Verhuur van appartementen onder de Leegstandwet

Sinds 1 juli 2013 zijn de mogelijkheden om woningen onder de Leegstandwet te verhuren verruimd. Dat is ook voor eigenaren van appartementen aantrekkelijk. Leegstaande appartementen die te koop staan kunnen met een vergunning onder de Leegstandwet nu aantrekkelijker dan voorheen worden verhuurd.

Leegstandwet

In artikel 15 van de Leegstandwet is bepaald, dat burgemeester en wethouders aan eigenaren een vergunning kunnen verlenen tot het aangaan van een huurovereenkomst voor een woonruimte in een voor verkoop bestemde woning die kort gezegd leegstaat. De vergunning wordt verleend voor de duur van vijf jaar indien van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij de woning op een andere manier dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting en indien de eigenaar aantoont, dat de te verhuren woonruimte in voldoende mate zal worden bewoond. De eigenaar zal bovendien moeten aantonen dat hij slechts voor één andere leegstaande woonruimte een nog geldende vergunning heeft op grond van de Leegstandwet. Dat betekent, dat een eigenaar maximaal twee woningen met de Leegstandwet kan verhuren.

Hoofdregel: géén huurbescherming onder Leegstandwet

Een belangrijk verschil met de gewone huurovereenkomst is, dat de regels over huurbescherming van de huurder niet gelden bij verhuur ingevolge de Leegstandwet. Op grond van artikel 16 van de Leegstandwet wordt de huurovereenkomst aangegaan voor tenminste zes maanden en moet de huurder een opzegtermijn van ten hoogste één maand in acht nemen. Voor de verhuurder geldt, dat de opzegtermijn niet korter mag zijn dan drie maanden. De leegstandsverhuur eindigt in elk geval op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Verder bepaalt de Leegstandwet, dat de bepalingen van het huurrecht woonruimte met betrekking tot onder meer huurprijsbescherming, onderhuur, woningruil en opzeggingsbescherming niet gelden.

Dat is belangrijk, want bij een gewone huurovereenkomst gelden deze regelingen ter bescherming van de huurder wel. Zo kan de verhuurder een gewone huurovereenkomst slechts opzeggen, indien één van de in de wet genoemde opzeggingsgronden zich voordoet, zoals geen goed huurderschap en dringend eigen gebruik. Uit de rechtspraak blijkt, dat rechters terughoudend zijn in het toepassen van de gronden, zodat de huurder van woonruimte effectief gebruik kan maken van de bescherming die de wet hem biedt. Kort weergegeven: als een huurder van woonruimte de huur betaalt, geen overlast veroorzaakt en er doen zich geen bijzondere omstandigheden voor bij de verhuurder, dan kan de verhuurder de huur niet beëindigen, zelfs niet als voor bepaalde tijd verhuurd is. De huurder heeft ook dan huurbescherming. Verder heeft de huurder recht op een maximaal redelijke huurprijs, waarvan de hoogte bij wet gereguleerd is en heeft de huurder het recht op woningruil en onderverhuur. Ook kan de verhuurder de huurovereenkomst niet opzeggen als hij een koper heeft gevonden voor het appartement. Immers, op grond van artikel 7:226 BW breekt overdracht van het gehuurde de huurovereenkomst niet, zodat het appartement nog slechts in verhuurde staat kan worden verkocht met alle gevolgen voor de waarde van het appartement van dien. Het is om die redenen dat veel verkopers van leegstaande woningen voorheen huiverig waren voor tijdelijke verhuur. Met de verruimde mogelijkheden onder de Leegstandwet is daar nu een passend alternatief voor aanwezig. Overigens is het niet zo, dat álle bepalingen van het huurrecht bij leegstandverhuur terzijde worden gesteld. Veel bepalingen blijven onverminderd gelden, zoals voorschriften met betrekking tot gebreken aan het gehuurde en servicekosten.

Voor woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning, die leeg is komen te staan, geldt dat de vergunning voor vijf jaar wordt verleend en dat die vergunning niet kan worden verlengd. Het is mogelijk de huurovereenkomst voor een kortere periode te sluiten. Voor een langere periode dan 5 jaar verhuren is niet mogelijk. In de Leegstandwet is namelijk bepaald, dat indien de huurder na het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, dat dan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat waarop titel 4 afd. 5 van Boek 7 BW van toepassing is, mét de hierboven vermelde vergaarde consequenties.

