Biedt een geldlening de VvE een juridisch haalbare oplossing voor het financieren van investeringen aan het door haar beheerde gebouw?
Mr. N. van Est*
Bij de wetswijziging in 2005 heeft het reservefonds voor de VvE een wettelijke basis gekregen (art. 5: 126 lid 1 BW) (1). Kern van mijn onderzoeksvraag is of de vorming van een reservefonds het sluiten van een overeenkomst van geldlening door een VvE in de weg staat. Met dit onderzoek wil ik vaststellen wat de juridische gevolgen zijn wanneer een VvE een langjarige financiering aantrekt voor investeringen aan haar gebouw. Waar loop je dan tegenaan? Zijn er mogelijk aanbevelingen te doen over de manier waarop leningen kunnen worden verstrekt?
Een van de conclusies van mijn onderzoek is dat het extern financieren door een VvE van investeringen aan haar gebouw niet in strijd is met de wet, goede zeden of openbare orde. Ook niet qua inhoud of strekking. Een beroep op vernietiging van een besluit door de VvE wegens doeloverschrijding (art. 2:7 BW) lijkt mij ook niet aannemelijk. Ik veronderstel dat in veel statuten van VvE’s de doelomschrijving ruim is geformuleerd. Veel doelomschrijvingen laten voldoende ruimte voor het aantrekken door de VvE van een externe financiering. Bovendien is de VvE als rechtspersoon, de enige die een beroep op vernietiging wegens doeloverschrijding kan doen. Daarmee acht ik de kans op vernietiging zeer klein. De VvE zal wel moeten (blijven) voldoen aan haar wettelijke verplichting tot het in stand houden van een reservefonds. Voor het beoordelen of de VvE een externe financieringsovereenkomst mag aangaan, is bovendien cruciaal het (Model)reglement grondig te toetsen. Strijd met het splitsingsreglement kan namelijk leiden tot nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit of andere (daaruit voortvloeiende) rechtshandelingen die worden verricht door de VvE.
Een andere conclusie is dat in de Modelreglementen niet altijd een eenduidig antwoord is te vinden op de vraag of extern financieren door een VvE is toegestaan. Of in het concrete geval financieren mogelijk is, zal naar objectieve maatstaven moeten worden afgeleid uit de context van het splitsingsreglement (2). In belangrijke mate speelt een rol dat iedere eigenaar verplicht is alle handelingen na te laten waardoor schade kan worden toegebracht aan de belangen van andere eigenaren en derden.
Wanneer een vergadering van eigenaars het sluiten van een geldleningovereenkomst toch mogelijk wil maken, zal in veel gevallen het reglement van splitsing dienovereenkomstig moeten worden aangepast. Voor wijziging van de splitsingsakte is onder meer toestemming nodig van de hypotheekhouders (art. 5: 139 lid 3 BW). De vraag is of de VvE door een besluit tot aanpassing van de splitsingsakte alle ruimte heeft om een overeenkomst van geldlening aan te gaan. Daarvoor zal onder meer moeten worden beoordeeld hoe de redelijkheid en billijkheid doorwerkt in de onderlinge verhouding tussen de VvE en haar appartementseigenaars.
De redelijkheid en billijkheid is een open norm, die is terug te voeren op de algemeen erkende rechtsbeginselen en in Nederland levende rechtsovertuigingen. Ook de maatschappelijk en persoonlijke belangen spelen een rol. De redelijkheid en billijkheid beheerst ook de rechtsverhouding tussen de betrokkenen binnen de Vereniging van Eigenaars (art. 5:124 jo. 2:15 lid 1 onder b. jo. 2:8 BW). Het draait telkens om de vraag in hoeverre de belangen van een meerderheid van de vergadering van eigenaars voorrang kan worden gegeven boven die van een individuele eigenaar. Die belangenafweging zal in verschillende situaties moeten worden gemaakt.
Om een financiering voor de VvE juridisch haalbaar te maken, zullen de verschillende belangen binnen de VvE duidelijk moeten worden benoemd. Bij het extern financieren door een VvE kunnen de belangen binnen de vereniging tegenstrijdig zijn. Voorondersteld kan worden dat een aantal eigenaren een duidelijk belang hebben bij de lening. Daarentegen kunnen er eigenaren zijn die geen financieringsbehoefte hebben en bezwaar maken tegen een financiering door de VvE. Er zullen dus heldere besluiten moeten worden genomen om tot een juridisch haalbare financiering te komen. Mijn aanbeveling is dat het notariaat toezicht houdt op het besluitvormingsproces en de vastlegging van de belangenafweging. Een overeenkomst van geldlening zou moeten worden vastgelegd in een authentieke (notariële) akte. De financiële afweging zal schriftelijk moeten worden vastgelegd en zo nodig gedocumenteerd en onderbouwd met een lange-termijn-onderhoudsplanning en financiële onderbouwing. Daaruit zal ook moeten blijken hoe dringend de behoefte is aan een geldlening afgezet tegen het aanspreken van een reserve.
