Beroep op splitsingsreglement in strijd met redelijkheid en billijkheid

Rechtbank Amsterdam | 25 september 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:6687

Eisers zijn eigenaar van een appartementsrecht (bedrijfsruimte) op de begane grond van een gebouw. De appartementsrechten die zien op de daar bovenliggende verdiepingen zijn eigendom van gedaagden. Door de rechtsvoorganger van eisers zijn draagmuren verwijderd op de begane grond. Ook is de vloer van de begane grond te zwaar belast. Ten gevolge hiervan is schade ontstaan aan de gemeenschappelijke delen van het pand. Eiser heeft opdracht gegeven aan een aannemer om de bouwkundige constructie van het pand te herstellen, en vordert vervolgens hoofdelijke veroordeling van de gedaagden in het deel van de kosten dat volgens het splitsingsreglement voor rekening van gedaagden komt. Eén van de gedaagden, eigenaar van het appartementsrecht rustende op de 1e verdieping (hierna: ‘gedaagde’), verweert zich met een aantal stellingen waarvan de belangrijkste in het navolgende worden besproken.

Aansprakelijkheid voor schade veroorzaakt door de voormalig eigenaar

Gedaagde stelt dat eisers zelf voor het volledige bedrag aansprakelijk zijn, nu de schade is ontstaan door het handelen van de rechtsvoorganger van de eisers. Eisers hebben volgens gedaagde met de overname van het appartementsrecht ook de aansprakelijkheid voor deze schade overgenomen.

De rechtbank overweegt dat niet gebleken is dat eisers de wijzigingen hebben doorgevoerd of hebben laten doorvoeren. Aansprakelijkheid voor de schade als gevolg van die wijzigingen rust daarom niet op eisers op grond van eigen handelen. Het uitgangspunt dat eisers voor de schade aansprakelijk zijn nu zij het appartementsrecht hebben overgenomen terwijl zij wisten, althans behoorden te weten, dat de verbouwingen die door de voormalig eigenaar waren uitgevoerd de oorzaak zijn van de gebreken, is volgens de rechtbank in zijn algemeenheid onjuist.

Geen toestemming vergadering van eigenaren

Gedaagde stelt dat zij niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de ontstane schade nu de toestemming van de vergadering van eigenaren, zoals deze wordt vereist door het splitsingsreglement, ontbreekt. De rechtbank overweegt dat gedaagde sinds 2010 wetenschap had van de scheuren en de scheefgezakte vloer in het pand, in 2011 het bouwdossier van het pand bij de gemeente heeft opgevraagd waaruit blijkt dat verrichte werkzaamheden de schade hebben veroorzaakt aan de constructie van het pand en in 2011 opdracht heeft gegeven aan NVO Bouwkeuringen haar appartementsrecht te inspecteren en het rapport daarvan heeft ontvangen, terwijl gedaagde niets heeft ondernomen binnen de VvE om de noodzakelijke herstelwerkzaamheden in gang te zetten. Ook blijkt uit de overgelegde correspondentie dat gedaagde wist dat er herstelwerkzaamheden zouden plaatsvinden. Onder deze omstandigheden is het beroep op het splitsingsreglement door gedaagde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Herstelwerkzaamheden te duur

Gedaagde heeft aangevoerd dat het geplaatste stalen portaal te duur is omdat de aannemer ook een goedkopere optie heeft opgenomen in haar rapport en dat zij van andere aannemers heeft vernomen dat met goedkoper staal ook voldoende onderstutting bereikt kan worden. Gedaagde heeft dit verweer, gelet op het gemotiveerde betoog van eisers over de keuze voor de duurdere optie, onvoldoende onderbouwd. Daarnaast brengt de tussen partijen geldende redelijkheid en billijkheid met zich dat gedaagde ook rekening dient te houden met de belangen van eisers bij de verhuur van de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand. Gelet op het onvoldoende gemotiveerd betwiste betoog van eisers dat alleen met de gekozen constructie geen verandering werd gebracht in de te verhuren oppervlakte, rechtvaardigen die belangen de duurdere optie. Bovendien heeft gedaagde geen goedkopere offerte aan eisers voorgelegd of in  het geding gebracht. De kosten van de plaatsing van het stalen portaal zijn dan ook redelijk.

Conclusie

De verweren tegen de door eisers gevorderde bijdrage in de kosten van de herstelwerkzaamheden worden verworpen, zodat de vordering jegens gedaagde toewijsbaar is.

Volledige uitspraak: Rechtbank Amsterdam | 25 september 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:6687