdam moest zich over de zaak buigen. Wat was er aan de hand? Een eigenaar van een appartement op de eerste verdieping wil zijn dakterras vergroten door dit uit te breiden op het aangrenzende, boven bergingen gelegen, dak. Dit dak behoort tot de gemeenschappelijke delen van het complex. De bewuste eigenaar laat dit verzoek op de agenda zetten. De vergadering besluit (in 2010) – onder voorwaarden – in te stemmen met het verzoek. Vervolgens verkoopt de eigenaar zijn appartement aan een ander.

De nieuwe eigenaar is van plan om vlonders op het betreffende (gemeenschappelijke) dak aan te leggen en dient daartoe een verzoek in. In een VvE-vergadering (in 2013) wordt besloten daartoe toestemming te verlenen. Een mede-eigenaar binnen het complex is daarover not amused. Deze verzoekt de kantonrechter – tijdig – het besluit te vernietigen.(2) Hoofdargumenten daarvoor zijn dat (i) uitbreiding van het dakterras zonder aanpassing van de splitsingstekening niet is toegestaan en (ii) de vergadering van eigenaars niet bevoegd is een gemeenschappelijk deel in exclusief gebruik te geven aan één appartementseigenaar.

De rechter

De kantonrechter komt allereerst tot het oordeel dat het besluit voortborduurt op genoemd besluit uit 2010. Naar de mening van de rechter is dit besluit uit 2010 nietig, omdat het dak blijkens de splitsingsakte onderdeel uitmaakt van de gemeenschappelijke gedeelten. Uitvloeisel daarvan is dat iedere eigenaar gebruik mag maken van het desbetreffende dak conform de bestemming daarvan.(3) De conclusie kan dan ook niet anders zijn dan dat dit gegeven eraan in de weg staat dat het gemeenschappelijk dak exclusief door één eigenaar wordt gebruikt.

Maar de vergadering is toch bevoegd om regels te stellen ten aanzien van het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten? (4) Dat klopt inderdaad, maar deze bevoegdheid gaat niet zover dat daardoor in strijd mag worden gekomen met het bepaalde in het splitsingsreglement. En dat laatste is bij het besluit van 2010 wel het geval.(5)

De kantonrechter is daarom van oordeel dat het besluit van 2013 voortbouwt op het (nietige) besluit van 2010. Om deze en andere redenen is de rechter van mening dat het besluit van 2013 in strijd is met de redelijkheid en billijkheid (6) en daarom vernietigt hij dit besluit.

Ten slotte

De besproken kwestie heeft alles van doen met het thema: ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten. Niet het gemakkelijkste onderdeel van het appartementsrecht. Een onderwerp ook waarover zowel in de literatuur als in de jurisprudentie verschillend wordt gedacht. Tummers en Mertens schreven een boeiend artikel over deze materie.(7) Kernvraag voor hen is of de (exclusieve) ingebruikgeving is te kwalificeren als een beschikkingsdaad of een beheersdaad.

Om discussies op dit punt op voorhand zo veel mogelijk de pas af te snijden kan het een optie zijn om reeds in de splitsingsakte op te nemen dat de vergadering (al dan niet met een gekwalificeerde meerderheid van de stemmen) tot een dergelijke ingebruikgeving bevoegd is.

Rechtbank Amsterdam | 29 oktober 2013 | ECLI: RBAMS:2013:7428

VOETNOTEN

1. Recente uitspraken zijn Rb. Dordrecht, 6 juni 2012, ECLI:NL:RBDOR:2012:BW8021 en Rechtbank Rotterdam, 3 april 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:CA1486 (ook met noot gepubliceerd op VvERrecht.nl).
2. Artikel 5:130 BW dat een nadere regeling bevat van artikel 2:15 BW
3. Zo is bepaald in het splitsingsreglement.
4. Artikel 5:128 BW.
5. De splitsingsakte, die het –reglement bevat, staat gelijk met de statuten. Gevolg daarvan is dat het daarmee strijdige besluit nietig is (artikel 5:129 BW jo. artikel 2:14 BW). Vgl. Gerechtshof Arnhem, 18 juni 1998, NJ 1999, 437.
6. Artikel 2:8 BW
7. J.B.C. Tummers en R.F.H. Mertens, ‘Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten in een appartementensplitsing’, NTBR februari 2012, p. 58 e.v.

Over de auteur

Andre van Huffelen

André van Huffelen is senior paralegal commercieel vastgoed bij Van der Stap Notarissen B.V. en publiceert regelmatig over civiel- en fiscaalrechtelijke onderwerpen op vastgoedgebied.