Verrekening vordering met aandeel in gemeenschappelijke vordering

Raad van Arbitrage voor de Bouw | 27 juni 2013 | geschilnummer 33.421

 De woning van opdrachtgevers is onderdeel van een appartementencomplex. Aanneemster (inmiddels failliet) heeft het gehele complex gebouwd, doch niet voltooid. Na stopzetting van de werkzaamheden door aanneemster, moesten er nog werkzaamheden verricht worden. Voor de afbouw van het gemeenschappelijke gedeelte hebben opdrachtgevers een financiële bijdrage geleverd van € 59.277,00. Opdrachtgevers stellen dat zij deze bijdrage mogen verrekenen met hetgeen zij nog verschuldigd zijn aan aanneemster, zodat zij dit verrekeningsverweer ook kunnen tegenwerpen aan A. als pandhouder.

A. stelt dat aanneemster de vorderingen van aanneemster op opdrachtgevers aan haar stil heeft verpand. Op 30 juli 2009 heeft A. aan opdrachtgevers van de verpanding mededeling gedaan. A. betwist dat opdrachtgevers deze vordering kunnen verrekenen met haar vordering. De vordering van opdrachtgevers heeft namelijk betrekking op de algemene ruimten en die komt toe aan de VvE. De diverse appartementseigenaren hebben slechts een aandeel in deze gemeenschappelijke vordering. Opdrachtgevers kunnen slechts tot verrekening overgaan indien zij hier toestemming van de VvE voor hebben. Die eventuele toestemming zal hun echter niet baten daar de overname van de vordering dan immers na de faillietverklaring is gebeurd. Opdrachtgevers kunnen de vordering niet verrekenen.

Arbiters overwegen het volgende. Opdrachtgevers hebben met aanneemster een aannemingsovereenkomst gesloten. Op grond hiervan heeft aanneemster de verplichting tot het realiseren van het appartementencomplex. Aanneemster heeft, in de relatie met opdrachtgevers, niet enkel de taak op zich genomen om het deel dat voor het uitsluitende gebruik van opdrachtgevers is bestemd te realiseren, maar ook de overige delen van het appartementencomplex. Het verweer dat de VvE het beheer voert over de gemeenschap is derhalve niet relevant. Opdrachtgevers spreken A. niet aan in hun hoedanigheid van eigenaren van een appartementsrecht, maar zij spreken A. (de pandgerechtigde) aan als opdrachtgevers van aanneemster. Dat de overeenkomst tussen opdrachtgevers en aanneemster tot gevolg heeft dat er een appartementencomplex wordt opgericht, wijzigt aan deze overeenkomst niets. Opdrachtgevers kunnen aanneemster nog immer uit hoofde van deze aannemingsovereenkomst aanspreken. Opdrachtgevers behoeven dan ook geen toestemming van de VvE voor het incasseren van een vordering c.q. voor het voeren van verweer. Evenmin nemen zij een vordering over van de VvE. Zij zijn zelf rechthebbende van de vordering die zij thans verrekend wensen. Het verweer van A. faalt.

A. stelt dat deze vordering van opdrachtgevers niet is onderbouwd.  Door opdrachtgevers is een overzicht van de verdeling van de afbouwkosten overgelegd. De totale afbouwkosten waren € 448.836,00, inclusief btw. Hiervan hebben opdrachtgevers € 59.277,00 gedragen. Bij de verdeelstaat van productie 13 zit ook een raming van de afbouw van de gemeenschappelijke onderdelen. Dit is een voldoende gedetailleerd overzicht. Door A. is niet aangegeven op welke onderdelen dit overzicht incorrect is, terwijl zij hier afdoende toe in de gelegenheid is gesteld. Arbiters ontwaren ook geen onvolkomenheden. Arbiters gaan derhalve uit van de juistheid.

De vordering van opdrachtgevers wordt toegewezen. Zij mogen deze verrekenen met hetgeen zij moeten betalen aan A.. Het verrekeningsverweer slaagt derhalve.

Scheidsgerecht: mr. J.P. Fokker, ir. J.C.B. Robers en ing. J. Bras
Gemachtigde eiseres in conventie, verweerster in reconventie, A: aanvankelijk mr. B. Besseling en mr. B. van Eijk
Gemachtigde verweerders in conventie, eisers in reconventie: mr. M.F.H. van Delft
RvA 27 juni 2013, No. 33.421