Uitleg van leverings- en vestigingsakten en van de splitsingsakte van een appartementsrecht: enkele kanttekeningen

Prof. mr. M.M. van Rossum en prof. mr. R.F.H. Mertens(1)*

1. Inleiding

Hoe moet een overeenkomst worden uitgelegd? Moeten we uitgaan van een grammaticale uitleg of moet, ondanks de geschreven tekst, de werkelijke bedoeling van partijen centraal staan? Hoe wordt dan de werkelijke bedoeling van partijen getraceerd en wat is rechtens indien er geen gemeenschappelijke bedoeling van partijen te achterhalen is?

De uitleg van de obligatoire overeenkomst geschiedt in het Nederlandse recht in beginsel aan de hand van het Haviltex-criterium. (2) Bij de uitleg van de goederenrechtelijke overeenkomst komt het volgens de Hoge Raad aan op de in de notariële akte van levering opgenomen omschrijving van de over te dragen zaak, welke omschrijving naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte moet worden uitgelegd. (3) Deze norm wordt ook wel aangeduid als de ‘CAO-norm’. (4) Deze CAO-norm wordt ook toegepast bij uitleg van aktes waarbij grond en/of gebouwen worden gesplitst in appartementsrechten (artikel 5: 106 e.v. BW). (5)

In de akte van splitsing moet ingevolge artikel 5:111 aanhef en sub b BW nauwkeurig worden omschreven welke gedeelten van het gesplitste gebouw of de gesplitste grond bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (de privé-gedeelten). Deze omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de in artikel 5:109 BW bedoelde splitsingstekening, die aan de minuut van de akte van splitsing moet worden gehecht. In de praktijk wordt de omvang van de privé-gedeelten zowel in de akte zelf in meestal beknopte bewoordingen omschreven, als in de verplichte splitsingstekening waarop met dikke en dunne lijnen de verschillende privé-gedeelten worden onderscheiden van de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde gedeelten (de gemeenschappelijke gedeelten).

In theorie kan bij verkoop en levering van een appartementsrecht daarom met een verwijzing naar de akte van splitsing en splitsingstekening worden verwezen om het over te dragen appartementsrecht en de daartoe behorende privé-gedeelten te omschrijven. In de praktijk gaat dit echter niet altijd goed. Zo worden soms in feite gebruiksrechten meeverkocht van bepaalde gedeelten (bijvoorbeeld een dakterras of een stukje tuin) die niet tot de privé-gedeelten van het verkochte appartementsrecht behoren. (6)

Enerzijds is derhalve bij de beoordeling van de vraag wat aan de verkrijger wordt geleverd van belang wat feitelijk geleverd wordt in de leveringsakte en tot het over te dragen appartementsrecht behoort, anderzijds staat voor de beoordeling van de levering van een appartementsrecht de objectieve uitleg van de splitsingsakte voorop. Bij deze objectieve uitlegmaatstaf is in de eerste plaats van belang wat de omvang van het geleverde is volgens de in de akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, welke moet worden vastgesteld naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de leveringsakte uit te leggen omschrijving van het overgedragen appartementsrecht. (7) Dezelfde maatstaf wordt gehanteerd bij uitleg van akten van vestiging van beperkte rechten. (8)

Dat in de praktijk regelmatig na levering onduidelijkheid ontstaat over de omvang van het geleverde, mede in het licht van de in de akte van splitsing en de splitsingstekening opgenomen omschrijving van de privé-gedeelten(9) , blijkt weer eens duidelijk uit twee interessante uitspraken van het Gerechtshof Amsterdam d.d. 31 januari 2012, LJN: BV8889(10) , en Hoge Raad 16 maart 2012, LJN: BV1771.

Deze uitspraken zullen hieronder worden besproken en van enkele kanttekeningen worden voorzien. Voorts zullen deze arresten geplaatst worden in de sleutel van de uitleg van leverings- en vestigingsakten.

