Servicekostenbijdrage recreatiepark (IV): Betalingsplicht bij niet gesplitst complex

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden |12 maart 2013 | ECLI:NL:GHARL:2013:BZ4116

Wat indien een complex niet in appartementsrechten is gesplitst (denk aan een vakantiepark met zelfstandige woningen) en er wel gemeenschappelijke belangen zijn (denk aan beheer van het park en groenonderhoud)? Welke rechtens afdwingbare verplichtingen zijn er dan? Wat is dan de rechtskracht van bepalingen in de akte van levering? Zijn eigenaren na opzegging van het lidmaatschap van een dergelijke vereniging gehouden financieel bij te blijven dragen aan de voorzieningen op het park waar zij wel en waar zij geen gebruik van maken?

Indien een complex niet in appartementsrechten is gesplitst, zijn eigenaren vrij hun lidmaatschap van een vereniging die de gemeenschappelijke belangen van een complex behartigt, op te zeggen. Immers titel 9 van boek 5 is dan niet van toepassing en wel de dwingendrechtelijke regeling van artikel 2:35 BW: een eigenaar heeft dan het recht op een vrije in- en toetreding als lid van die ‘gewone’ vereniging. Een eigenaar van een appartementsrecht heeft een kwalitatief lidmaatschap met de Vereniging van Eigenaars als bedoeld in artikel 5:124 BW. Dit lidmaatschap kan niet vrij worden opgezegd gedurende de periode dat het lid eigenaar is van dat appartementsrecht. De eigenaar is van rechtswege lid na verkrijging van de eigendom en dit lidmaatschap eindigt na eigendomsoverdracht aan een derde van dit appartementsrecht.

Het dwingendrechtelijk karakter van artikel 2:35 BW brengt met zich mee dat bepalingen in een akte van levering met betrekking tot het verbod tot opzegging van een lidmaatschap van een dergelijke vereniging nietig zijn en het lidmaatschap ondanks de contractuele beperking toch kan worden opgezegd. Enige boete die daarbij zou zijn overeengekomen wordt dan ook niet verbeurd als gevolg van een opzegging van het lidmaatschap.

Dit laat overigens onverlet de rechtsgevolgen van een onderdeel van een rechtsgeldig overeengekomen bepaling dat niet in strijd is met enig dwingendrechtelijke bepaling.

De uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 12 maart 2013 ECLI:NL:GHARL:2013:BZ4116 heeft betrekking op een complex dat niet in appartementsrechten is gesplitst. Een Villapark met 108 percelen met vakantiewoningen, die in eigendom zijn van individuele eigenaren. Een vereniging van eigenaren voert het beheer van het park en het groenonderhoud. Alle eigenaren zijn bij koop toegetreden als lid tot de vereniging. 11 eigenaren hebben hun lidmaatschap opgezegd.

Uitgangspunt in deze uitspraak van het hof is dat de opzeggingen rechtsgeldig hebben plaatsgevonden en de lidmaatschappen zijn beëindigd, nu het hier een niet in appartementsrechten gesplitst complex betreft. Hiervan uitgaande is er echter een onduidelijke situatie op het betreffende park ontstaan. Als leden van de vereniging, door het hof aangeduid met de term ‘VVE’ – terwijl voor de Vereniging van Eigenaars ex artikel 5:124 BW veelal de term ‘VvE’ wordt gebruikt – betaalden de voormalig leden een bijdrage aan de VVE voor het beheer van het park en het groenonderhoud. Na beëindiging van het lidmaatschap blijft sprake van gebruik door niet leden van voorzieningen waarover betreffende VVE het beheer voert. De voormalig leden stellen zich op het standpunt alleen een vergoeding te zijn verschuldigd voor die voorzieningen waar zij gebruik van maken en die zijn gemoeid met het in stand houden van de kwaliteit van het park; de VVE heeft dit bestrijdt. Door het hof wordt vervolgens beoordeeld of sprake is van een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking dan wel onrechtmatige daad dan wel dat er sprake is een plicht tot betaling op grond van een contractueel beding.

Gehouden bestaande verplichtingen jegens de VVE na te komen op grond van een overeengekomen derdenbeding

Van een plicht tot betaling op grond van een contractueel beding is sprake bij 9 van de eigenaren van villa’s die hun lidmaatschap hebben beëindigd. Bij die eigenaren bevatten de aktes van levering een bepaling waarin de situatie na opzegging van het lidmaatschap, middels een derdenbeding, is geregeld. Met deze bepaling wordt geanticipeerd op de situatie van opzegging van het lidmaatschap. Het hof heeft geoordeeld dat op grond van deze bepaling de voormalig leden gehouden worden de bestaande verplichtingen jegens de VVE na te komen.

Het verweer van de uitgetreden leden dat er geen geldig derdenbeding tot stand gekomen is en de uitgetreden leden nimmer de intentie hebben gehad een derdenbeding aan te gaan en zij zich daarvan ook niet bewust geweest, is door het hof verworpen op grond van het volgende.

