Gebrekkige fundering appartement levert non-conformiteit op

Rechtbank Amsterdam | 27 juni 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:7062

De verkoper van een appartement verwijst voorafgaand aan de verkoop van een appartement voor wat betreft de fundering naar een rapport en een brief van de gemeente waaruit blijkt, dat de fundering klasse II geeft. In algemene zin houdt die funderingsklasse in, dat gedurende 25 jaar geen ingrijpende herstelwerkzaamheden aan de fundering worden voorzien.  Ook verwijst de verkoper naar notulen van de algemene ledenvergadering van de VvE, waarin met betrekking tot de toestand van de fundering tegenstrijdigheden te lezen zijn. Na de levering blijkt, dat de fundering op vrij korte termijn hersteld moet worden. De koper spreekt de verkoper aan op grond van non-conformiteit, dwaling en zelfs bedrog. De verkoper stelt daartegenover, dat de koper voldoende geïnformeerd was en dat, als dat niet zo zou zijn, dit te wijten is aan de afwezigheid van eigen onderzoek door de koper.

De rechtbank stelt allereerst vast dat de verkoper niet betwist heeft dat de fundering in strijd met de eerdere rapportage bij de levering niet voldeed aan klasse II, zodat daar bij de beoordeling van het geschil van uit wordt gegaan. Vervolgens is de rechtbank van oordeel, dat het verstrekken van de notulen van de VvE-vergaderingen van 2003 en 2007 door verkopers aan kopers onvoldoende is om aan te nemen, dat verkopers daarmee een voldoende voorbehoud hebben gemaakt met betrekking tot de toestand van de fundering. Als zij dat voorbehoud hadden willen maken, dan hadden verkopers dat tegenover kopers moeten expliciteren. Nu zij dat hebben nagelaten, hebben zij aan kopers niet al die inlichtingen verschaft die ter kennis van hen behoorden te worden gebracht, aldus de rechtbank. Tegen die achtergrond mochten verkopers naar de geldende verkeersopvattingen ook niet van kopers verlangen dat zij niettemin een (aanvullend) deskundigenonderzoek naar de staat van de fundering zouden doen verrichten. Ook de omstandigheid dat in opdracht van de kopers voorafgaand aan de koop een bouwkundige inspectie is verricht, maar dat daarbij de conditie van de fundering niet is bepaald, staat volgens de rechtbank niet aan het beroep op non-conformiteit van de kopers in de weg. Daaruit volgt dat het appartement bij de levering volgens de rechtbank niet de eigenschappen bezat die de kopers op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten en dat het appartement daarmee non-conform was.

Vervolgens wordt nog gediscussieerd over de grondslag van de vordering tot schadevergoeding en de vraag of toerekenbaarheid vereist is voor toewijzing van schadevergoeding. De geconstateerde non-conformiteit is volgens de rechtbank een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis als in artikel 6:74 BW bedoeld. Dit leidt tot aansprakelijkheid, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. De in het verkeer geldende opvattingen brengen onder de door de rechtbank vastgestelde omstandigheden van het geval reeds mee, dat de non-conformiteit voor rekening van de verkopers komt. Volgens de rechtbank kan derhalve in het midden blijven of de verkopers (daarnaast) een garantie hebben geschonden, respectievelijk of aan hen in subjectieve zin nog iets te verwijten valt (artikel 6:75 BW).

De uitspraak betreft een tussenvonnis, waarna partijen voortprocederen uitgaande van de aansprakelijkheid van de verkopers op basis van non-conformiteit. Dat is ongunstig voor de verkopers, maar de kopers hebben daarmee de zaak nog niet gewonnen in die zin, dat het totale aandeel van de kopers in de kosten van het funderingsherstel vergoed moeten worden door de verkopers. Immers, bij de bepaling van de hoogte van de schadevergoeding zal een vergelijking moeten worden gemaakt tussen de toestand die het appartement had en zou moeten hebben. Uitgangspunt is daarbij de minimale resterende duur waarin de fundering vrij van onderhoud geweest zou zijn bij correcte levering. Daarna komt de zaak in elk geval voor risico van de koper en kan het meezitten of tegenzitten. De rechtbank overweegt daarover reeds, dat uitgaande van de rapporten van de deskundigen die aan de kopers in het kader van de koop ter beschikking waren gesteld, herstel van de fundering niet vóór het jaar 2024 nodig zou zijn. In 1999 heeftde gemeente immers aan de fundering een levensduur van 25 jaren toegeschreven. De stelling van van de kopers dat de fundering op basis van een later rapport uit 2011 tot 2036 als onderhoudsvrij kon worden aangemerkt verwerpt de rechtbank. In dat latere rapport worden de conclusies van de gemeente bevestigd maar wordt niet tot de slotsom gekomen dat de termijn van 25 jaren (opnieuw) aanvangt. Het lijkt er dus op, dat de kopers slechts een deel van hun schade vergoed zullen krijgen. Waarschijnlijk zal de rechtbank de verglijking maken tussen herstel dat nu vereist is en herstel dat pas na 2024 zou plaatsvinden. Dat verschil bestaat uit ruim 10 jaar, voor een fundering die na herstel naar zijn aard veel langer meegaat. Het is zo beschouwd niet uit te sluiten, dat ondanks de vastgestelde non-conformiteit slechts een relatief gering deel van de herstelkosten voor toewijzing in aanmerking zal komen.

Volledige uitspraak: Rechtbank Amsterdam | 27 juni 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:7062