2. Gerechtshof Amsterdam 31 januari 2012 (LJN: BV8889, gepubliceerd met noot op VvERecht.nl, red.)

2.1 Feiten

In deze zaak ging het om de vraag of het entreegedeelte van het appartementsgebouw, een loopbrug en de ruimte boven het dak van een zogenaamde waterkamer en een binnentuin tot de privégedeelten behoorden of niet. De eigenaar van een appartementsrecht, dat in de tekstuele omschrijving van de splitsingsakte slechts was omschreven als ‘de bedrijfsruimte, gelegen in de kelder, op de begane grond en op de eerste verdieping van het gebouw’ betoogde met een verwijzing naar de splitsingstekening dat het entreegebied, een loopbrug en de ruimte boven een dak van de waterkamer tot zijn privégedeelten behoorden. In de splitsingstekening was de plattegrond van de begane grond aldus ingetekend dat het entreegebied, de loopbrug, de ruimte boven het dak van de waterkamer en een binnentuin binnen de dikke lijnen vielen en derhalve behoorden tot het appartementsrecht, rechtgevend op de bedrijfsruimte.

Binnen de vereniging van eigenaars ontstond discussie over de vraag of deze gedeelten gemeenschappelijk of privé waren, zodat de vergadering van eigenaars op de voet van art. 10 van het reglement dat luidde: ‘Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering’, overging tot besluitvorming hierover. .

De vereniging van eigenaars besloot onder andere dat het entreegebied, de loopbruggen en de ruimten boven de daken van de waterkamers als gemeenschappelijk moesten worden beschouwd.

In eerste aanleg verzocht de eigenaar primair vernietiging van de tijdens de vergadering genomen besluiten tot vaststelling als gemeenschappelijk van de steigers, de ruimte boven de waterkamer, de loopbruggen en de binnentuin.

De kantonrechter wees de verzoeken af. Hiertegen stelde de eigenaar hoger beroep in.

2.2 Het oordeel van het hof

Het hof oordeelde in hoger beroep dat er in casu sprake is van verschillende, op zichzelf mogelijke interpretaties van de tekst van de splitsingsakte en de intekening van de splitsingstekening. Het hof meende daarom acht te kunnen moeten slaan op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de interpretaties zouden kunnen leiden. Bij de vaststelling van de aannemelijkheid achtte het hof de opzet en de indeling van het gebouw van belang, zoals die ten tijde van de totstandkoming van de splitsingsakte moet hebben bestaan en toen met de splitsing beoogd moet zijn geweest. Hierbij moesten, aldus het hof, ‘andere stukken dan de splitsingsstukken te hulp worden geroepen, maar daarbij kan uitsluitend worden gelet op toen bestaande geschriften en beeldmateriaal, die ten eerste voor derden voldoende toegankelijk zijn en waarvoor ten tweede in voldoende mate voor de hand ligt dat derden die dienen te raadplegen in gevallen waarin verschillende interpretaties van de splitsingsstukken mogelijk zijn.’

Vervolgens werden ontwerptekeningen van de architect, een bouwvergunning uit 2000 met bijlagen en dergelijke geraadpleegd en concludeerde het gerechtshof dat het bepaald onaannemelijk was dat een rechtsgevolg was beoogd waarbij appartementseigenaren zonder toestemming van de VvE nodig te hebben, het open zicht vanuit het water op het gebouw en de indruk die het gebouw vanaf het water wekte, zouden kunnen belemmeren. Dit zouden zij immers kunnen als de bedoelde gedeelten bestemd waren voor privégebruik. Daarom oordeelde het hof dat de loopbrug en de ruimte boven het dak boven de waterkamer gemeenschappelijk zijn. Het hof ging echter nog verder en oordeelde tevens dat ook het entreegebied gemeenschappelijk is, omdat moest worden geoordeeld: dat, gelet op de bewoordingen van de omschrijving van het appartementsrecht en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen, ondanks de in andere richting wijzende splitsingstekening, het kennelijk niet bedoeld was om in de splitsingstekening tot uitdrukking te brengen dat de buitenruimten op de begane grond deel uitmaakten van telkens een individueel appartement.