Voorafgaand aan elk besluit tot extern financieren zal door de VvE een inventarisatie moeten worden gemaakt of, en zo ja: welke financiële nadelen er voor de betrokken individuele eigenaren zijn. Aannemelijk is dat een laagrentende lening het financiële nadeel voor de betrokken eigenaar behoorlijk verminderd of zelfs helemaal wegneemt. Bepaalde type investeringen, zoals het treffen van energiebesparende maatregelen aan het gebouw, kunnen aantoonbaar een woonlastenvoordeel opleveren. Dat lastenvoordeel zou kunnen opwegen tegen de (extra) financieringslasten die voortvloeien uit de geldlening van de VvE. Een collectieve lening door de VvE zou ook noodzakelijk kunnen zijn, omdat zonder de lening gezamenlijk onderhoud niet van de grond komt. Het achterwege laten of langer uitstellen van bepaalde investeringen aan het gebouw is in sommige gevallen ook niet in het belang van de appartementseigenaars.
Die belangenafweging is scherp naar voren gekomen in één van de weinige rechterlijke uitspraken over dit onderwerp. De Rechtbank Haarlem oordeelde over een VvE in Zandvoort (gepubliceerd met met noot op VvERecht.nl) dat acute renovatie en het daartoe aantrekken van een externe geldlening niet in alle gevallen strijdig is met de redelijkheid en billijkheid (3). In de onderhavige zaak was de onderhoudstoestand van het gebouw zodanig dat er op zeer korte termijn moest worden gerenoveerd. Een uitstel van jaren totdat het reservefonds voldoende zou zijn gevuld, was in dat geval niet mogelijk. De eigenaren hadden jarenlang genoten van een laag bedrag aan servicekosten. Desalniettemin constateert de rechtbank dat de VvE nog onvoldoende tijd heeft gehad om afdoende een reservefonds op te bouwen gelet op de recente wettelijke verplichting tot het vormen van een reservefonds.
De hoofdelijke verbondenheid van de individuele eigenaars voor de deelbare schuld (geldlening) die door de VvE wordt aangegaan, blijft een punt van zorg (art. 5:113 lid 5 BW). Om een financieel nadeel verbonden aan de geldlening van de VvE voor de individuele eigenaar weg te kunnen nemen, zie ik als enige oplossing een ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid (4). Ik onderken onmiddellijk dat een dergelijk ontslag behoorlijk extra druk zet richting de geldverstrekker. Het is de vraag in hoeverre de financier bereid is genoegen te nemen met minder zekerheden. Niets doen aan het appartementencomplex levert in veel gevallen een verdergaande waardedaling op. Investeren in het gebouw kan waardebehoud betekenen. Daartegenover staat een externe financiering van de VvE die een hoofdelijke verbondenheid oplevert voor de appartementseigenaar. Verder gaan de maandlasten doorgaans omhoog, omdat de rente en aflossingsverplichtingen in de maandelijkse bijdrageverplichting door de VvE worden doorberekend aan de eigenaar. Verzwaring van maandlasten en hoofdelijke aansprakelijkheid van de cliënt kunnen extra risico’s voor de hypotheekhouder betekenen. Dat zou een redelijke grond voor een hypotheekhouder kunnen opleveren om de medewerking aan de splitsingswijziging te weigeren.
Het dilemma blijft. De praktische afweging van Van Velten raakt de kern: wat als er dringend noodzakelijk onderhoud is en de VvE geen middelen tot haar beschikking heeft? (5) Dan zal er een afweging moeten worden gemaakt tussen twee verplichtingen. Enerzijds de wettelijke verplichting tot reserveren en anderzijds de aanpak van achterstallig onderhoud. Aan beide verplichtingen zal moeten worden voldaan. Intussen hebben de VvE’s al een aantal jaren de wettelijke verplichting tot het in stand houden van een reservefonds(6). Het argument dat men onvoldoende heeft kunnen reserveren neemt in kracht af naarmate de tijd verstrijkt. Alle betrokkenen zullen er rekening mee moeten houden dat de rechter dat laatste argument steeds zwaarder zal meewegen in toekomstige procedures. Zolang er een zorgvuldige belangenafweging wordt gemaakt bij de besluitvorming door de vergadering van eigenaars, lijkt mij dat er nog voldoende ruimte is voor een financiering door de VvE. Bij de beoordeling of het financieren juridisch haalbaar is, weegt zwaar mee dat er aantoonbaar geen financieel nadeel uit voortvloeit voor een van de betrokken appartementseigenaars, de Vereniging van Eigenaars of een beperkt gerechtigde tot een appartementsrecht.
Klik hier voor de volledige scriptie Financiering en beheer van Verenigingen van Eigenaars
*Mr Nico van Est is werkzaam als accountmanager bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn)
1. Stb. 2005, 89
2. Dat is af te leiden uit de overweging van Hof Amsterdam 29 november 2007, NJF 2008, 133 (r.o. 2.5)
3. Rechtbank Haarlem 4 juni 2008, LJN BD9624 (VvE La Mer, Stationsplein Zandvoort)
4. Dat ontslaat de individuele appartementseigenaar niet van zijn wettelijke verplichting tot bijdrage in de (renovatie) schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen (art. 5: 112 lid 1 onder a. BW)
5. A.A. van Velten, ‘Financiering van VVE’en voor de bekostiging van achterstallig onderhoud’, VVE Magazine augustus 2009. Zie ook R.P.M. de Laat, ‘Groot onderhoud: niet gespaard dan geleend?’, VVE Magazine februari 2009
6. Artikel 5:126 lid 1 BW is ingevoerd bij wet per 1 mei 2005 met een overgangsperiode van 3 jaar, zodat de wettelijke bepaling per 1 mei 2008 van kracht is. Vanaf laatstgenoemde datum zijn VvE’s verplicht een reservefonds in stand te houden (zie ook paragraaf 2.3).
