Vordering VvE tot staken bordeel in appartement verjaard

Rechtbank Rotterdam | 23 januari 2013 | ECLI:NL:RBROT:2013:BZ3254

De eigenaar van een appartement vordert kort weergegeven dat de VvE kosten van herstel aan gemeenschappelijke gedeelten aan haar vergoedt. De VvE voert verweer en vordert in reconventie onder meer de eigenaar te verbieden het appartement anders dan als cafébedrijf te gebruiken, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

 

Gebruik als bordeel in strijd met bestemming cafébedrijf met magazijn

Over de vraag of het het gebruik van het appartement en het souterrain als seksinrichting in strijd is met de splitsingsakte oordeelt de rechtbank als volgt:

Daartoe dient te worden uitgelegd wat is bedoeld met het in de splitsingsakte voorgeschreven gebruik als “cafébedrijf met toebehoren op de begane grond, en een magazijn met toebehoren in de kelder”. De tekst van de splitsingsakte is opgesteld ten behoeve van (toekomstige) appartementseigenaars en heeft in dat kader een lange geldigheidsduur voor een wisselende groep appartementseigenaars. In de regel zullen de (meeste) appartementseigenaren niet betrokken zijn geweest bij de totstandkoming van de splitsingsakte, zodat voor hen niet kenbaar is wat de onderliggende bedoeling van de daarin opgenomen bepalingen is. De inhoud van de splitsingsakte zal aldus moeten worden uitgelegd naar objectieve maatstaven en zoals degenen voor wie de regeling geschreven is, deze zullen begrijpen, ook in het licht van de bewoordingen van de gehele tekst van de splitsingsakte. Dat betekent dat de hier bedoelde bepaling, in de context van de totale splitsingsakte, grammaticaal dient te worden uitgelegd. Tegen de achtergrond hiervan, oordeelt de rechtbank dat het begrip “cafébedrijf met magazijn” zich bezwaarlijk laat uitleggen als seksinrichting. Bij een cafébedrijf staat, uitgaande van de letterlijke betekenis van deze term, de ontvangst van klanten met het doel in het café iets te drinken en/of nuttigen en in contact te komen met andere cafébezoekers centraal. De aard van de door een seksinrichting geleverde diensten wijkt hiervan sterk af. Het door (de huurder van) de eigenaar gemaakte gebruik van het appartement is dan ook strijdig met de splistingsakte. Voorts sluit het gebruik van de kelder als “magazijn met toebehoren”, uitgelegd naar de hiervoor weergegeven objectieve maatstaven, uit dat de kelderverdieping voor de bezoekers van het café toegankelijk is. Dat wordt, anders dan de eigenaar heeft aangevoerd, niet anders doordat in de tekening behorende bij de splitsingsakte als zodanig aangeduide kamers zijn ingetekend. Aangenomen moet worden dat daarmee slechts is aangegeven dat zich in de kelder verschillende vertrekken bevinden. Dat zegt evenwel niets over het gebruik van de kelder als magazijn en staat aan een dergelijk gebruik ook niet in de weg. Het betrekken van de kelderetage bij de primaire exploitatie van het bedrijf, dat wil zeggen op zodanige wijze dat de kelder voor de klanten van het bedrijf toegankelijk is en dus onderdeel is van de voor het publiek toegankelijke ruimte, is dan ook strijdig met de splitsingsakte. De VvE is in beginsel dan ook gerechtigd om aan deze onrechtmatige situatie een einde te maken.

Vordering verjaard

Toch wordt de vordering afgewezen, want deze is naar het oordeel van de rechtbank verjaard:

 De eigenaar heeft evenwel aangevoerd dat de vordering van de VvE tot beëindiging van de hiervoor omschreven onrechtmatige situatie is verjaard op grond van artikel 3:306 BW. De eigenaar heeft daartoe aangevoerd dat het appartement al minimaal 20 jaar wordt gebruikt als seksinrichting. Volgens de eigenaar wordt daarbij het souterrain ook al sinds 1983 gebruikt voor de ontvangst van klanten. De VvE heeft betwist dat al meer dan 20 jaar ter plaatse een seksinrichting is gevestigd. Voorts is volgens de VvE het souterrain pas sinds 2008 als zodanig in gebruik. De rechtbank overweegt als volgt. De vordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand verjaart ex artikel 3:314 juncto 3:306 BW na verloop van 20 jaren. Uit artikel 3:314 BW volgt dat de verjaringstermijn aanvangt op de dag volgend op de dag waarop de onmiddelijke opheffing van de onrechtmatige toestand kan worden gevorderd. Dat is in dit geval de dag volgend op de dag waarop het appartement en het souterrain voor het eerst op voor de leden van de VvE kenbare wijze zijn gebruikt als seksinrichting.

De eigenaar slaagt vervolgens in het bewijs van haar stelling, dat sprake is van verjaring aan de hand van onder meer een huurovereenkomst uit 1983, een vergunning voor het exploiteren van een seksinrichting uit 1984 en verklaringen van de exploitant. De VvE heeft deze stellingen niet gemotiveerd kunnen weerleggen. Daarop stelt de rechtbank vast, dat de verjaring van artikel 3:314 BW in 1983, althans uiterlijk medio 1984 is aangevangen. Verder oordeelt de rechtbank dat gesteld noch gebleken is dat het gebruik van het appartement en souterrain als seksinrichting op enig moment is gestaakt. Evenmin is gebleken dat de verjaring op enig moment is gestuit. Dat betekent dat de rechtsvordering tot opheffing van de hier bedoelde onrechtmatige situatie in 2003 of medio 2004 is verjaard. Dat leidt ertoe dat de vorderingen van de VvE tot het verbieden aan de eigenaar om het appartement en het souterrain anders te gebruiken dan overeenkomstig de in de splitsingsakte omschreven bestemming worden afgewezen.

Volledige uitspraak: Rechtbank Rotterdam | 23 januari 2013 | ECLI:NL:RBROT:2013:BZ3254