2.3 Commentaar

Tot deze uitspraak werd in het algemeen aangenomen dat ingeval de splitsingstekening afwijkt van de omschrijving in de akte van splitsing, de tekening prevaleert. (11) In de literatuur werd aangenomen dat dit als vuistregel juist is. (12) Dat ligt ook voor de hand, omdat de splitsingstekening, anders dan de akte van splitsing en de daarin opgenomen omschrijving, in het algemeen niet voor tweeërlei uitleg vatbaar is. In het onderhavig geval volgt uit de splitsingstekening dat tot het bedrijfsappartementsrecht meer behoorde dan in de summiere omschrijving van het desbetreffende appartementsrecht was opgenomen. In ieder geval oordeelde de Hoge Raad in zijn arrest van 28 januari 2011(13) nog uitdrukkelijk (r.o. 5.1.2) : ‘dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken.’

In het onderhavige geval meent het hof op basis van ontwerptekeningen van de architect en de destijds bij de aanvraag van de bouwvergunning beoogde opzet(14) , dat het gebouw vanuit de waterkant gezien deed denken aan een scheepswerf, mee te kunnen wegen. Op basis van deze stukken komt het hof tot de slotsom dat het onaannemelijk is dat met de splitsingsakte en de splitsingstekening een rechtsgevolg was beoogd waarbij individuele appartementseigenaren de indruk zouden kunnen belemmeren dat het om een voormalige scheepswerf ging.

Het is naar onze mening de vraag of het hof hierbij de juiste beoordelingsmaatstaf heeft gehanteerd. Enerzijds was er ons inziens in casu geen tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening. De splitsingstekening omvatte slechts een ruimere aanduiding van de privégedeelten dan in de akte van splitsing was opgenomen. Dit komt wel vaker voor en de splitsingstekening verschaft dan gelukkig in de meeste gevallen duidelijkheid. In deze uitspraak zet het hof de splitsingstekening echter volledig opzij. Dit opent de deur voor allerlei geschillen tussen eigenaars onderling en eigenaars en de VvE over de vraag of een bepaald gedeelte privé is of gemeenschappelijk. Dit geldt a fortiori nu het hof de toch al vergaande redenering, waarmee het tot gemeenschappelijkheid van de loopbrug en het dak van de waterkamer besluit, doortrekt naar het entreegebied, dat volgens de splitsingstekening eveneens tot het privégedeelte van de bedrijfsruimte behoorde. In feite lijkt de redenering van het hof erop neer te komen dat het entreegebied gemeenschappelijk is, omdat de loopbrug en de ruimte boven het dak van de waterkamer dat ook zijn. Indien er cassatieberoep is ingesteld tegen deze beschikking, zal blijken of de Hoge Raad het met het hof eens is. Wij verwachten echter dat de Hoge Raad dichter zal aansluiten bij hetgeen in de akte van splitsing en de splitsingstekening is bepaald, mede vanwege de volgende uitspraak van de Hoge Raad.

3. Hoge Raad 16 maart 2012 (LJN: BV1771; RN 2012/54, gepubliceerd met noot op VvERecht.nl, red)

3.1 Feiten

In dit geval ging het om een appartementsrecht, recht gevend op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte gelegen in het souterrain van het gebouw met bijbehorende vide op de begane grond, gelegen te Amsterdam aan de Silodok. Bij de verwerving van dit appartementsrecht had de koopster met de verkoopster afgesproken dat koopster een fysieke afscheiding zou aanbrengen van het entree-gedeelte, toegang gevende tot het souterrain gelegen onder het gekochte appartementsrecht, zodanig dat koopster hier een tussenvloer kon aanbrengen. De tussenvloer werd vervolgens door de koopster van het appartementsrecht (hierna aan te duiden als ‘appartementsrecht A’) gebruikt als bedrijfsruimte. In de akte van splitsing was deze tussenvloer niet aangetekend als scheiding tussen privé-gedeelten onderling of als scheiding tussen privé-gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten (dit kon uiteraard ook niet, omdat deze tussenvloer pas na de splitsing werd aangebracht).