Huurprijs boven de ‘puntenhuur’

Op grond van de aangepaste Leegstandwet is het met ingang van 1 juli 2013 mogelijk om met een vergunning ingevolge de Leegstandwet een huurprijs die hoger ligt dan de puntenhuur te bedingen. Dat is voor veel verhuurders noodzakelijk, omdat bij verhuur van het appartement de hypotheekrenteaftrek doorgaans vervalt. De puntenhuur dekt in veel gevallen de bruto maandlasten van het appartement niet. Om die reden vormde tijdelijke verhuur ingevolge de Leegstandwet van leegstaande appartementen vaak geen aantrekkelijk alternatief. Nu is het mogelijk om tegen de werkelijke kosten vermeerderd met de aan de VvE verschuldigde servicekosten een appartement te verhuren voor de duur van maximaal vijf jaar. In de overeenkomst kan worden bepaald, dat de verhuurder de huur kan opzeggen indien en zodra hij een koper gevonden heeft.

Om onder het regime van leegstandsverhuur te vallen, is het noodzakelijk, dat de vergunning ingevolge de Leegstandwet voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst aangevraagd en verkregen is van burgemeester en wethouders. Ook is het noodzakelijk, dat het voor de huurder zondermeer voor en bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk is, dat het tijdelijke verhuur ingevolge de Leegstandwet betreft, en dat de huurder om die reden geen huurbescherming geniet. De overeenkomst zal dat in zeer duidelijke bewoordingen (in de aanhef) moeten vermelden, onder het aanhechten van de vergunning. Verder komt het aan op de juiste bewoordingen in de huurovereenkomst, onder meer voor wat betreft de duur van de overeenkomst en opzegtermijnen die partijen in acht moeten nemen. Voldoet de huurovereenkomst niet aan deze vereisten, dan kan sprake zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waarop de huurbeschermingsbepalingen wél van toepassing zijn.

Hypotheekvoorwaarden: voorafgaande toestemming bank vereist

De eigenaar van een leeg en te koop staand appartement die zijn appartement wil verhuren, moet bovendien rekening houden met een eventueel toestemmingsvereiste in de hypotheekvoorwaarden van de bank. Doorgaans bepalen de hypotheekvoorwaarden, dat verhuur slechts mogelijk is na voorafgaande toestemming van de bank. Banken zullen eveneens verlangen, dat een vergunning ingevolge de Leegstandwet voorhanden is en kunnen nadere voorwaarden stellen aan de inhoud van de huurovereenkomst, de hoogte van de huurprijs en onder meer de bankrekening waarop de huurpenningen worden geïnd door de verhuurder.

Huurdersverklaring voor VvE

In de regel is de eigenaar van een appartement bevoegd dit aan een derde te verhuren na ondertekening van een verklaring door de huurder dat deze het huishoudelijk reglement en besluiten van de VvE zal naleven en overhandiging van deze verklaring aan het bestuur van de VvE. Een eigenaar wordt volgens artikel 35 lid 1 Modelreglement 2006 geacht daaraan te hebben voldaan indien de huurdersverklaring is opgenomen in de huurovereenkomst en een kopie of een uittreksel van deze overeenkomst in tweevoud aan het bestuur is verstrekt. Het is verder raadzaam om bij het sluiten van de huurovereenkomst te verwijzen naar het splitsingsreglement en eveneens een exemplaar van het eventueel geldend huishoudelijk reglement aan de huurovereenkomst te hechten met de bepaling, dat de huurder van de bepalingen van dit reglement kennis genomen heeft en deze zal naleven.

Ballotageregeling

Bijzondere aandacht moet tenslotte nog worden besteed aan serviceflatcomplexen waarbij in de splitsingsreglementen niet zelden ballotageregelingen zijn opgenomen. In dat geval is het zaak om de kandidaat-huurder(s) voorafgaand ter goedkeuring aan het bestuur of de ballotagecommissie voor te dragen.

Met de verruiming van de verhuurmogelijkheden bij leegstaande, te koop staande appartementen beoogt de regering eigenaren van te koop staande woningen in de woningcrisis tegemoet te komen. De mogelijkheid om appartementen voor ten hoogste vijf jaar zonder huurbescherming en tegen een zelf te bepalen huurprijs te verhuren, kan inderdaad worden beschouwd als een effectief middel om dubbele woonlasten te voorkomen zolang een appartement niet verkocht is.