1. Artikel 6:253 BW stelt geen bijzondere eisen aan de geldigheid van een derdenbeding. Voldoende is dat de ene partij (de stipulator: de VVE,) het recht ten behoeve van een derde bedingt, dat zijn wederpartij (de promissor: de leden), zich dienovereenkomstig jegens de derde verbindt en dat de derde het beding aanvaardt.
2. Uit HR 1 oktober 2004, LJN:AO9496, blijkt dat voor de geldigheid van het derdenbeding niet noodzakelijk is dat zulks door de betrokken partijen bewust is beoogd

Het hof oordeelt dan ook dat een beroep op het derdenbeding niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

De uitgetreden leden stellen zich subsidiair op het standpunt dat het derdenbeding nietig is, omdat het onderdeel uitmaakt van een nietig kettingbeding. Ook dit mag de uitgetreden leden niet baten. Het hof oordeelt dat het derdenbeding alleen nietig is in zoverre het de koper van een villa verplicht lid te worden dan wel te blijven van de VVE. Voor het overige blijft het derdenbeding naar het oordeel van het hof onverkort in stand, nu de bewuste bepaling nu juist voorziet in de situatie dat het lidmaatschap van de vereniging is geëindigd.

Meer subsidiair stellen de voormalig leden dat, zo er al een geldig derdenbeding tot stand is gekomen, hierin slechts is opgenomen dat zij zich moeten “richten” naar de bestaande verplichtingen van de VVE, maar niet dat de uitgetreden leden op financiële wijze dienen bij te dragen in de bestaande verplichtingen van de VVE. Het beding kan daarom geen grondslag bieden voor de vordering van de VVE.

Het hof acht in het onderhavige geval van belang dat, naar vaststaat:

  • de uitgetreden leden van meet af aan hebben geweten dat zij dienden bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten voor het onderhoud van het park. Daaronder vielen ook de kosten die thans voor de uitgetreden leden de steen des aanstoots vormen, te weten het zwembad, de visvijver en daarmee een groot deel van de kosten van beheer van het park;
  • voor (het overgrote deel) van de kopers van de villa’s de verhuurmogelijkheden een rol hebben gespeeld en dat het zwembad de aantrekkelijkheid van het park voor potentiële huurders zou verhogen. Dat de uitgetreden leden hun villa niet (meer) verhuren maakt dit niet anders;
  • Bij aankoop van de villa’s mochten alle eigenaren ervan uitgaan dat iedere eigenaar een gelijk deel van de kosten zou betalen.

Het hof is dan ook van oordeel dat de uitgetreden leden in redelijkheid moeten kunnen begrijpen dat de VVE een groot belang heeft bij de continuering van de financiële bijdrage van alle eigenaren en de woorden “richten naar” in het geheel van de bepaling zo moet worden uitgelegd dat de uitgetreden leden de bestaande verplichtingen moeten nakomen. Uit het derdenbeding volgt uitsluitend een plicht tot nakomen van bestaande verplichtingen en brengt geen verplichtingen met zich die voortvloeien uit na beëindiging van het lidmaatschap door de VVE gesloten overeenkomsten.

Bij bovenstaande beoordeling heeft het hof nog wel van belang geacht dat de afspraken tussen partijen al sinds 2003 zijn gemaakt en deze op 25 september 2008 in een schriftelijke overeenkomst zijn vastgelegd, welke overeenkomst, anders dan de uitgetreden leden stellen, op de Algemene Ledenvergadering van 29 maart 2008 aan de orde geweest.

Gehouden bestaande verplichtingen jegens de VVE na te komen op grond van ongerechtvaardigde verrijking dan wel onrechtmatig handelen?

In de leveringsakten van twee eigenaren van villa’s ontbreekt het hiervoor bedoelde derdenbeding Dit brengt met zich dat die eigenaren niet contractueel gehouden zijn tot nakoming van het beding. Ook worden de leden niet langer verplicht geacht een volledige bijdrage aan de VVE te voldoen, nu de uitgetreden leden sinds hun rechtsgeldige beëindiging van het lidmaatschap van de VVE niet meer gebonden zijn aan de inhoud van de statuten.

Betreffende uitgetreden leden behoeven niet langer bij te dragen aan de voorzieningen waarvan zij geen gebruik van maken. Dit levert geen grond op voor het slagen van een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking. Evenmin handelen genoemde eigenaren onrechtmatig door niet voor de betreffende voorzieningen te betalen. Wel dient uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking en onrechtmatig handelen te worden bijgedragen aan voorzieningen waarbij zij wel belang hebben.

Tot zover deze uitspraak over mogelijke rechten en plichten als gevolg van gemeenschappelijke belangen bij een niet in appartementsrechten gesplitst complex.

Volledige uitspraak: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden |12 maart 2013 | ECLI:NL:GHARL:2013:BZ4116

Meer jurisprudentie met commentaar over doorbetalen van servicekosten in recreatieparken op VvERecht.nl:
Servicekostenbijdrage recreatiepark (I): ongerechtvaardigde verrijking
Servicekostenbijdrage recreatiepark (II): doorbetalen krachtens derdenbeding
Servicekostenbijdrage recreatiepark (III): aanvullende werking redelijkheid en billijkheid