Een latere verkrijgster van een ander appartementsrecht in hetzelfde complex stelde zich op basis van de splitsingsakte op het standpunt dat de ruimte waarin de tussenvloer was aangebracht volledig tot haar appartementsrecht (hierna: ‘appartementsrecht B’) behoorde, zodat de koopster van het appartementsrecht B vorderde dat de grens tussen de privé-gedeelten van appartementsrecht A en appartementsrecht B zou lopen zoals vermeld in de akte van splitsing en de daarbij behorende tekeningen van 1 mei 2002. De discussie spitste zich in rechte vervolgens toe op de vraag wat tot het appartementsrecht B behoorde en welk deel van dit appartementsrecht in de titel als over te dragen was omschreven.

3.2 Het oordeel van het hof

Het hof overwoog dat naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de omschrijving van het overgedragen appartementsrecht in de akte van splitsing, het appartementsrecht B mede de ruimte boven de aangebrachte tussenvloer (in gebruik bij appartementsrecht A) omvatte. Anders dan in de hiervoor beschreven uitspraak week het hof hier dus niet af van de splitsingsakte of splitsingstekening. Daarmee kreeg de eigenaar van appartementsrecht B echter nog geen gelijk, aangezien vervolgens aan de orde werd gesteld of bij de verkoop van dat recht ook bedoeld was om het ingebouwde gedeelte ook aan deze eigenaar over te dragen. Deze obligatoire titel moet – zoals hierboven al werd vermeld – volgens de Haviltexnorm worden uitgelegd en vormt tussen partijen dwingend bewijs van hetgeen in die akte door partijen over de inhoud van de overeenkomst is verklaard. Daartegen is echter tegenbewijs toegelaten (art. 151 lid 2 Rv.) De eigenaresse van appartementsrecht A werd door het hof toegelaten tot het leveren van zodanig tegenbewijs, waarin zij slaagde. Het was nooit de bedoeling geweest van de oorspronkelijk eigenaar om ook dit ingebouwde gedeelte aan de verkrijgster van appartementsrecht B over te dragen, waarmee de ingevolge artikel 3:84 lid 1 BW vereiste geldige titel voor de overdracht ontbrak en dit gedeelte van het appartementsrecht niet was overgedragen aan de eigenaar van appartementsrecht B.

3.3 Het oordeel van de Hoge Raad

Deze uitspraak van het gerechtshof werd door de Hoge Raad in stand gelaten met een beroep op art. 81 RO, waarmee het primaat van de splitsingsakte en de splitsingstekening met betrekking tot de omvang van het appartementsrecht werd bevestigd.

3.4 Commentaar

Uit dit arrest blijkt dat de Hoge Raad de objectieve uitleg van in casu de splitsingsakte zonder de mogelijkheid van tegenbewijs, als onomstreden beschouwt. De zaak wordt afgedaan zonder nadere motivering, omdat de klachten naar zijn oordeel niet nopen tot beantwoording van de rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

In casu leidt een strikte scheiding tussen de subjectieve uitleg van de obligatoire rechtsverhouding tussen partijen waar tegenbewijs is toegelaten en de objectieve uitleg van de leverings- respectievelijk splitsingsakte zonder tegenbewijs echter tot de onwenselijke situatie dat derden die afgaan op de kadastrale gegevens van het appartementsrecht een ander beeld hebben van de omvang van het appartementsrecht dan hetgeen geldt tussen de oorspronkelijke partijen. Dit komt ons inziens de rechtszekerheid niet ten goede. De uitspraak van het hof heeft bovendien het gevolg dat niet duidelijk is van wie de ruimte die door de koopster van appartementsrecht A is gecreëerd, nu eigenlijk is. A-G Rank Berenschot merkt hierover op dat zij uit de overweging van het hof dat de litigieuze ruimte niet is overgedragen afleidt ‘dat het hof ervan uitgaat dat het appartementsrecht met de index 16 gedeeltelijk (tot aan de tussenvloer) aan [eiseres] is overgedragen en zich gedeeltelijk (wat betreft de ruimte boven de tussenvloer) nog in handen van Hograsil(15) bevindt. Ik veronderstel dat het hof daarbij, louter kortheidshalve sprekend van een gedeeltelijk overgedragen ‘appartementsrecht’, in werkelijkheid uitsluitend het oog heeft op de omvang van het door [eiseres] verkregen exclusieve gebruiksrecht’.

Welwillend interpreterend leest A-G Rank-Berenschot derhalve in het arrest van het hof dat de oorspronkelijke verkoopster aan de verkrijgster van appartementsrecht B slechts een gedeelte van het aan dat appartementsrecht verbonden exclusieve gebruiksrecht met betrekking tot de privé-gedeelten heeft verkocht. Deze welwillende interpretatie biedt echter geen antwoord voor de vraag die dan onmiddellijk opkomt, namelijk hoe dat bij een appartementsrecht kan en wat daarvan het rechtsgevolg is. Anders dan een overdracht van een onroerende zaak, waarbij verticaal gesplitst kan worden, wordt bij een appartementsrecht een zelfstandig registergoed (art. 5: 117 BW) overgedragen, dat bestaat uit een aandeel in de gehele appartementengemeenschap. Dit constitueert een recht van medegebruik van de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde gedeelten en een exclusief gebruiksrecht van de privégedeelten. Zodanig appartementsrecht kan, behoudens na ondersplitsing ingevolge art. 5:106 lid 3 BW, niet gedeeltelijk worden overgedragen. Wel kan op de privé-gedeelten een recht van opstal worden gevestigd voor nieuw aan te brengen gebouwen, werken en beplantingen. Dit kan echter niet meebrengen dat aan de splitsing goederen worden onttrokken. Mogelijk moet het door de oorspronkelijk verkoopster aan de koopster van appartementsrecht A toegekende gebruiksrecht op de ruimte boven de tussenvloer als een erfdienstbaarheid ten laste van appartementsrecht B en ten gunste van appartementsrecht A worden beschouwd, maar dat lijkt allemaal niet in de leveringsaktes te zijn opgenomen. Ten slotte zou ook nog kunnen worden gedacht aan de mogelijkheid dat tussen verkoopster en koopster van appartementsrecht A een gemeenschap met betrekking tot dit appartementsrecht werd geschapen, maar uit de feiten blijkt niet van enige daarop gerichte bedoeling van partijen.

Onduidelijk is dus hoe deze ‘gedeeltelijke’ overdracht van een appartementsrecht juridisch moet worden gekwalificeerd . Het arrest geeft daarop geen antwoord. Wat dat betreft is het jammer dat de HR de zaak als art. 81 RO procedure heeft afgedaan.

4. Conclusie: plaatsing in de uitlegproblematiek van leverings- en vestigingsakten

Opvallend is dat het Gerechtshof Amsterdam in eerstgenoemde zaak voor de uitleg van wat tot de gemeenschappelijke gedeelten en wat tot de privé gedeelten behoort, de positie van derden benadrukt. Het hof oordeelt in dit verband dat andere dan de splitsingsstukken te hulp moeten worden geroepen, maar daarbij kan uitsluitend worden gelet op de geschriften en het beeldmateriaal, die ten eerste voor derden voldoende toegankelijk zijn en waarvan ten tweede in voldoende mate voor de hand ligt dat derden die dienen te raadplegen in gevallen waarin verschillende interpretaties van de splitsingsakte mogelijk zijn.

Zodra er derden in het spel zijn die eveneens op de neergelegde wilsuitingen moeten kunnen afgaan, geldt niet meer als uitgangspunt het Haviltex-criterium, waarbij het achterhalen van de partijbedoelingen en de redelijke verwachtingen van partijen voorop staat, maar een meer objectieve maatstaf. (16) Dat is bijvoorbeeld het geval als het gaat om de uitleg van een cao(17) , en uitleg van een pensioenreglement. (18)

Ook in het goederenrecht is de uitleg voor derden (niet-partijen) in de regel van belang: immers met iedere overdracht van een onroerende zaak gaat een inschrijving gepaard in de openbare registers van de leveringsakte. Die openbare registers zijn voor derden te raadplegen, en die derden dienen op de juistheid van de ingeschreven gegevens te kunnen vertrouwen. Dit verschil in uitleg geldt niet alleen voor de levering van onroerende zaken, maar ook voor de vestiging van beperkte rechten met betrekking tot onroerende zaken. (19)

In beide bovengenoemde uitspraken wordt uitgegaan van een objectieve uitlegmethode: interessant is dat het hof in de eerste zaak meende acht te kunnen slaan op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de interpretaties van de andere stukken zouden leiden, omdat in casu sprake was van verschillende op zich zelf mogelijke interpretaties van de tekst van de splitsingsakte en de intekening van de splitsingstekening.

In de tweede zaak overwoog het hof dat naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de omschrijving van het overgedragen appartementsrecht A in de akte van splitsing, het appartementsrecht B niet tevens de ruimte boven de aangebrachte tussenvloer omvatte. Het was nooit de bedoeling geweest van de oorspronkelijke eigenaar om ook dit ingebouwde gedeelte aan de eigenaar van appartementsrecht B over te dragen, waarmee een geldige titel voor de overdacht ontbrak en dit gedeelte van het appartementsrecht niet was overgedragen aan deze eigenaar.

De scheiding tussen de goederenrechtelijke verhouding en de obligatoire verhouding tussen partijen is hiermee scherp getrokken. (20) In de goederenrechtelijke verhouding tussen partijen prevaleert de objectieve uitleg van de splitsings- en/of leveringsakte zonder de mogelijkheid van tegenbewijs omtrent de partijbedoelingen. Het gaat dan om uitleg naar objectieve maatstaven sec, alleen aan de hand van de splitsings- en/of leveringsakte. De ratio voor deze keuze is gelegen in de rechtszekerheid in het goederenrecht jegens derden en het daarmee verband houdende registerstelsel. (21)

Wat betreft de rechtsgevolgen tussen partijen bij de levering van de onroerende zaak of de vestiging van een beperkt recht, dient echter de obligatoire overeenkomst tot uitgangspunt genomen te worden en is tegenbewijs tegen de uitleg van dezelfde overeenkomst wel mogelijk. Het is de vraag of het wel wenselijk is om een strikte scheiding aan te brengen tussen de subjectieve uitleg van de obligatoire rechtsverhouding tussen partijen overeenkomstig de Haviltex-maatstaf en de objectieve uitleg van de goederenrechtelijke verhouding op de voet van de objectieve uitlegmethode. Immers, in het DSM/Fox-arrest(22) overweegt de Hoge Raad dat tussen de Haviltex-norm en de CAO-norm geen tegenstelling bestaat, maar een vloeiende overgang. Enerzijds moet ook bij toepassing van de Haviltex-norm vooral gewicht worden toegekend aan een uitleg van de op schrift gestelde bepalingen naar objectieve maatstaven wanneer de overeenkomst naar haar aard bestemd is de rechtspositie van derden te beïnvloeden. Anderzijds leidt de CAO-norm niet tot een enkel taalkundige uitleg. De Hoge Raad concludeert dat zowel bij de Haviltex-maatstaf als bij de CAO-norm als gemeenschappelijke grondslag geldt dat bij uitleg van een schriftelijk contract telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Ten behoeve van de werkbaarheid voor de praktijk en van de toetsbaarheid van het rechterlijk oordeel in cassatie, heeft de Hoge Raad in zijn jurisprudentie een uitwerking van die vage normgegevens voor een aantal in het maatschappelijk verkeer vaak voorkomende typen van gevallen. In deze typologie heeft de CAO-norm betrekking op geschriften en verhoudingen waarvan de aard meebrengt dat bij die uitleg in beginsel objectieve maatstaven centraal dienen te staan. Zowel aan de CAO-norm als aan de Haviltexnorm ligt de gedachte ten grondslag dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is opgesteld, al is in praktisch opzicht de taalkundige betekenis die deze bewoordingen gelezen in de context van dat geschrift als geheel in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift wel van groot belang.

Wat betekent deze norm nu concreet voor de uitleg van de splitsingsakte, indien tussen de objectieve uitleg van de splitsingsakte op grond van de inhoud van de omschrijving van het overgedragen appartementsrecht en de subjectieve bedoeling van de eigenaar een discrepantie bestaat?

Dit probleem speelt a fortiori nu er derden bij de transactie betrokken kunnen zijn die af mogen gaan op de kadastrale gegevens van het appartementsrecht zoals deze zijn neergelegd in de openbare registers. In casu heeft het hof in de tweede zaak de notariële akte tot levering van het appartementsrecht uitgelegd conform een objectieve maatstaf op basis van de omschrijving van de splitsingsakte en de aangehechte splitsingstekening en is het hof tot het oordeel gekomen dat appartementsrecht B in principe mede de ruimte boven de tussenvloer omvat. Vervolgens heeft het hof tot uitgangspunt genomen dat het aan de andere eigenaar was om op grond van de inhoud van de koopovereenkomst tegenbewijs te leveren tegen het voorshands als bewezen aangenomen feit dat partijen bij de koop mede het oog hebben gehad op de ruimte boven de tussenvloer. Nadat het hof tot het oordeel was gekomen dat deze eerste eigenaar in het bedoelde tegenbewijs was geslaagd, heeft het geoordeeld dat voor de overdracht van de ruimte boven de tussenvloer een titel ontbreekt, zodat deze ruimte niet aan de eisende eigenaresse is overgedragen (ondanks het feit dat het op grond van de splitsingsstukken wel tot het overgedragen appartementsrecht behoort).

Uit dit arrest blijkt eens te meer dat de Hoge Raad de vraag naar de wijze van uitleg van akten van levering, in casu de akte van splitsing, inmiddels als afgedaan lijkt te beschouwen. (23) De zaak wordt afgedaan, zonder nadere motivering, omdat de klachten naar zijn oordeel niet noopten tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van rechtseenheid of rechtsontwikkeling (art. 81 RO). Kennelijk ziet de Hoge Raad geen redenen om terug te komen op zijn oordeel dat de leveringsakte op objectieve wijze dient te worden uitgelegd zonder de mogelijkheid van tegenbewijs. (24) Deze benadering is vanuit goederenrechtelijk oogpunt te begrijpen, nu uit de openbare registers de omvang van een recht zo duidelijk mogelijk moet blijken, maar door de subjectieve uitleg van de obligatoire overdrachtstitel wordt anderzijds de mogelijkheid geopend dat hetgeen uit de openbare registers blijkt, niet met de partijbedoeling overeen stemt. Dat leidt ertoe dat derden die afgaan op de openbare registers waarin de splitsingsakte is ingeschreven, een afwijkend beeld kunnen hebben van het appartementsrecht dan tussen partijen feitelijk geldt. Dit is onzes inziens een onwenselijke situatie en komt de rechtszekerheid niet ten goede.

Breedveld-de Voogd en Huijgen(25) bepleiten dat tussen de wijze van uitleg van de koopovereenkomst (de titel van overdracht) en de leveringsakte geen principieel verschil zou moeten bestaan en dat het nu in de rechtspraktijk toegepaste onderscheid in uitleg geen recht doet aan ons causale stelsel van overdracht. De auteurs menen dat de werkelijke bedoeling van partijen centraal zou moeten staan en zien de problematiek van de ‘derdenbescherming’ als een andere vraag, die in het goederenrecht wordt bepaald door eigen regels en vereisten. (26) Zij pleiten voor een geobjectiveerde uitleg binnen de Haviltex-maatstaf van zowel de koopovereenkomst als de leveringsakte, met de mogelijkheid tot het leveren van tegenbewijs.

Naar onze mening blijkt uit het tweede arrest dat een gesubjectiveerde uitleg (ook al is dat een geobjectiveerde uitleg binnen de Haviltex-maatstaf, als dat al mogelijk is) vanuit het oogpunt van rechtszekerheid, ook voor rechtsopvolgers, juist onwenselijk is. In casu heeft de verkoper immers de door hem verkochte registergoederen niet goed vormgegeven, waardoor thans een situatie is ontstaan waarin een gedeelte van (de privé-gedeelten van een in de splitsingsakte en splitsingstekening omschreven) appartementsrecht kennelijk juridisch noch aan de eigenaar van het ene, noch aan de eigenaar van het andere appartementsrecht toekomt. Nog afgezien van de vraag of, en zo ja hoe, dit goederenrechtelijk dan moet worden gekwalificeerd, leidt dit tot meer rechtsonzekerheid dan wanneer een van de eigenaars zijn verkoper had aangesproken omdat hij niet heeft verkregen wat hij had gekocht.

*Dit artikel is gepublicerd in het Tijdschrift voor Bouwrecht, nummer 7, 2013. TBR 2013/96, p. 657-663/96, p. 657-663

1. Madeleine van Rossum is bijzonder hoogleraar nationaal en internationaal contracteren aan de Open Universiteit en hoofd wetenschappelijk bureau bij Deterink Advocaten en Notarissen. Roel Mertens is bijzonder hoogleraar zakelijke rechten aan de Open universiteit en advocaat te Maastricht bij Paulussen Advocaten N.V.

2. Zie HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635

3. Zie HR 8 december 2000, NJ 2001, 350 (Stichting Eelder Woningbouw).

4. Zie HR 17 september 1993, NJ 1994, 173.

5. Zie bijvoorbeeld Hof Amsterdam 29 november 2007, NJF 2008, 133; Hof Amsterdam 19 mei 2009, RVR 2009, 118; Hof Leeuwarden 12 april 2011, LJN: BQ2883.

6. Zie Hof Amsterdam 19 januari 1995, NJ 1997, 110; Hof Amsterdam 29 februari 1996, NJ 1997, 111 en Rb. Haarlem 25 juli 2008, LJN: BD9006.

7. Vergelijk ook HR 13 januari 2012, LJN: BU7247; RVR 2012/33.

8. Vergelijk HR 22 oktober 2010, LJN: BM8933, NJ 2011/111.

9. Vergelijk ook HR 28 januari 2011, LJN: BO5223, NJ 2011/58.

10. Zie hierover ook J. Wijchmaalen, Appartementsrecht: gemeenschappelijk en privégedeelte, waar ligt de grens?, Vastgoedrecht 2012-4, p. 106-108.

 11. Zie Pres. Rb. Zutphen 14 februari 1985, kort geding 1985, 69; Rb. Maastricht 28 november 2002, LJN: AF1357. Aldus ook N. Vegter, De vereniging van eigenaars, diss. RUG 2012, Den Haag 2012, p. 127.

12. Vgl. Asser/Mijnssen, Van Velten en Bartels 5*,2008, nr. 408.

13. HR 28 januari 2011, LJN: BO5223; NJ 2011/58.

14. Op basis van HR 28 januari 2011, NJB 2011, 301, lijkt hiervoor inderdaad ruimte te bestaan.

 15.  Auteurs: dit is de oorspronkelijk verkoper.

16. Zie Asser/Hartkamp 6-III nr. 372-375, HR 2 februari 2007, NJ 2008, 104.

17. Zie HR 17 en 24 september 1993, NJ 1994, 173 en 174.

18. Zie HR 20 februari 2004, NJ 2005, 193, bevestigd in HR 8 oktober 2010, LJN: BM9621 of van een kettingbeding (Zie HR 2 februari 2007, NJ 2008, 104.

19. Zie P. Memelik, uitleg van leverings- en vestigingsakte; een herbezinning waard? MvV 2010, nr. 11, p. 281.

20. Zie HR 16 maart 2007, NJ 2008, 219, HR 22 oktober 2010, NJ 2011, 111, HR 13 januari 2012, RVR 2012/33.

21. Zie o.m. R.P.J.L. Tjittes, Uitleg van schriftelijke contracten, RM Themis 2005/1, p. 10.

22. HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493.

23. Zie ook HR 23 april 2010, RvdW 2010, 576, HR 4 juni 2010, RvdW 2010, 710.

24. P. Memelink, uitleg van leverings- en vestigingsakten: een herbezinning waard? MvV 2010, nr. 11, p. 283.

25. WPNR 6709 (2007), p.398-407.

26. Zij wijzen op art. 3:24, 3:26 3:36 en 3:88 BW.